Deducción de intereses en la adquisición de vivienda

Los pagos que una persona natural realice por concepto de intereses de vivienda son deducibles del impuesto a la renta, y también se pueden deducir para determinar la base de retención en la fuente por ingresos laborales.

Intereses de vivienda deducibles.

Las personas naturales que declaran renta y que han pagado intereses en la adquisición o financiación de vivienda pueden deducirlos de su impuesto de renta.

Esta es una de las deducciones especiales, y por tal razón no se exige relación de causalidad entre los intereses que se deducen y la actividad económica del contribuyente.

La deducción de los intereses pagados por créditos de vivienda puede ser por créditos en pesos o en UVR, siempre que se cumplan los requisitos y límites que señala la norma.

Deducción de los intereses de vivienda en el impuesto a la renta.

Las personas naturales que declaran renta y que han pagado intereses en la adquisición o financiación de vivienda pueden deducirlos de su impuesto de renta.

Los intereses por créditos de vivienda son deducibles en los términos del artículo 119 del estatuto tributario, que señala en su primer inciso:

«Aunque no guarden relación de causalidad con la producción de la renta, también son deducibles los intereses que se paguen sobre préstamos para adquisición de vivienda del contribuyente, siempre que el préstamo esté garantizado con hipoteca si el acreedor no está sometido a la vigilancia del Estado, y se cumplen las demás condiciones señaladas en este artículo.»

Si el crédito de vivienda no está en pesos sino en UVR, se aplica lo señalado en el inciso segundo del mismo artículo:

«Cuando el préstamo de vivienda se haya adquirido en unidades de poder adquisitivo constante, la deducción por intereses y corrección monetaria estará limitada para cada contribuyente al valor equivalente a las primeras cuatro mil quinientos cincuenta y tres (4.553) unidades de poder adquisitivo constante UPAC, del respectivo préstamo. Dicha deducción no podrá exceder anualmente del valor equivalente de mil (1.000) unidades de poder adquisitivo constante.»

El UPAC hoy corresponde al UVR y el límite anual corresponde a 1.200 UVT.

Límite a la deducción en renta de los intereses de vivienda.

El artículo 119 del estatuto tributario impone un tope máximo a la deducción por intereses de vivienda (1.200 Uvt), pero ese límite debe ser observado en concordancia con el límite que impone el sistema cedular de las personas naturales.

El decreto 1625 de 2016 en su artículo 1.2.1.20.4, vigente para el periodo gravable 2022, señala en su segundo inciso:

«Las rentas exentas y deducciones aplicables a la cédula general no podrán exceder el cuarenta por ciento (40%), que en todo caso no puede exceder de mil trescientas cuarenta (1.340) Unidades de Valor Tributario (UVT). El porcentaje aquí mencionado se aplicará sobre la base que se obtiene después de detraer de los ingresos por concepto de rentas de trabajo, de capital y no laborales, los ingresos no constitutivos de renta, imputables a cada uno.»

Los intereses de vivienda son apenas una de las deducciones, y todas las deducciones, junto con las rentas exentas, están limitadas al 40% o a 1.340 UVT de modo que, dependiendo de las otras deducciones y de las rentas exentas que se declaren, la persona puede deducir todos los 1.200 UVT que permite el artículo 119 o solo una parte de ellos.

Recordemos que las deducciones a que se refiere el 1.2.1.20.4 del decreto 1625 son las llamadas deducciones especiales, donde no importa que exista relación de causalidad, ni necesidad ni proporcionalidad, ya que son un beneficio tributario, lo que es diferente de los costos y gastos, que sí proceden los que se prueban y cumplan los requisitos generales de las deducciones.

Deducciones especiales imputables.Deducciones imputables y gastos procedentes que las personas naturales pueden declarar en el impuesto a la renta.

Cédulas en las que se pueden deducir los intereses de vivienda.

Los intereses de vivienda solo se pueden deducir en la cédula general, que comprende rentas de trabajo, de capital y no laborales.

Así se desprende del artículo 1.2.1.20.3 del decreto 1605 de 2016, y téngase en cuenta que el artículo 119 del estatuto tributario permite la deducción incluso si dichos pagos no tienen relación de causalidad con la actividad del contribuyente.

En cuanto a las cédulas de pensiones y dividendos, ni el estatuto tributario ni el decreto 1625 consideran la deducción de los intereses pagados por créditos de vivienda.

La deducción solo aplica sobre inmuebles dedicados a vivienda.

Por último, la deducción de intereses pagados en créditos de vivienda aplica únicamente sobre inmuebles destinados para la vivienda por parte del contribuyente, tanto en la retención en la fuente como en el impuesto a la renta.

En consecuencia, si el crédito es para un inmueble diferente a la vivienda, o para una vivienda de explotación económica, no procede la deducción por intereses de vivienda.

En ese sentido se ha pronunciado la DIAN en diversas oportunidades, como en el concepto 64444 del 12 de septiembre de 2005, entre otros.

Intereses de vivienda y la retención en la fuente por salarios.

Los trabajadores asalariados e independientes a los que se les aplica la retención en la fuente por ingresos laborales pueden disminuir la base de retención en la fuente con los intereses pagados por los créditos de adquisición de vivienda.

El primer inciso del artículo 387 del estatuto tributario señala al respecto:

«En el caso de trabajadores que tengan derecho a la deducción por intereses o corrección monetaria en virtud de préstamos para adquisición de vivienda, la base de retención se disminuirá proporcionalmente en la forma que indique el reglamento.»

Por su parte, el artículo 1.2.4.1.6 del decreto 1625 de 2016, que reglamenta la depuración de la base para el cálculo de la retención en la fuente, señala en el numeral 4.1:

«Las personas naturales que reciban ingresos por rentas de trabajo tendrán derecho a la deducción por intereses o corrección monetaria en virtud de préstamos para adquisición de vivienda. En este caso la base de retención se disminuirá proporcionalmente en la forma indicada en las normas reglamentarias vigentes.»

Los límites y procedimiento a seguir están contenidos en el decreto 1625 de 2016, que a continuación se exponen.

Retención en la fuente por ingresos laborales.Retención en la fuente por salarios o ingresos laborales para asalariados y trabajadores independientes.

Límite de las deducciones por intereses de vivienda en la retención en la fuente.

¿Cuánto se puede deducir mensualmente por concepto de intereses de vivienda para efectos de la depuración de la base sujeta a retención en la fuente?

Ese límite está contemplado en el artículo 1.2.4.1.23 del decreto 1625 de 2016:

«Deducción por intereses y corrección monetaria en virtud de préstamos. Cuando el trabajador tenga derecho a la deducción por intereses o corrección monetaria, en virtud de préstamos para adquisición de vivienda o costo financiero en virtud de un contrato de leasing que tenga por objeto el bien inmueble destinado para vivienda del trabajador, el valor máximo que se podrá deducir mensualmente de la base de retención será de cien (100) Unidades de Valor Tributario (UVT) de conformidad con el artículo 387 del Estatuto Tributario.»

Para el 2024, las 100 UVT equivalen a $4.707.000 mensuales, monto máximo que se puede descontar de la base de retención mensualmente.

Procedimiento para deducir los intereses de vivienda de la base de retención en la fuente.

El procedimiento para depurar la base de retención con los pagos por intereses de vivienda está reglamentado por el artículo 1.2.4.1.27 del decreto 1625, que depende del procedimiento de retención aplicado al trabajador.

En el procedimiento 1.

«De la suma de todos los pagos gravables efectuados al trabajador durante el respectivo mes, diferentes de la cesantía, sus intereses y la prima mínima legal que sea factor salarial, se restará el valor de los intereses y corrección monetaria que proporcionalmente se considera deducible por tal concepto en el respectivo mes. La cifra así obtenida será la base de retención que sirva para determinar en la tabla el “valor a retener” correspondiente.

Cuando el retenedor opte por efectuar la retención en la fuente, de acuerdo con el procedimiento establecido para pagos que correspondan a períodos inferiores a treinta (30) días, la disminución por concepto de intereses y corrección monetaria sobre préstamos para adquisición de vivienda se hará así:

El valor obtenido según el literal a) del artículo 1.2.4.1.3 del presente decreto deberá disminuirse en la cifra correspondiente a los intereses y corrección monetaria deducible mensualmente, para así determinar el porcentaje de retención en la fuente a que se refiere el literal b) del mismo artículo. Así mismo, para efectos del cálculo previsto, de dicho literal se deberá restar de la base para aplicar el porcentaje de retención, el valor de la corrección monetaria e intereses deducibles que proporcionalmente correspondan al número de días objeto del pago.»

En el procedimiento 2.

«El valor mensualmente deducible será el que resulte de dividir por doce (12) el valor de los intereses y corrección monetaria deducibles que conste en el mencionado certificado, sin que exceda de cien (100) Unidades de Valor Tributario (UVT) mensuales.

Cuando los intereses y corrección monetaria certificados correspondan a un período inferior a los doce (12) meses, el valor mensualmente deducible se calculará dividiendo el monto total de los intereses y corrección monetaria que figure en el respectivo certificado por el número de meses a que corresponda, sin que exceda de cien Unidades de Valor Tributario (100) UVT mensuales.

En el caso de préstamos obtenidos por el trabajador en el año en el cual se efectúa la retención, el valor mensualmente deducible será el de los intereses y corrección monetaria correspondientes al primer mes de vigencia del préstamo, según certificación expedida por la entidad que lo otorga, sin que exceda de cien (100) Unidades de Valor Tributario (UVT) mensuales.»

En cualquiera de los dos casos, el límite mensual a descontar es de 100 UVT.

Por último, los intereses por créditos de vivienda deben corresponder a un crédito hipotecario o a un crédito leasing para vivienda.

Certificado de intereses de vivienda para efectos de la retención en la fuente.

Para efectos de que el empleador o agente de retención pueda deducir de la base sujeta a retención los pagos por intereses de vivienda, el empleado debe suministrar el respectivo certificado expedido por la entidad bancaria.

Respecto al plazo que se tiene para presentar ese certificado, señala el artículo 1.2.4.1.24 del decreto 1625 de 2016:

«Los certificados sobre los intereses y corrección monetaria para efectos de la adquisición de vivienda o costo financiero en virtud de un contrato de leasing que tenga por objeto un bien inmueble destinado a vivienda del trabajador y los certificados en los que consten los pagos de salud de que trata el artículo 387 del Estatuto Tributario y que sirven para disminuir la base de retención, deberán presentarse al agente retenedor a más tardar el quince (15) de abril de cada año.

En consecuencia, hasta la fecha indicada en el inciso precedente, los retenedores tomarán como válida la información que suministró el trabajador en el año inmediatamente anterior.»

El certificado se puede presentar en cualquier fecha anterior al 15 de abril de cada año, y en tal caso se toma como referencia la información de ese certificado.

Si el certificado no se presenta al 15 de abril, a partir de esa fecha no se puede considerar el certificado presentado en el año anterior, pues el inciso segundo del artículo 1.2.4.1.24 es claro en afirmar que la validez del certificado del año anterior es solo hasta el 15 de abril.

Tope deducible de intereses hipotecarios.

El tope deducible de intereses pagados por créditos hipotecarios es de 1.200 UVT anuales, que, en todo caso, sumado a las demás deducciones y rentas exentas, no debe superar el límite general del artículo 336 del Estatuto tributario.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.