Intereses moratorios en la propiedad horizontal

El copropietario que no paga las cuotas de administración, ordinarias o extraordinarias, dentro del plazo fijado por la copropiedad debe pagar intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera, según el artículo 30 de la ley 675 de 2001. ¿Desde cuándo se causan, cómo se liquidan, puede la asamblea cobrar menos y puede aplicarse una tasa nueva a deudas viejas?

Obligación de pagar intereses de mora.

La obligación no depende de que el reglamento la contemple ni de que la asamblea la apruebe: viene directamente de la ley. Dice el primer inciso del artículo 30 de la ley 675 de 2001:

«El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.»

La norma menciona la Superintendencia Bancaria porque es de 2001. Esa entidad se fusionó con la Superintendencia de Valores y hoy la certificación del interés bancario corriente la expide la Superintendencia Financiera de Colombia, que es la que debe consultarse.

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Sobre qué obligaciones se causan los intereses.

El artículo 30 habla del retardo en el pago de expensas, de modo que los intereses se causan tanto sobre las cuotas ordinarias de administración como sobre las expensas comunes necesarias extraordinarias, pues ambas son contribuciones a cargo del propietario.

Distinto es el caso de las multas impuestas por incumplir obligaciones no pecuniarias. De acuerdo con nuestro criterio, las multas no generan intereses de mora por ministerio de la ley, porque no son expensas, y solo los causarán si el reglamento de propiedad horizontal lo prevé expresamente.

La tasa legal es la máxima permitida.

Una y media veces el interés bancario corriente es también el límite que el ordenamiento fija para el interés moratorio en general y coincide con la tasa de usura, de modo que la copropiedad no puede cobrar por encima de ese tope.

Cobrar por encima de ese tope no solo hace improcedente el exceso: expone a la copropiedad a devolver lo cobrado de más y abre la discusión sobre una eventual responsabilidad penal, que conviene precisar.

¿El cobro en exceso configura el delito de usura en la copropiedad?

La pregunta tiene dos partes: si la persona jurídica puede ser responsable penalmente y si el cobro de expensas encaja en el tipo penal. Las respuestas son distintas.

La copropiedad, como persona jurídica, no puede ser procesada penalmente. En Colombia la responsabilidad penal es personal y recae sobre personas naturales; no existe un régimen general de responsabilidad penal de las personas jurídicas, de modo que ni la copropiedad ni la asamblea pueden ser sindicadas.

Pero eso no deja el asunto sin responsable. El inciso segundo del artículo 29 del Código Penal contiene la figura conocida como «actuar por otro»:

«También es autor quien actúa como miembro u órgano de representación autorizado o de hecho de una persona jurídica, de un ente colectivo sin tal atributo, o de una persona natural cuya representación voluntaria se detente, y realiza la conducta punible, aunque los elementos especiales que fundamentan la penalidad de la figura punible respectiva no concurran en él, pero sí en la persona o ente colectivo representado.»

En consecuencia, si llegara a configurarse el delito, la imputación recaería sobre la persona natural que actuó por la copropiedad —el administrador, en su condición de representante legal— y eventualmente sobre quienes hubieran concurrido a la decisión, como partícipes, sin que sirva de excusa que la calidad de acreedor la tenga la persona jurídica.

Ahora bien, el tipo penal exige un supuesto que aquí no se presenta. El artículo 305 del Código Penal sanciona a quien reciba o cobre, directa o indirectamente, «a cambio de préstamo de dinero o por concepto de venta de bienes o servicios a plazo», una utilidad o ventaja que exceda en la mitad el interés bancario corriente certificado.

Las expensas comunes no son un préstamo de dinero ni el precio de una venta de bienes o servicios a plazo: son una contribución que la ley impone al propietario para atender los gastos del edificio o conjunto, y la copropiedad no le concede crédito a nadie cuando el copropietario se atrasa.

De acuerdo con nuestro criterio, por esa razón el cobro de intereses superiores al tope en la propiedad horizontal difícilmente encaja en el tipo penal de usura, que es de interpretación restrictiva por tratarse de materia sancionatoria. Otra cosa sería un préstamo que la copropiedad le hiciera a un copropietario o a un empleado, que sí quedaría cobijado por la norma.

Téngase presente, además, que la Corte Constitucional, en la sentencia C-479 de 2001, declaró exequible el artículo 305 bajo el entendido de que la certificación pertinente es la expedida con anterioridad a la conducta y vigente al momento en que esta ocurre.

Qué pasa con los intereses cobrados en exceso.

La consecuencia real y de aplicación inmediata no es penal sino civil, y es más severa de lo que suele creerse.

El artículo 884 del Código de Comercio dispone que cuando el interés sobrepase el límite legal el acreedor pierde todos los intereses, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 72 de la ley 45 de 1990, norma que precisa la sanción:

«Cuando se cobren intereses que sobrepasen los límites fijados en la Ley o por la autoridad monetaria, el acreedor perderá todos los intereses cobrados en exceso, remuneratorios, moratorios o ambos, según se trate, aumentados en un monto igual. En tales casos, el deudor podrá solicitar la inmediata devolución de las sumas que haya cancelado por concepto de los respectivos intereses, más una suma igual al exceso, a título de sanción.»

Aplicado a la copropiedad, esto significa que el copropietario a quien le cobraron de más puede pedir que le devuelvan el exceso y, además, una suma igual a título de sanción, y puede proponerlo como excepción dentro del proceso ejecutivo de cobro.

Ese dinero sale del patrimonio común, es decir, de todos los copropietarios. Por eso, de acuerdo con nuestro criterio, el administrador que liquide intereses por encima del tope responde frente a la copropiedad por el detrimento causado, con la culpa leve que presume el inciso segundo del artículo 50 de la ley 675 de 2001 en los casos de incumplimiento o extralimitación de funciones.

Desde cuándo se causan los intereses de mora.

Los intereses corren desde el día siguiente al vencimiento del plazo para pagar, y no desde que el administrador decide requerir al deudor.

Ese plazo lo debe fijar la asamblea general o el reglamento de propiedad horizontal, y en la práctica suele estar entre el quinto y el décimo día del mes siguiente al de causación de la cuota.

Cuando ni el reglamento ni la asamblea fijaron una fecha, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, en el concepto con radicado 2023ER0116882, señaló que se entiende que la cuota vence el último día del mes respectivo, no del siguiente.

Supongamos que… el reglamento fija como plazo el día 5 de cada mes. La cuota de marzo debe pagarse a más tardar el 5 de marzo, el primer día de mora es el 6 de marzo y los intereses corren desde esa fecha hasta el día en que efectivamente se pague.

De acuerdo con nuestro criterio, conviene que la asamblea fije la fecha de vencimiento de manera expresa y que quede en el acta, porque de ese dato dependen la liquidación de los intereses y la fecha desde la cual el título presta mérito ejecutivo.

Qué interés debe cobrar la copropiedad.

La regla es sencilla: se cobra la tasa del artículo 30, salvo que la asamblea haya aprobado una inferior.

La asamblea puede fijar un interés menor.

La misma norma faculta a la asamblea general de propietarios para establecer un interés inferior, con el quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal.

Esa competencia es exclusiva de la asamblea. No le corresponde al consejo de administración y mucho menos al administrador, de modo que una rebaja aprobada por otro órgano queda expuesta a ser impugnada.

De acuerdo con nuestro criterio, la decisión debe expresarse como una tasa —por ejemplo, el 1 % mensual o el equivalente al interés bancario corriente sin el factor de 1,5— y no como una suma fija de dinero. Una suma fija por cuota no es un interés y termina siendo, según el caso, irrisoria o superior al tope legal.

Un cambio de tasa no se aplica a las deudas ya causadas.

Es una consulta frecuente: la asamblea aprueba en enero un interés más alto y la administración lo aplica también a la cartera de años anteriores.

De acuerdo con nuestro criterio, eso no procede. La obligación de pagar intereses de mora se causa día a día mientras dura el incumplimiento, y cada día de mora se rige por la tasa que estaba vigente en ese momento.

El fundamento es el principio de irretroactividad, que en materia de derechos ya consolidados tiene respaldo en el artículo 58 de la Constitución Política y en el artículo 38 de la ley 153 de 1887, según el cual en todo contrato se entienden incorporadas las normas vigentes al tiempo de su celebración.

En consecuencia, la nueva tasa rige hacia el futuro: se aplica a los días de mora posteriores a la decisión de la asamblea, y los anteriores se liquidan con la tasa que regía cuando ocurrieron.

¿Qué se debe hacer? Solicitar por escrito al administrador la reliquidación de la deuda, discriminando los períodos y las tasas aplicadas. Si la administración insiste en la aplicación retroactiva, el copropietario puede impugnar la decisión de la asamblea o discutir la liquidación dentro del proceso de cobro.

Cómo se liquidan los intereses de mora.

La liquidación tiene tres reglas que deben aplicarse juntas: se cuenta por días, se usa la tasa de cada mes y no se capitalizan los intereses.

Se liquidan por los días de mora.

El interés se cobra por el número exacto de días que dure el incumplimiento. No se cobra el mes completo cuando el pago se hace a mitad de mes, ni se redondea al alza.

Por eso la liquidación debe partir de la fecha de vencimiento de cada cuota y llegar hasta la fecha efectiva del pago, cuota por cuota.

Cálculo de la tasa diaria.

La Superintendencia Financiera certifica el interés bancario corriente como una tasa efectiva anual, y el Consejo Técnico de la Contaduría Pública, en el concepto 2023-0188, precisó que es esa tasa efectiva anual la que debe emplearse para calcular los intereses.

El procedimiento es el siguiente:

1. Tome el interés bancario corriente certificado para el mes correspondiente y multiplíquelo por 1,5. El resultado es la tasa de mora efectiva anual.
2. Convierta esa tasa anual a tasa diaria con la fórmula: tasa diaria = (1 + TEA)^(1/365) − 1.
3. Multiplique la tasa diaria por el valor de la deuda y por el número de días de mora del período.

Adviértase que el divisor es 365 o 366 días según el año, y que la tasa diaria se aplica siempre sobre el capital adeudado.

Ejemplo de liquidación.

Supongamos que… la tasa de interés diaria es del 0,0602753 %, la deuda es de $500.000 y la mora es de 25 días.

El resultado se suma al capital adeudado, pero se registra por separado, porque capital e intereses tienen tratamientos distintos.

Cada mes se liquida con su propia tasa.

La Superintendencia Financiera certifica el interés bancario corriente de manera periódica, de modo que cada mes tiene su propia tasa.

Cuando la mora abarca varios meses, la liquidación debe hacerse mes por mes con la tasa que rigió en cada uno. No es correcto liquidar toda la deuda con la tasa vigente el día en que se hace el cálculo.

Ejemplo: si en enero la tasa de mora es del 26 % efectivo anual y en marzo del 25 %, los días de mora de enero se liquidan al 26 % y los de marzo al 25 %.

¿Interés simple o interés compuesto?

Es una duda recurrente y la respuesta exige distinguir dos cosas que suelen mezclarse.

La tasa es compuesta. La Superintendencia Financiera certifica el interés bancario corriente como una tasa efectiva anual, es decir, expresada en términos de interés compuesto, y la ley no ordena convertirla previamente a una tasa nominal. Por eso el punto de partida del cálculo es esa tasa efectiva anual.

La liquidación es simple. Una vez hallada la tasa diaria equivalente, esta se aplica siempre sobre el capital adeudado, sin sumar los intereses causados para volver a liquidar sobre ellos. En términos prácticos, lo que se liquida es un interés simple sobre el capital.

La razón es la prohibición del anatocismo. El artículo 2235 del Código Civil prohíbe estipular intereses de intereses, y la excepción que la ley 45 de 1990 previó para la capitalización en operaciones de crédito de largo plazo no cobija a las expensas de la propiedad horizontal.

En resumen: la tasa se toma efectiva anual, pero el interés no se capitaliza. Sobre el concepto en general puede consultarse nuestro artículo sobre el interés compuesto y el que explica el anatocismo o capitalización de intereses.

Cómo se imputa el pago que hace el deudor.

Cuando el copropietario abona una suma que no cubre todo lo adeudado, el pago se imputa primero a los intereses y luego al capital, salvo que la copropiedad consienta expresamente lo contrario, conforme al artículo 1653 del Código Civil.

De acuerdo con nuestro criterio, el recibo debe discriminar cuánto se abonó a intereses y cuánto a capital, porque de lo contrario el deudor queda sin saber cómo evoluciona su deuda y la copropiedad se expone a que le discutan la liquidación.

Liquide los intereses sin hacer cuentas a mano.

Hacer esta liquidación manualmente es tedioso y propenso a errores, sobre todo cuando la deuda abarca varios meses y cada uno tiene su propia tasa. Para eso pusimos a disposición de nuestros lectores el liquidador de intereses de propiedad horizontal de Gerencie.com.

Basta indicar el valor adeudado y las fechas, y la herramienta aplica la tasa certificada de cada mes, cuenta los días de mora y entrega la liquidación discriminada entre capital e intereses, lista para adjuntar al cobro o para verificar la cuenta que le están cobrando. Puede usarlo aquí: liquidador de intereses de propiedad horizontal.

Tasas de interés de mora vigentes.

En la siguiente tabla encuentra las tasas vigentes de los últimos meses, con el interés bancario corriente certificado y el interés de mora máximo aplicable en la propiedad horizontal.

Recuerde que la copropiedad puede aplicar una tasa inferior si la asamblea así lo decidió, pero nunca una superior a la que figura como máxima.

Registro contable de los intereses de mora.

Una vez los intereses son exigibles, la copropiedad debe reconocerlos en su contabilidad.

El Consejo Técnico de la Contaduría Pública, en el concepto 2023-0188, indicó que cuando se establece que los intereses de mora son exigibles se registra un débito a la cuenta por cobrar y un crédito a los ingresos por intereses de mora en el estado de resultados.

Conviene aclarar una duda que nos plantean con frecuencia: los marcos técnicos contables no determinan qué tasa debe cobrarse. Aplicar la tasa que autorizó la asamblea, siendo inferior a la legal, no constituye un error contable, porque la contabilidad se limita a reconocer el hecho económico que se deriva de esa decisión.

El asunto es jurídico y no contable: lo que debe verificarse es si la tasa aplicada corresponde a la ley 675 de 2001 o a la decisión válidamente adoptada por la asamblea.

De acuerdo con nuestro criterio, cuando el recaudo de esos intereses es incierto —cartera antigua o deudores ilocalizables— la copropiedad debe evaluar el deterioro de la cuenta por cobrar, de manera que los estados financieros no muestren un activo que no se va a recuperar.

Cobro de los intereses causados.

Los intereses hacen parte de la obligación y se cobran junto con el capital. El artículo 48 de la ley 675 de 2001 permite adelantar el proceso ejecutivo anexando el poder, el certificado de existencia y representación de la copropiedad y el certificado de la deuda expedido por el administrador, que presta mérito ejecutivo.

Ese cobro corresponde al administrador por mandato del numeral 8 del artículo 51 de la ley 675 de 2001, que le ordena iniciar oportunamente el cobro judicial «sin necesidad de autorización alguna».

Téngase presente que la acción ejecutiva prescribe en cinco (5) años, conforme al artículo 2536 del Código Civil, de modo que dejar envejecer la cartera puede significar perder el derecho a cobrarla.

De acuerdo con nuestro criterio, los acuerdos de pago son la vía más eficiente, y en ellos la asamblea puede autorizar condonaciones o descuentos de intereses siempre que se establezcan como política general y con condiciones objetivas aplicables a todos los deudores, no como una concesión individual.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

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