Cuando el arrendador incumple, el arrendatario puede terminar el contrato con justa causa, sin dar el preaviso de tres meses y sin pagar indemnización, y puede además reclamar los perjuicios que acredite. La exigencia contraria, que el arrendador incumplido suele plantear, invierte la regla del Código Civil, que reconoce la indemnización a la parte cumplida. Lo que sí debe hacer el arrendatario es probar el incumplimiento, y para eso el requerimiento escrito previo es la pieza decisiva.
- Quien cumple no indemniza a quien incumplió.
- Qué cuenta como incumplimiento del arrendador.
- La causal que lo cubre todo.
- Hay que probar el incumplimiento.
- Lo que el arrendatario no puede hacer.
- Qué hacer si el arrendador insiste en cobrar.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué pasa si el arrendador no cumple el contrato?
- ¿Debo pagar indemnización si me voy porque el arrendador incumplió?
- ¿Debo dar el preaviso de tres meses?
- ¿Qué cuenta como incumplimiento del arrendador?
- ¿Puedo dejar de pagar el arriendo mientras tanto?
- ¿Qué pasa si no puedo probar el incumplimiento?
- ¿Puedo reclamar perjuicios al arrendador que incumplió?
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Cuando el arrendador incumple sus obligaciones, el arrendatario puede terminar el contrato sin pagar indemnización ni respetar el preaviso de tres meses, por la causal del numeral 3 del artículo 24 de la ley 820 de 2003. Aun así, es frecuente que el arrendador incumplido le exija al inquilino los tres meses de indemnización para dejarlo ir. ¿En qué se apoya esa exigencia y qué puede hacer el arrendatario?
Quien cumple no indemniza a quien incumplió.
Conviene empezar por aquí porque es la exigencia más repetida que recibimos de nuestros lectores y no tiene fundamento alguno.
La situación se repite siempre igual. El arrendador no repara lo que le corresponde, o exigió un depósito prohibido, o dejó que cortaran los servicios por no pagarlos. El arrendatario decide irse, y el arrendador le responde que puede hacerlo pero que debe pagarle tres meses.
Esa exigencia invierte la regla. La parte que incumple no tiene derecho a que la indemnicen: al contrario, es ella la que debe indemnizar a la parte cumplida, en los casos y condiciones que la ley o el contrato señalen.
Recordemos que la indemnización repara un daño. Sería un absurdo que quien honró el contrato tuviera que reparar el daño de quien no lo honró.
- Liquidador de intereses propiedad horizontal
- Proyección y planeación pensional
- Liquidador de pensiones en Colpensiones
El fundamento está en el Código Civil.
La regla no es una construcción del sentido común sino una norma expresa, y conviene invocarla por su número cuando el arrendador insista. Dice el artículo 1546 del Código civil:
«En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.»
El Código Civil consagra así la condición resolutoria tácita: en todo contrato bilateral está implícito que el incumplimiento de una parte le permite a la otra deshacerlo.
Y la indemnización de perjuicios queda del lado de quien cumplió. La norma se la reconoce a la parte cumplida, no a la incumplida, y esa es la respuesta que el arrendatario puede oponer.
Qué cuenta como incumplimiento del arrendador.
Las obligaciones del arrendador de vivienda urbana están en el artículo 8 de la ley 820 de 2003, y a ellas se suman las que el propio contrato le imponga.
| Obligación. | Cómo se incumple. |
|---|---|
| Entregar el inmueble en la fecha convenida | No entregarlo o entregarlo tarde |
| Entregarlo en buen estado de servicio, seguridad y sanidad | Entregarlo con humedades, fallas eléctricas o daños estructurales |
| Mantener en buen estado los servicios y cosas conexas | No hacer las reparaciones que le corresponden |
| Entregar copia del contrato dentro de los diez días | No entregarla al arrendatario o al codeudor |
| Entregar copia del reglamento de propiedad horizontal | No entregarla cuando el inmueble está sometido a ese régimen |
| Librar al arrendatario de toda turbación en el goce | Entrar sin autorización o perturbar el uso del inmueble |
A esas se suman las prohibiciones que la ley le impone. Exigir un depósito en dinero, aplicar un incremento superior al tope legal o negarse a expedir el comprobante de cada pago son también desconocimientos de derechos del arrendatario.
El catálogo completo de lo que el arrendatario puede exigir está en derechos del arrendatario.
La causal que lo cubre todo.
El artículo 24 de la ley 820 de 2003 le da al arrendatario tres causales para terminar con justa causa, y la tercera es de redacción deliberadamente amplia:
«El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o contractualmente.»
Esa redacción cubre cualquier incumplimiento. No hace falta que el hecho encaje en una lista: basta con que el arrendador haya desconocido un derecho que la ley o el contrato le reconocen al arrendatario.
Las otras dos causales son más específicas y se refieren a la suspensión de los servicios públicos por acción o mora del arrendador, y a los procederes reiterados que afecten gravemente el disfrute del inmueble, comprobados ante la autoridad policiva.
Terminar con justa causa no cuesta nada.
Es la consecuencia práctica y conviene enunciarla sin rodeos.
| Concepto. | Terminación sin justa causa. | Terminación por incumplimiento del arrendador. |
|---|---|---|
| Preaviso | Tres meses | No exigido |
| Indemnización a cargo del arrendatario | Tres meses de arriendo | Ninguna |
| Cánones faltantes | No se deben | No se deben |
| Perjuicios | No hay lugar | El arrendatario puede reclamarlos |
El arrendatario que termina por esta vía no paga indemnización, no debe los tres meses de preaviso y conserva el derecho a reclamar los perjuicios que acredite. Los montos de las demás indemnizaciones del arrendamiento están en indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.
Hay que probar el incumplimiento.
Aquí está el único punto delicado, y es donde el arrendatario suele perder una posición que tenía ganada.
Alegar la justa causa no basta: hay que acreditarla. Si el arrendatario se va sin poder demostrar que el arrendador incumplió, su salida se verá como un abandono, y el arrendador podrá cobrarle la indemnización de tres meses y la cláusula penal.
Qué documentar antes de irse.
- El hecho que constituye el incumplimiento: fotografías fechadas, videos, facturas de servicios cortados, el recibo del depósito exigido.
- El requerimiento escrito al arrendador, describiendo el problema y pidiendo que lo corrija.
- La constancia de envío de ese requerimiento, por servicio postal autorizado o por el medio que el contrato prevea.
- La respuesta del arrendador, o la constancia de que no respondió dentro de un plazo razonable.
El requerimiento previo es la pieza que más pesa. De acuerdo con nuestro criterio, sin él el arrendatario tendrá dificultad para demostrar que el arrendador tuvo la oportunidad de corregir y no lo hizo, que es lo que convierte un problema en un incumplimiento.
Documentado eso, el arrendatario notifica por escrito la terminación, invocando la causal concreta del artículo 24 y describiendo el hecho que la configura.
Lo que el arrendatario no puede hacer.
Tener la razón no autoriza cualquier reacción, y conviene advertirlo porque estas dos son las más frecuentes.
Dejar de pagar el canon. Ni siquiera cuando el arrendador incumple. Suspender el pago por cuenta propia convierte al arrendatario en incumplido y le hace perder la posición que tenía.
Descontar del canon lo que se le ocurra. El descuento solo procede sobre reparaciones indispensables no locativas, previo aviso al arrendador y hasta el 30% del canon cada mes. Fuera de esas condiciones es un impago.
Las vías legítimas ante cada tipo de incumplimiento, incluida la de reparar y descontar, están en incumplimiento del contrato de arrendamiento, y el caso del inmueble en mal estado en mal estado del inmueble arrendado.
Qué hacer si el arrendador insiste en cobrar.
Puede ocurrir que, pese a todo, el arrendador retenga garantías, se niegue a recibir el inmueble o anuncie que cobrará la indemnización.
Responder por escrito. Invocando el numeral 3 del artículo 24 de la ley 820 de 2003 y el artículo 1546 del Código Civil, y describiendo el incumplimiento que motiva la terminación. Esa comunicación es la que después sostiene la posición.
No entregar sin constancia. La entrega debe quedar documentada con acta firmada o, si el arrendador se niega a recibir, mediante la entrega provisional ante la autoridad competente.
Reclamar lo que corresponda. Si el arrendador exigió un depósito prohibido, la vía es la alcaldía. Si retiene bienes o no devuelve lo pagado indebidamente, el reclamo es judicial.
El procedimiento cuando el arrendador se niega a recibir el inmueble está en qué hacer cuando el arrendador no recibe el inmueble.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Qué pasa si el arrendador no cumple el contrato?
El arrendatario puede terminarlo con justa causa, sin preaviso de tres meses y sin pagar indemnización, invocando el numeral 3 del artículo 24 de la ley 820 de 2003. Puede además reclamar los perjuicios que logre acreditar.
¿Debo pagar indemnización si me voy porque el arrendador incumplió?
No. Quien incumple no tiene derecho a que lo indemnicen. El artículo 1546 del Código Civil reconoce la indemnización de perjuicios a la parte cumplida, no a la incumplida.
¿Debo dar el preaviso de tres meses?
No. Ese preaviso está previsto para la terminación sin justa causa. Cuando media incumplimiento del arrendador, la terminación opera por justa causa y no lo exige.
¿Qué cuenta como incumplimiento del arrendador?
No entregar el inmueble o entregarlo en mal estado, no hacer las reparaciones que le corresponden, no entregar copia del contrato, perturbar el goce del inmueble, exigir depósitos prohibidos o aplicar incrementos superiores al tope legal, entre otros.
¿Puedo dejar de pagar el arriendo mientras tanto?
No. Dejar de pagar lo convierte en incumplido y le hace perder la posición que tenía. Lo que la ley permite en algunos casos es descontar del canon el costo de reparaciones indispensables no locativas, con aviso previo y hasta el 30% mensual.
¿Qué pasa si no puedo probar el incumplimiento?
Su salida se verá como un abandono del contrato, y el arrendador podrá cobrarle la indemnización de tres meses y la cláusula penal si se pactó. Por eso conviene documentar el hecho y requerir por escrito antes de irse.
¿Puedo reclamar perjuicios al arrendador que incumplió?
Sí. El artículo 1546 del Código Civil se los reconoce a la parte cumplida, pero debe acreditarlos y cuantificarlos, porque no se presumen.
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