Para vender un inmueble en propiedad horizontal el notario exige el paz y salvo de expensas comunes expedido por el representante legal, según el inciso cuarto del artículo 29 de la ley 675 de 2001. Si no se aporta, la escritura se otorga igual dejando constancia de la solicitud presentada y de la solidaridad del comprador, que en todo caso nace del inciso tercero del mismo artículo. El certificado cubre únicamente las expensas comunes, de modo que una multa, un daño o una reparación pendiente no autorizan al administrador a negarlo.
- Por qué el notario exige el paz y salvo.
- Qué pasa si no se aporta el paz y salvo.
- El paz y salvo solo cubre las expensas comunes.
- Quién expide el paz y salvo y en qué plazo.
- Qué debe contener el paz y salvo.
- Qué hacer si el administrador se niega a expedirlo.
- Casos particulares.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Es obligatorio el paz y salvo para vender un apartamento?
- ¿Pueden negarme el paz y salvo por una multa pendiente?
- ¿Quién expide el paz y salvo de administración?
- ¿En cuánto tiempo deben expedirlo?
- ¿El comprador responde por las deudas de administración del vendedor?
- ¿Pueden cobrarme por expedir el paz y salvo?
- ¿Qué hago si la administración no responde la solicitud?
- ¿Se necesita paz y salvo para hipotecar el inmueble?
- ¿Sirve un paz y salvo expedido hace varios meses?
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Para vender un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal el notario exige el paz y salvo de expensas comunes expedido por el representante legal de la copropiedad, según el inciso cuarto del artículo 29 de la ley 675 de 2001. ¿Qué pasa si el administrador no lo expide, puede negarse por una multa pendiente y qué debe contener ese documento?
Por qué el notario exige el paz y salvo.
El paz y salvo cumple una función muy concreta: advertirle al comprador que el bien privado que va a adquirir no arrastra deudas con la copropiedad.
Dice el inciso cuarto del artículo 29 de la ley 675 de 2001:
«En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.»
Obsérvese que la exigencia recae sobre el notario y opera en toda escritura de transferencia de dominio, no solo en la compraventa: también en la permuta, la donación, el aporte a una sociedad o la dación en pago.
Y obsérvese también el objeto: el paz y salvo se refiere a las contribuciones a las expensas comunes, no a cualquier deuda que el propietario tenga con el conjunto.
Qué pasa si no se aporta el paz y salvo.
La venta no se frustra. El requisito no es insalvable y la propia ley previó la salida en el inciso quinto del artículo 29:
«En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.»
El notario, entonces, autoriza la escritura y deja tres constancias: que no se aportó el paz y salvo, que se solicitó al administrador y que el nuevo propietario responde solidariamente por las deudas existentes.
La solidaridad del comprador existe con paz y salvo o sin él.
Conviene precisar un punto que suele entenderse al revés. La solidaridad del nuevo propietario no nace de la falta del paz y salvo: nace directamente de la ley.
Así lo establece el inciso tercero del artículo 29:
«Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.»
De modo que el comprador responde por las expensas impagadas del vendedor por disposición legal, y lo que el inciso quinto ordena es simplemente dejar constancia de esa solidaridad cuando no se aporta el paz y salvo.
De acuerdo con nuestro criterio, el paz y salvo no extingue la deuda que pudiera existir, pero sí protege al comprador de dos maneras: le da una prueba escrita del estado de cuentas y compromete la responsabilidad del administrador que lo expidió, si después aparecen deudas del período certificado.
Por eso conviene solicitarlo siempre por escrito.
La norma exige dejar constancia de «la respectiva solicitud presentada al administrador», lo que supone que la solicitud existió y puede probarse.
Por lo anterior, la petición debe radicarse por escrito, con constancia de recibido o al correo oficial de la administración, y conservarse esa prueba para llevarla a la notaría.
El paz y salvo solo cubre las expensas comunes.
Este es el punto donde más se equivocan las administraciones, porque el paz y salvo se usa como mecanismo de presión para cobrar cualquier cosa.
La norma es expresa: el notario exige paz y salvo «de las contribuciones a las expensas comunes». Nada más.
Las multas, los daños y las reparaciones no lo impiden.
Si el propietario está al día en las cuotas de administración pero adeuda una multa, un daño en la fachada o una reparación pendiente, el administrador no puede negar el paz y salvo.
Esos conceptos no son expensas comunes y, además, la solidaridad del comprador tampoco los cubre, porque los incisos segundo y tercero del artículo 29 la limitan a las expensas comunes.
La administración tampoco necesita ese mecanismo de presión: para cobrar las multas cuenta con el proceso ejecutivo del artículo 48 de la ley 675 de 2001, que menciona expresamente el cobro de multas y que se adelanta con la sola certificación del administrador.
El régimen de las multas y sus topes lo desarrollamos en el artículo sobre sanciones y multas en la propiedad horizontal.
No confundirlo con el paz y salvo del cambio de tenedor.
El numeral 13 del artículo 51 de la ley 675 de 2001 le impone al administrador expedir el paz y salvo de cuentas con la administración cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario del bien privado.
Ese documento es más amplio y sirve, por ejemplo, cuando entra o sale un arrendatario. El que exige el notario es el del artículo 29 y está limitado a las expensas comunes.
De acuerdo con nuestro criterio, cuando el administrador expide el certificado para la escritura debe ceñirse al alcance del artículo 29, y si quiere dejar constancia de otras obligaciones pendientes debe hacerlo en un documento separado, sin condicionar la expedición del primero.
Quién expide el paz y salvo y en qué plazo.
Lo expide el representante legal.
El artículo 29 es claro en que el paz y salvo lo expide el representante legal de la copropiedad, que es el administrador, o el representante legal de la empresa administradora cuando el cargo lo ocupa una persona jurídica.
No lo expiden el consejo de administración ni el revisor fiscal, y tampoco requiere aprobación de la asamblea. Es una función propia del administrador, como explicamos en el artículo sobre la representación legal en la propiedad horizontal.
La ley no fijó plazo, pero hay uno.
La ley 675 de 2001 no señala un término para expedirlo, lo que algunas administraciones aprovechan para dilatar el trámite justo cuando la venta está en curso.
De acuerdo con nuestro criterio, la solicitud es un derecho de petición ante una organización privada, en los términos del artículo 32 de la ley 1755 de 2015, de modo que debe resolverse dentro de los diez (10) días hábiles previstos para las peticiones de documentos e información, y en todo caso dentro de los quince (15) días hábiles de la regla general.
La Corte Constitucional, en la sentencia T-333 de 2018, precisó que la propiedad horizontal está incluida entre las organizaciones privadas ante las cuales procede el derecho de petición, porque el residente se encuentra en situación de subordinación frente a los órganos de administración.
¿Pueden cobrar por expedirlo?
Expedir el paz y salvo es una función legal del administrador, incluida en el numeral 13 del artículo 51, y su remuneración ya está cubierta por los honorarios que paga la copropiedad.
De acuerdo con nuestro criterio, no procede cobrar una tarifa por su expedición, y menos condicionarla a ese pago. Cosa distinta es el costo material de las copias, que es marginal.
Qué debe contener el paz y salvo.
La ley no fijó un formato, pero un documento útil —y que el notario acepte sin observaciones— debe permitir identificar con precisión el bien, el propietario y el estado de cuentas.
- Identificación completa de la copropiedad: nombre, NIT y dirección.
- Identificación del bien privado: nomenclatura, matrícula inmobiliaria y coeficiente de copropiedad.
- Nombre e identificación del propietario a quien se expide.
- Manifestación expresa de que se encuentra a paz y salvo por concepto de expensas comunes ordinarias y extraordinarias.
- Fecha de corte hasta la cual se certifica el estado de cuentas.
- Fecha de expedición, nombre, identificación y firma del representante legal.
La fecha de corte es el dato más importante y el que suele omitirse: sin ella no se sabe hasta cuándo se certifica el estado de cuentas.
Modelo de paz y salvo de administración.
[NOMBRE DEL EDIFICIO O CONJUNTO] – PROPIEDAD HORIZONTAL
NIT [número] — [dirección] — [ciudad]
PAZ Y SALVO DE EXPENSAS COMUNES
[Ciudad], [día] de [mes] de [año]
El suscrito administrador y representante legal de [nombre del edificio o conjunto] – P.H., identificado con NIT [número],
CERTIFICA:
Que el(la) señor(a) [nombre completo], identificado(a) con cédula de ciudadanía número [número], en su calidad de propietario(a) del bien privado [apartamento / casa / local / parqueadero / depósito] número [___], con matrícula inmobiliaria número [___] y coeficiente de copropiedad del [___] %, SE ENCUENTRA A PAZ Y SALVO por concepto de contribuciones a las expensas comunes ordinarias y extraordinarias con esta copropiedad, con corte al [fecha].
El presente certificado se expide para efectos de lo previsto en el inciso cuarto del artículo 29 de la ley 675 de 2001, a solicitud del interesado, y se refiere exclusivamente a las expensas comunes causadas hasta la fecha de corte señalada.
Cordialmente,
[Firma]
[Nombre completo] — C.C. [número]
Administrador y representante legal
Ese texto sirve tanto para la escritura como para el archivo de la copropiedad, y deja claro el alcance de lo certificado, que es lo que protege al administrador que lo firma.
Qué hacer si el administrador se niega a expedirlo.
La negativa injustificada es más común de lo que parece, y el vendedor no queda sin herramientas.
- Radicar la solicitud por escrito. Es el primer paso y el que habilita todo lo demás, además de ser la constancia que exige el inciso quinto del artículo 29.
- Pedir el estado de cuenta detallado. Si la administración alega una deuda, debe discriminarla por concepto y período; así se verifica si en realidad corresponde a expensas comunes o a multas y otros conceptos.
- Escriturar con la constancia del inciso quinto. La venta puede realizarse igual, dejando en la escritura la constancia de la solicitud presentada y de la solidaridad del comprador.
- Acudir a la tutela cuando se vulnera el derecho de petición. Procede cuando la administración no responde de fondo la solicitud dentro del término legal.
- Reclamar los perjuicios. Si la negativa infundada frustra o encarece la venta, el administrador responde, pues se presume su culpa leve cuando incumple o se extralimita en sus funciones, conforme al inciso segundo del artículo 50 de la ley 675 de 2001.
La ruta completa de reclamación contra la administración, incluida la queja ante la autoridad municipal, la explicamos en el artículo sobre quién vigila a los administradores de propiedad horizontal.
Casos particulares.
No toda transferencia se documenta igual, y conviene distinguir los casos que generan dudas.
Remate judicial. El artículo 29 exige el paz y salvo en la escritura de transferencia de dominio, y en el remate la adjudicación se perfecciona con el auto aprobatorio y su registro, sin escritura pública. De acuerdo con nuestro criterio, en ese evento no opera la exigencia notarial, sin perjuicio de que la copropiedad haga valer su crédito dentro del proceso.
Sucesión y adjudicación de herencia. Cuando la partición se protocoliza mediante escritura pública en notaría, el notario exige el paz y salvo, porque hay transferencia de dominio.
Hipoteca y otros gravámenes. No se exige, porque constituir una hipoteca no transfiere el dominio; el paz y salvo solo se pide cuando cambia el propietario.
Donación y permuta. Sí se exige, pues ambas son escrituras de transferencia de dominio.
Salida de un arrendatario. La copropiedad no tiene por qué exigir paz y salvo para que un inquilino desocupe: ese es un asunto entre arrendador y arrendatario. El tema lo tratamos en el artículo sobre el arrendamiento en la propiedad horizontal.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Es obligatorio el paz y salvo para vender un apartamento?
El notario debe exigirlo en toda escritura de transferencia de dominio de un inmueble sometido a propiedad horizontal, conforme al inciso cuarto del artículo 29 de la ley 675 de 2001.
Si no se aporta, la escritura puede otorgarse igual dejando constancia de la solicitud presentada al administrador y de la solidaridad del nuevo propietario.
¿Pueden negarme el paz y salvo por una multa pendiente?
No. El paz y salvo del artículo 29 se refiere únicamente a las contribuciones a las expensas comunes, de modo que las multas, los daños o las reparaciones pendientes no autorizan su negativa.
Para cobrar las multas la administración cuenta con el proceso ejecutivo del artículo 48 de la ley 675 de 2001.
¿Quién expide el paz y salvo de administración?
El representante legal de la copropiedad, es decir, el administrador, o el representante legal de la empresa administradora cuando el cargo lo ocupa una persona jurídica. No lo expiden el consejo de administración ni el revisor fiscal.
¿En cuánto tiempo deben expedirlo?
La ley 675 de 2001 no fijó plazo. De acuerdo con nuestro criterio, la solicitud es un derecho de petición ante una organización privada y debe resolverse dentro de los diez días hábiles previstos para las peticiones de documentos, conforme a la ley 1755 de 2015.
¿El comprador responde por las deudas de administración del vendedor?
Sí. El inciso tercero del artículo 29 establece solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo respecto de las expensas comunes no pagadas al momento de la transferencia. Esa solidaridad existe con paz y salvo o sin él, y no cubre multas ni otros conceptos distintos de las expensas.
¿Pueden cobrarme por expedir el paz y salvo?
De acuerdo con nuestro criterio, no. Es una función legal del administrador prevista en el numeral 13 del artículo 51 de la ley 675 de 2001, y su expedición no puede condicionarse al pago de una tarifa.
¿Qué hago si la administración no responde la solicitud?
Radique la solicitud por escrito y conserve la constancia; con ella puede escriturar dejando la anotación del inciso quinto del artículo 29. Si la administración no responde de fondo, procede la acción de tutela por violación del derecho de petición, y si la negativa infundada le causa perjuicios, el administrador responde por ellos.
¿Se necesita paz y salvo para hipotecar el inmueble?
No. La exigencia opera en las escrituras de transferencia de dominio, y la hipoteca no transfiere la propiedad, solo constituye un gravamen.
¿Sirve un paz y salvo expedido hace varios meses?
El certificado acredita el estado de cuentas a la fecha de corte que en él se indique, de modo que uno antiguo no refleja las cuotas causadas después. Lo aconsejable es solicitarlo con corte cercano a la fecha de la escritura, que es lo que los notarios acostumbran exigir.
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