Saneamiento por evicción

La evicción es la pérdida total o parcial de la cosa comprada por una sentencia judicial, por una causa anterior a la venta, como cuando un tercero demuestra que es el verdadero dueño o que ya había adquirido el bien por prescripción. El saneamiento por evicción es la obligación del vendedor de defender al comprador en ese proceso y, si la cosa se pierde, de restituirle el precio e indemnizarlo (artículos 1893 a 1913 del Código Civil). Para conservar ese derecho, el comprador demandado debe citar al vendedor al proceso.

Qué es la evicción.

Según el artículo 1894 del Código Civil:

«Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.»

Es decir, la evicción es la pérdida de lo comprado por decisión de un juez. Para que dé lugar al saneamiento, la causa de esa pérdida debe ser anterior a la venta: el problema ya existía cuando el vendedor transfirió el bien.

Algunos ejemplos:

• Un tercero demanda al comprador en un proceso reivindicatorio y demuestra que el vendedor no era el dueño del inmueble.
• Un poseedor que ocupaba el predio desde mucho antes de la venta obtiene sentencia de pertenencia por prescripción adquisitiva, y el comprador pierde el bien.
• El acreedor hipotecario del vendedor ejecuta una hipoteca que pesaba sobre el inmueble y que no se le advirtió al comprador, y este lo pierde en el remate.

En todos estos casos la causa de la pérdida es anterior a la venta, y por eso responde el vendedor, como veremos enseguida.

Qué es el saneamiento.

Sanear es reparar. El artículo 1893 del Código Civil dispone que la obligación de saneamiento del vendedor tiene dos objetos:

1. Amparar al comprador en el dominio y la posesión pacífica de la cosa vendida. Es el saneamiento por evicción.
2. Responder de los defectos ocultos de la cosa, llamados vicios redhibitorios. Es el saneamiento por vicios redhibitorios, que se explica más adelante.

La regla general está en el artículo 1895:

«El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario.»

En consecuencia, el vendedor responde solo por las causas anteriores a la venta, y las partes pueden modificar esa responsabilidad en el contrato, dentro de los límites que veremos más adelante.

Cómo opera el saneamiento por evicción.

El saneamiento por evicción tiene dos fases, como lo explicó la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia del 6 de julio de 2005 (expediente 00791-01):

«…la protección que para el comprador surge por vía del saneamiento por evicción se desdobla en la obligación del primero de defender al segundo contra las acciones que, por causa anterior a la venta, promuevan los terceros para hacer valer sus derechos sobre la cosa vendida, lo que ocurrirá normalmente dentro de los respectivos procesos, previa denuncia del pleito que se le haga (…); y en una segunda fase, según el resultado positivo que obtengan aquéllos por el que tal cosa resulta evicta, tras de ser infructuosa la respectiva defensa, deviene la obligación de restituir el precio y sufragar las indemnizaciones a que haya lugar de acuerdo con la ley…»

Veamos cada una de estas fases por separado.

Primera fase: defender al comprador.

Cuando un tercero demanda al comprador por una causa anterior a la venta, el comprador debe citar al vendedor para que lo defienda. Lo exige el artículo 1899 del Código Civil:

«El comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla.  Esta citación se hará en el término señalado por las leyes de procedimiento.  Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa.»

Hoy esa citación se hace mediante el llamamiento en garantía del artículo 64 del Código General del Proceso (CGP), que el comprador debe pedir en la contestación de la demanda, dentro del término para contestarla. El trámite se explica en el artículo sobre el llamamiento en garantía. Es un paso decisivo: si el comprador no cita al vendedor y pierde la cosa, el vendedor queda liberado del saneamiento.

Si el vendedor ya murió, la citación se dirige a sus herederos. La acción de saneamiento es indivisible, de modo que puede dirigirse contra cualquiera de ellos; pero cuando se convierte en la obligación de indemnizar en dinero, se divide, y cada heredero responde a prorrata de su cuota (artículo 1896).

Segunda fase: restituir e indemnizar.

Si la defensa fracasa y el comprador pierde la cosa, el vendedor debe, según el artículo 1904 del Código Civil:

1. La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos.
2. Las costas legales del contrato que hubiere pagado el comprador.
3. El valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño, con las limitaciones del artículo 1902.
4. Las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia de la demanda, con las mismas limitaciones.
5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.

Estos conceptos tienen límites en los artículos siguientes. En particular, según el artículo 1907, si el vendedor obró de buena fe, el aumento de valor por causas naturales o por el tiempo solo se reconoce hasta la cuarta parte del precio de la venta.

Supongamos que el comprador pagó $5.000.000 por un lote, pagó los gastos de escritura y registro, y al cabo de unos años lo pierde en un proceso de pertenencia promovido por un poseedor antiguo. El vendedor debe devolverle los $5.000.000, los gastos del contrato, las costas del proceso y el mayor valor que haya adquirido el lote, que, si el vendedor obró de buena fe, no puede exceder de $1.250.000, la cuarta parte del precio.

Si no hay evicción, no hay indemnización.

Si el comprador es demandado pero gana el proceso, no hay evicción, y por regla general no puede exigir al vendedor el pago de los perjuicios que la demanda le causó. Así lo dispone el artículo 1912 del Código Civil:

«Si la sentencia negare la evicción, el vendedor no será obligado a la indemnización de los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador, sino en cuanto la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor.»

Por lo anterior, si el comprador gana el proceso, solo puede reclamar al vendedor los perjuicios cuando la demanda del tercero se originó en un hecho o en una culpa de este.

¿Se puede pactar que el vendedor no responda por evicción?

Sí, con un límite. El artículo 1895 permite estipular lo contrario, pero según el artículo 1898 es nulo el pacto que exima al vendedor del saneamiento de evicción cuando hubo mala fe de su parte, es decir, cuando conocía la causa de la evicción y la ocultó.

Saneamiento por vicios redhibitorios.

El otro objeto del saneamiento es responder por los defectos ocultos de la cosa. Según el artículo 1914 del Código Civil, la acción redhibitoria es la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida. El artículo 1915 exige que el vicio:

1. Haya existido al tiempo de la venta.
2. Sea tal que la cosa no sirva para su uso natural, o solo sirva imperfectamente, de manera que el comprador no la habría comprado o la habría comprado a un precio menor.
3. No haya sido manifestado por el vendedor y sea tal que el comprador haya podido ignorarlo sin negligencia grave de su parte.

Evicción en la compraventa comercial.

En la compraventa regida por el Código de Comercio, el artículo 940 dispone que, cuando sin culpa suya y por causa anterior a la venta el comprador sea evicto totalmente de la cosa, tiene derecho a la restitución del precio y a la indemnización plena de perjuicios. Si la evicción es parcial y de tal importancia que el comprador no habría comprado, puede pedir la restitución con indemnización, o la rebaja del precio. Según el artículo 941, estas acciones prescriben en dos años contados desde que el comprador restituye la cosa, paga el precio o purga el gravamen, según el caso.

Prescripción de la acción de saneamiento.

Según el artículo 1913 del Código Civil, la acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años, contados desde la fecha de la sentencia de evicción o, si no hubo sentencia, desde la restitución de la cosa. Pero en lo que toca solo a la restitución del precio, prescribe según las reglas generales.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.