Entrega de los bienes comunes por parte del constructor de la propiedad horizontal
Cuando se construye un conjunto residencial o comercial sometido al régimen de propiedad horizontal, adicional a la entrega de los bienes individuales a quien los compra, se deben entregar las zonas y espacios comunes necesarios para pleno disfrute de la propiedad, entrega que debe hacerse según el plazo que establece la ley.
Hay bienes o zonas comunes que necesariamente se deben entregar junto con el bien privado adquirido, como es el caso de las escaleras, pasillos, puertas de ingreso, etc., ya que sin estos bienes no es posible utilizar el apartamento o local adquirido, por tanto, par estos bienes no hay plazo diferente que la fecha de entrega del respectivo apartamento o local.
Hay otros bienes, zonas o áreas de uso común que no son indispensables para el disfrute individual de cada bien privado, como son las zonas verdes, gimnasios, piscina, parques infantiles, biblioteca, etc.
Estos bines no esenciales para el goce de las propiedades individuales, deben ser entregados por el constructor cuando haya construido y enajenado los bienes privados que representen por lo menos el 51% de los coeficientes de la copropiedad o conjunto residencial o comercial.
Al respecto dice el artículo 24 de la ley 675 del 2001:
Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
Parágrafo 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
Parágrafo 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.
Para complementar
- Propiedad horizontal obligada a tener revisor fiscal
- Expensas comunes en un bien sometido el régimen de propiedad horizontal con dominio compartido
- En la propiedad horizontal se deben pagar las expensas comunes así no se utilice el inmueble
- ¿Cuándo un contador propietario de un bien privado de la propiedad horizontal no puede ser revisor fiscal?
- ¿Cuándo una propiedad horizontal debe tener un consejo de administración?
1. Vivo en una casa esquinera en conjunto residencial, quiero saber si el muro de costado de mi casa q forma la esquina es área común? la casa esta en el centro del conjunto, así que los muros no dan a la calle ni son parte del cerramiento.
tengo un apartamento en un edificio de cinco plantas desde hace cinco años. La inquietud es que nos resulto un problema con relacion a la placa que queda encima del quinto piso. es que se esta gretiando y cuando llueve el edificio se nos inunda, hemos hablado con algunos constructores y el concepto que nos dan es que algo con relacion a la construcción. Posterior hablamos con el arquitecto constructor del edificio y el dice que no responde.
Estamos es proceso para recibir la unidad, este proyecto no se realizo por etapas y encontramos diferencias en la construccione ent la torre1 y 2 y las Torres 3 y 4 ejemplo las ventanas de los baños sociales que dan a la fachada en la torre uno y dos es un solo vidrio sin ventilación las otras dos Torres es una ventana que tiene dos naves y puede abrirse. Esto es igual que en la cocina.
La baranda es más baranda de los corredores donde la torre es de 5 pisos en las nuevas es más lata que en las dos primeras.
La canal que transporta los cables en las nuevas Torres es tapada y estos no se ven en las primeras esta todo a la vista.
El muro de cerramiento es diferente en varias secciones no teniendo uniformidad y no obedece a muro de vecinos
somos una empresa de ingenieros especializados en interventorias y consultoria que tiene entre sus actividades el recibo de zonas comunes, remitir información al correo mencionados y nos contactares para acwsorarlos
buenas noches.
En el conjunto donde vivo la asamblea eligio a un administrador que no es idoneo o prefesional, ¿eso implica alguna falta?
cordial saludo compre en un edificio donde algunos de los apartamentos todavia estan en obra, la constructora quiere entregar porque ya vendio y entrego el 51% de los coeficientes, sin ebargo no queremos recibir pues consideramos que todavia faltan muchos detalles en areas comunes, podemos oponernos a la entrega y negarnos a recibir y como lo podemos hacer. gracias necesito su ayuda urgente
somos una empresa de ingenieros especializados en interventorias y consultoria que tiene entre sus actividades el recibo de zonas comunes, remitir información al correo mencionados y nos contactares para acesorarlos
ustedes donde estan ubicados , nuestro edificio esta en cali y estamos interesados.
gracias
me entregaron el apartamento pero no cuento con ascensor , escaleras en obra sin iluminación, zonas comunes no terminadas, acceso peatonal provisional en obra total. Y me están cobrando cuota de administración
ademas averigue y no tiene personeria juridica.
estoy obligado a pagar en estas condiciones. Muchas gracias…..
la contructora puede cobrar administracion sin entregar las zonas comunes para el acceso a mi apartamento y es una obra por etapas..gracias
por favor notificarme
Cordial saludo:
Qué se debe hacer cuando No hay entrega de los bienes comunes por parte del constructor de la propiedad horizontal teniendo en cuenta que tampoco ha cumplido con la instalación del gas domiciliario y reforzamiento de bases pero ya fueron entregados formalmente varios apartamentos a los copropietarios 51%. es posible una demanda penal o Civil??
Agradeceré su orientación
Siempre existe el derecho de una demanda ante el incumplimiento por parte de cualquier constructor…
Pero recomiendo notificar por escrito al constructor y hacer la verificación de lo que se prometió por parte del mismo en el proyecto, buscando una solución, agotar instancias de concertación (Documentar).
Recuerde que es la Propiedad en cabeza de su administrador quien debe notificar que personas son el comité de recibo de áreas comunes para formalizar el proceso de entrega. De no existir el constructor podrá responder que está a la espera de ser notificada a quienes debe entregarle.
Siendo poca la información conocida me deja inquieto el hecho que se mencionen reforzamientos de bases??????… Sera Cimentación o de columnas???….como sea, si el constructor lo notifico, fue por un estudio técnico soportado por un calculista. Deben solicitar la copia de los mismos.
El proceso de recibo es mucho más complejo y técnico…
Un cordial saludo
¿Qué se puede hacer cuando hay pocas propiedades en un edificio, por ejemplo tres, cuatro o cinco, sometido a la ley 675 y la mayoría no se reúne para aplicar la ley?
Si está sometido a la ley 675.
Debe tener presente que las asambleas tienen dos instancias: Ordinarias y extraordinarias. En esta segunda se tomas decisiones con el quórum presente y los no asistentes quedan obligados de lo que se apruebe por los asistentes.
Notifíquelos primero informando esta disposición y citen a la asamblea, siendo tan pocos es muy fácil tratar de concientizarlos de la importancia de trabajar en equipo.
Buenas noches:
Tengo una inquietud, en nuestro conjunto la persona que fue nombrada como Presidente del Consejo de Administración ha tenido varios impaces con los demás miembros y la administración, hasta el punto que varios de los consejeros han manifestado que de seguir así las cosas prefieren renunciar. Mi pregunta es si los consejeros pueden remover al presidente o se debe citar a Asamblea Extraordinaria para tratar este tema y que sea la Asamblea quién decida. La verdad es una persona un poco difícil y aunque lee y se informa bastante quiere imponer siempre su opinión hasta el punto de querer que las decisiones de tipo económico en el consejo se tomen por coeficientes y no por voto por persona.
Agradezco sus comentarios y legislación en la cual nos pudieramos soportar, la verdad es que mañana tenemos nuevamente reunión de consejo y esta persona quiere seguir en la misma tónica, por ejemplo con lo de las decisiones por coeficientes del consejo.
Cordial saludo,
El Presidente del Consejo es nombrado por los Consejeros,´por lo tanto puede someterse a consideración en reunión de Consejo su cambio y se eligirá un nuevo Presidente por votación. El Presidente del Consejo no lo nombra la Asamblea. Esta nombra los Consejeros y en reunión de Consejo se nombran los dignatarios (Presidente, Vice, y Secretario.En caso de renuncia de los Consejeros al perderse el Quórum el Revisor Fiscal debe convocar a una Asamblea Extraordinaria para la elección de los Consejeros y sus suplentes (numerarios o personales segun lo establezcan los Estatutos).
Jaime Blanco Forero
Revisor Fiscal en Propiedad Horizontal
Correo: jbf2346@hotmail.com
compramos una casa en una unidad en construccion, no han terminado de construir todas las casas, la constructora decidio contratar una seguridad para el cuidado de todo el conjunto donde son 116 casas, 1 apto, y 2 locales y empezo a cobrar una cuota por casa(no sabemos este manejo)de 150.000 pesos.pueden cobrar esta plata que al parecer esta subsidiando lo que no esta construido. teniendo en cuenta que contrataron 3 o 4 personas sin ningun tipo de armas ni empresa que los respalde? gracias por responder.
una cuota de administración de apartamento de $ 32.500 puede quedar en $ 117.000 o sea una alza de 260% retroactiva sin debate. dictatorial edificio pequeño y los locales a $ 40.000 muchas gracias
La cuota de Administración la aprueba la Asamblea General por voto mayoritario, con base en un presupuesto de Ingresos y Gastos presentado pór la Administración .
Jaime Blanco Forero
Saludo.
Compre un apartamento bajo planos en los cuales no existia una subestacion electrica asi como tampoco figura la subestacion en el reglamento de prpiedad horizontal, el constructor pidio modificacion de los planos a la curaduria n° 2 la cual aprobo la modificacion un año despues de la escrutura de propiedad horizontal. La subestacion la ubico justo debajo de la habitacion principal, por esta causa no he podido vender el apto y el constructor no quiere responder a los requerimientos. Los planos que hace referencia el reglamento de propiedad horizonta muestran que donde esta la subestacion esta el parqueadero n°1. Por favor me indican que debo hacer para que el constructor cumpla con lo pactado en la promesa de compraventa y el reglamento de propiedad horizonta?
Buenos dias.
Mi consulta es: que pasa si en la promesa de compraventa se acepto que las zonas comunes generales se construirian si se vende el 100% del proyecto; pero este evento no se materializa es decir no se relaiza la venta de todo el proyecto. Es legal que la constructora se adstenga de construir las zonas comunes generales, si elllo es cierto bajo que principio operaria.
Mil gracias
Compré un apartamento hace tres años y medio, y hace un mes y medio se estás devolviendo las aguas negras del baño de la alcoba principal, (ducha e inodoro) Haciendo el reclamo al constructor, me alega que el problema no es de la red general, pues todo el edificio tendría ese daño, sino que es particular. Pregunto, que garantía tienen las redes hidrosanitarias ? si el plazo de la garantía no está expresamente manifestado, cual seria ese plazo ? y Quien debe hacer ese arreglo, yo o la copropiedad, por ser una zona común esencial ?
Buen día:
Me podrían colaborar aclarándome si cuando se crea el reglamento interno para el uso de los bienes comunes, para su aprobación se debe citar a una Asamblea Extraordinaria o este lo aprueba el Consejo de Administración. Gracias por su pronta colaboración
Considero que la Asamblea General es quien debe aprobar el Reglamento de Propiedad Horizontal por mayoría calificada, es decir, con la aprobación superior al 70% de los coeficientes de copropiedad.
Jaime Blanco Forero
Revisor Fiscal en PH