Retención en la fuente en la venta de inmuebles

En la venta de un inmueble la retención no siempre la practica el comprador: cuando el vendedor es persona natural la practica el notario, con la tarifa del artículo 398 del Estatuto Tributario, y cuando el comprador es persona jurídica la practica él mismo con la del artículo 401. De esa combinación resulta un caso en el que no hay retención en absoluto. ¿Quién retiene en cada escenario y sobre qué valor?

Qué inmuebles están sujetos a esta retención.

Hablamos de bienes raíces: casas, apartamentos, fincas, lotes, bodegas y oficinas, es decir, bienes sujetos a registro en la oficina de instrumentos públicos.

La enajenación de estos bienes exige escritura pública ante notario, y esa intervención notarial es la que explica el régimen especial de retención que los gobierna.

El notario no autoriza la escritura sin que se acredite el pago de la retención, de modo que en la práctica la retención es un requisito previo para que la venta se perfeccione.

Quién practica la retención en cada caso.

Todo depende de la calidad de las dos partes, y las cuatro combinaciones posibles tienen respuestas distintas. Esta es la tabla completa:

La tabla resuelve la mayoría de las consultas sobre esta materia. Conviene ver el fundamento de cada fila, porque explica también la última.

Cuando el vendedor es persona natural.

Se aplica el artículo 398 del Estatuto Tributario, que fija una retención del 1% del valor de la venta y designa al notario como agente de retención.

El valor lo paga el vendedor al notario antes de la enajenación, y el notario lo declara y lo consigna a la Dian.

Como la retención ya quedó practicada por esa vía, el comprador no debe retener, aunque sea agente de retención. Hacerlo produciría una doble retención sobre la misma operación.

Esa regla opera cualquiera que sea la calidad del comprador, porque la norma atiende a quién vende y no a quién compra.

Cuando el comprador es persona jurídica.

Si el vendedor es a su vez persona jurídica, se aplica el parágrafo del artículo 401 del Estatuto Tributario, que impone al comprador practicar la retención y convierte ese pago en requisito previo para el otorgamiento de la escritura.

La tarifa es la del concepto de otros ingresos tributarios, esto es, el 2.5%, salvo que el inmueble se destine a vivienda de habitación, caso que se desarrolla más adelante.

El procedimiento tiene una particularidad operativa que conviene conocer. La empresa no paga esa retención con la declaración mensual: la paga de forma independiente mediante recibo oficial de pago, porque necesita presentar el comprobante al notario para que este proceda a protocolizar la escritura pública de compraventa.

Después incluye esa retención en la declaración del mes correspondiente y descuenta de los valores a pagar la suma que ya consignó con el recibo, de modo que no la paga dos veces.

El caso sin retención.

Es el escenario que más sorprende y conviene explicarlo, porque el agente de retención suele dudar y terminar reteniendo sin fundamento.

Cuando el vendedor es persona jurídica y el comprador es persona natural no hay retención, porque ninguna de las dos normas aplica.

El artículo 398 no aplica porque exige que quien vende sea persona natural, y aquí vende una sociedad. El artículo 401 no aplica porque exige que quien compra sea persona jurídica, y aquí compra una persona natural.

La Dian lo confirmó en el concepto 4860 del 26 de febrero de 2019, y la interpretación es razonable: hay una regulación específica que simplemente dejó ese supuesto por fuera.

Inmuebles destinados a vivienda.

Cuando el inmueble se destina a vivienda de habitación, la tarifa que aplica el comprador persona jurídica no es plana sino escalonada.

Señala el artículo 1.2.4.9.1 del decreto 1625 de 2016, en el inciso tercero modificado por el decreto 572 de 2025:

«Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a la adquisición de bienes raíces cuya destinación y uso sea vivienda de habitación, la retención prevista en este artículo será del uno por ciento (1%) por las primeras diez mil (10.000) UVT. Para el exceso de dicho monto, la tarifa de retención será del dos punto cinco por ciento (2.5%). Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a la adquisición de bienes raíces cuya destinación y uso sean distintos a vivienda de habitación, la retención prevista en este artículo será del dos punto cinco por ciento (2.5%).»

La retención se liquida entonces por tramos: el 1% hasta el tope que fija la norma y el 2.5% sobre el exceso.

Ejemplo de liquidación por tramos.

Supongamos la venta de un inmueble destinado a vivienda por 30.000 UVT, a un comprador persona jurídica.

Obsérvese que la retención resultante equivale al 1.5% del valor total, pese a que ninguna de las dos tarifas es esa. Liquidar directamente con una tarifa única produce un resultado equivocado.

Este esquema aplica únicamente cuando el vendedor es persona jurídica. Si quien vende es una persona natural rige el 1% del artículo 398, sin tramos, cualquiera que sea la destinación del inmueble.

Base de la retención.

La base es el valor de la venta que figure en la escritura pública.

Ese valor no es libre. La ley fija reglas sobre el valor mínimo por el que puede escriturarse un inmueble, materia que desarrollamos en el artículo sobre el valor por el que se debe escriturar la venta de un inmueble.

Escriturar por debajo del valor real para reducir la retención o el impuesto de ganancia ocasional está prohibido y tiene consecuencias para las dos partes, no solo para el vendedor.

El comprador también se perjudica, porque el valor escriturado será su costo fiscal cuando a su turno venda el inmueble, y un costo artificialmente bajo se traduce en una ganancia ocasional mayor.

Quién asume la retención.

Conviene despejarlo porque es la consulta más repetida del artículo.

La retención siempre está a cargo del vendedor, porque es él quien obtiene el ingreso y quien anticipa su impuesto. Es su retención y es él quien la descuenta en su declaración de renta.

Los gastos de escrituración suelen repartirse entre las partes según lo pactado en la promesa de compraventa, pero la retención no es un gasto notarial: es un impuesto anticipado del vendedor.

Si por acuerdo el comprador termina pagándola, ese valor no le sirve de nada: no puede descontarlo como retención, porque no es suya, ni deducirlo del impuesto de renta por ser una retención asumida.

La retención por enajenación no es deducible.

Es una confusión frecuente que conviene aclarar, sobre todo en las declaraciones de renta de personas naturales.

La retención practicada por el notario no es un gasto deducible sino un anticipo del impuesto. Se descuenta del impuesto liquidado, no de los ingresos.

La diferencia importa: una deducción reduce la renta líquida y su efecto depende de la tarifa; la retención se resta directamente del impuesto a pagar, peso por peso.

Adjudicación de bienes en una sucesión.

Es un supuesto que se parece a la venta pero que no lo es, y la diferencia tiene efecto directo sobre la retención.

Cuando se liquida una sucesión y se adjudican inmuebles o vehículos a los herederos, no se practica la retención del artículo 398 del Estatuto Tributario.

La Dian lo sostuvo en el concepto 67617, reiterado en el oficio 7286 de 2019, con el argumento de que la adjudicación no es un acto comercial sino un modo de adquirir el dominio previsto por la ley civil.

Es cierto que adjudicar implica una transferencia de dominio, y en ese sentido hay enajenación. Pero su naturaleza es distinta de la de una venta: no hay precio, no hay negociación y no hay un ingreso producto de una transacción.

En consecuencia, el notario no debe exigir el pago de la retención para protocolizar la escritura de adjudicación.

Conviene precisar que eso no significa que la operación sea ajena al impuesto. Lo que reciben los herederos sí constituye ganancia ocasional y debe declararse como tal; lo que no procede es anticiparla por la vía de esta retención.

Ejercicio de la opción de compra en el leasing.

Cuando el arrendatario de un leasing ejerce la opción de compra, el bien se le transfiere y esa transferencia es una enajenación, de modo que en principio procede la retención.

Cuál es la base.

La base es el valor de la opción de compra pactado en el contrato. Señala el inciso primero del artículo 1.2.1.17.5 del decreto 1625 de 2016:

«En el caso de enajenación de bienes objeto de un contrato de arrendamiento financiero, se tendrá como valor comercial de enajenación para efectos tributarios, el valor de la opción de compra.»

Cuando la norma habla de efectos tributarios comprende tanto la ganancia ocasional como la retención, de modo que la base no es el valor comercial del bien sino el de la opción.

El límite para bienes raíces.

El mismo artículo introduce un tope que conviene conocer, porque evita que la opción de compra se pacte por una suma simbólica.

Tratándose de bienes raíces, el costo fiscal o el avalúo catastral no puede ser inferior a la suma de la opción de compra más los cánones causados hasta la fecha en que se ejerce.

Si esa suma resulta inferior al costo o al avalúo, hay que agregar la diferencia al precio de venta para efectos fiscales. Si resulta superior, el precio pactado se acepta sin ajustes.

Supongamos un inmueble con costo fiscal de $200.000.000 y avalúo catastral de $190.000.000, una opción de compra de $50.000.000 y cánones causados por $60.000.000.

El ajuste opera sobre el precio de venta fiscal, pero la retención sigue calculándose sobre el valor de la opción de compra, que es lo que la norma señala expresamente como valor de enajenación.

Cuando no hay retención.

Existe un supuesto en el que el ejercicio de la opción no genera retención, y depende de una certificación del arrendador.

La Dian lo señaló en el oficio 901344 de 2022. Si la entidad financiera arrendadora certifica que el valor de la opción corresponde al valor residual teórico del capital invertido, el ejercicio de la opción no constituye ingreso gravado para ella:

«Con base en lo anterior, es de deducir que el ejercicio de la opción de compra -en principio- no constituye un ingreso gravado para el arrendador financiero, ya que, al corresponder a un abono a capital, no genera a su favor un incremento neto del patrimonio (cfr. artículo 26 del Estatuto Tributario) y, por ende, no debería estar sometido a retención en la fuente.»

El razonamiento se apoya en el artículo 127 del Estatuto Tributario, según el cual al ejercer la opción el valor pactado se carga contra el pasivo del arrendatario, que debe quedar en ceros, de modo que lo que ocurre es un abono a capital y no la percepción de un ingreso.

Sin esa certificación, sin embargo, sí debe practicarse la retención sobre el valor de la opción de compra. La ausencia del documento no permite presumir el supuesto.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.