El presupuesto de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal debe contar un presupuesto que le permita financiar los servicios que debe prestar a los copropietarios que la conforman.

¿Qué es el presupuesto de una propiedad horizontal?

El presupuesto de gastos y de ingresos es la proyección que se hace los gastos que tendrá la propiedad en la vigencia respectiva, y de los ingresos que se necesitarán para cubrir dichos gastos.

El presupuesto permite financiar las necesidades que se prevé tendrá la propiedad horizontal en una determinada vigencia anual.

Mediante el presupuesto se busca garantizar que la propiedad tenga los recursos necesarios para que cumpla las funciones que le corresponden.

¿Quién debe elaborar el presupuesto en la propiedad horizontal?

De acuerdo el artículo 51 de la ley 675 de 2001, le corresponde al administrador elaborar el presupuesto de gastos anual.

Propiedad horizontal en Colombia

Dice el numeral 1 del citado artículo:

«Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.»

Luego señala el numeral 4 del mismo artículo:

«Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.»

La responsabilidad de la elaboración del presupuesto es del administrador, pero este debe elaborarlo en función de las necesidades de la propiedad horizontal, por tal razón, es necesario consultar esas necesidades, para lo cual puede consultar con el Consejo de administración.

Además, el presupuesto debe hacerse según las instrucciones que haya dado la asamblea de copropietarios, pues esta suele tomar decisiones de inversión y mejoramiento que deben ser incorporadas en el respectivo presupuesto por parte del administrador.

En consecuencia, no es que el administrador decida por su propia cuenta qué incluir y qué no en el presupuesto, sino que debe atenerse a las necesidades de la propiedad, a las instrucciones de la asamblea, y las recomendaciones del consejo de administración.

Naturalmente que el presupuesto elaborado por el administrador es apenas un borrador que será discutido en la asamblea de copropietarios, quien podrá hacerle las modificaciones que considere oportunas.

Aprobación del presupuesto de la propiedad horizontal.

presupuesto

La aprobación del presupuesto es facultad de la asamblea de copropietarios, que es el máximo órgano decisorio en la propiedad horizontal.

Así lo señala claramente el numeral 2 del artículo 38 de la ley 675 de 2001:

«Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.»

El administrador elabora el presupuesto, quien lo presenta al Consejo de administración, pero quien lo aprueba o desaprueba es la asamblea de copropietarios.

Asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal

La aprobación del presupuesto no puede ser delegada al Consejo de administración, pues un presupuesto implica imponer pagos a los copropietarios, y el pago de una cuota extraordinaria o el incremento de la cuota ordinaria de administración no puede ser una decisión que deba hacer el Consejo de administración.

Esta aclaración es importante porque la redacción del artículo 51 ha dado para que algunas personas interpreten que la aprobación del presupuesto la puede hacer el Consejo de administración.

El numeral 4 señala que es función del administrador «Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración (…) el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, …», y la expresión someter a consideración, no debe entenderse como una facultad del consejo de administración para aprobar el presupuesto.

En esta instancia lo que el Consejo de administración hace es aprobar el borrador o la propuesta de presupuesto que presenta el administrador, y de allí sale la versión definitiva del presupuesto que será puesto a consideración de la asamblea de copropietarios, como expresamente lo señala el numeral 2 del artículo 28 de la ley 675, quien afirma que es función de la asamblea aprobar o improbar el presupuesto de ingresos y gastos «que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.»

Pago de cuotas y expensas necesarias en la propiedad horizontal

Es decir que esto dos personajes (administrador y consejo de administración), se ponen de acuerdo sobre el presupuesto que han de presentar a la asamblea de copropietarios para que esta decida.

¿Qué debe contener el presupuesto?

Lo que ya se dijo: una relación de gastos e ingresos para la vigencia respectiva.

Pero esa información se debe presentar en detalle, por cada rubro, y se debe presentar cómo se financiarán los gastos presupuestados.

Esto exige hacer proyecciones respecto a los ingresos, es decir, proyectar cuánto han de ser el monto de la cuota de administración ordinaria, y si hay necesidad de considerar cuotas extraordinarias.

Fondo de imprevistos en la propiedad horizontal

El presupuesto debe incluir también el fondo de imprevistos, que no sabemos para qué podrá necesitarse pero que puede haber necesidad de utilizar.

Informe de ejecución presupuestal.

Cada año se debe presentar un informe de la ejecución presupuestal del periodo anterior. Es una obligación que impone el numeral 4 del artículo 51 de la ley 675 de 2001 al administrador, quien es el ejecutor de la propiedad horizontal como su representante que es.

El presupuesto es eso, un supuesto de gastos e ingresos para un año determinado, y una vez finalizado el año hay que verificar qué fue lo que se ejecutó según lo presupuestado.

El informe de ejecución presupuestal debe ser lo suficientemente detallado para poder identificar en qué se gastó la plata, y qué dineros fueron los que se recaudaron, pues de otra forma no es posible auditar o verificar lo que se hizo en un periodo determinado.

El informe de ejecución presupuestal es la materia prima para elaborar y aprobar el presupuesto para la siguiente vigencia, pues es la historia de las necesidades de la propiedad horizontal, tanto las satisfechas como las pendientes por satisfacer.

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5 Opiniones
  1. waltsoll Dice:

    Tengo una inquietud, si el presupuesto aproado para este año, se quedo corto en algunos aspectos, quien puede adicionar una partida presupuestal para subsanar ese problema, el consejo de administración, o debe hacerse una asamblea extraordinaria.??

    gracias

    Responder
  2. Copropietario 100 Dice:

    En noviembre del 2019 hubo cambio de administrador con una empresa especializada en estas labores.
    El monto del contrato de prestación de servicios fue de CUATRO MILLONES DE PESOS ($ 4.000.000,oo).
    En febrero del 2020 se realizó la asamblea ordinaria de copropietarios y para mi sorpresa en el presupuesto de gastos se incluyó una adición al contrato de servicios del administrador de DOS MILLONES DE PESOS ($ 2.000.000.OO).
    Al interrogar sobre este incremento en la asamblea,la respuesta del presidente del consejo y del administrador fue que ese incremento se había pactado y aprobado en el consejo de administración en el mes de diciembre en consideración de que en el 2020 entraba en funcionamiento la segunda torre con 60 apartamentos más.
    En el contrato de prestación de servicios no figura esta adición.
    Se pregunta: Puede el Consejo de Administración pactar este incremento o esta determinación a espaldas de la asamblea de copropietarios imponerla de manera arbitraria e inconsulta en el presupuesto del 2020.

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    • Wilson Luis Dice:

      El consejo de administración no esta en su función pactar incrementos descuentos, ellos lo que hacen es aprobar un modelo de presupuesto presentado por la persona jurídica “administrador”, pero como tal esto se debió haber discutido en asamblea general, el presupuesto es lo mas importante en las asambleas mas que los informes de administración y consejo, pero siempre lo dejan para el final cuando la gente esta cansada y no revisan item por item, en que se van a gastar los dineros, porque el que aprueba o no estos gastos es la asamblea general, ningún otro en particular.

      Ya si evidenciaron esto y la asamblea lo aprobó, lo que toca es citar a nueva asamblea extraordinaria y poner a consideración las falencias del presupuesto.

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  3. Dayana Galvis Dice:

    Buenas Noches. Soy propietaria de un apartamento en el ultimo piso de un Edificio de seis pisos. Hace 9 meses no funciona el ascensor, la administradora manifiesta que no ha realizado el arreglo porque un gran numero de personas esta en mora. Resulta que la mayoría de gente que esta en mora no perciben la necesidad del ascensor porque viven en pisos bajos. Pero yo mensualmente pago mi cuota y subo muchas escaleras varias veces al día. Estoy obligada a pagar dentro de mi cuota de administración el porcentaje que esta destinad al mantenimiento del ascensor que no funciona? De que manera podemos generar presión legal para que los demás coopropietarios se coloque al día y no perjudique a los demás vecinos?

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  4. Monica Martínez Dice:

    Hola, por favor nos colaboran con las siguiente inquietudes:

    1. Hoy Vivimos en un copropiedad nueva, pero tengo una duda gigante cada vez que entregan una torre nueva aunque son: 217 aptos nuevos la administración dice que lo que pagan no alcanza para cubrir todos los gastos, hoy en día tenemos el problema que cada vez que ingresan a vivir más personas nos suben la administración a todos, como si esa nueva torre no subsanara sus gastos, eso está bien? Es que simplemente para mi eso no tiene lógica.

    2. La administración podría enviar un resumen mensual con los gastos discriminados, y los ingresos?

    3 se solicitaron los balances a la administración y por muchos decretos nos indicaron que se deben ir a revisar allá, que otra cosa puedo solicitar Pat revisarlos desde mi casa?

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