Cesión del contrato de arrendamiento

La cesión del contrato de arrendamiento consiste en que una de las partes cede a un tercero las obligaciones, deberes y derechos que tiene en el contrato, lo que implica ceder su posición o condición (de arrendatario o arrendador) en el contrato.

Qué es la cesión de un contrato.

Un contrato de arrendamiento está firmado por dos partes: el arrendador y el arrendatario, y cada uno recaen en una o varias personas distintas, pero generalmente en una. El arrendador puede estar conformado por dos o más personas cuando el inmueble pertenece a dos o más personas, y en el caso del arrendatario, el contrato puede ser firmado por varias personas.

Cuando se cede el contrato, una o ambas partes son sustituidas por la persona que reemplazará al cedente, y cuando una parte está conformada por varias personas, la sustitución puede operar respecto a todas, a una de ellas o a una parte de ellas según las condiciones en que se haya cedido el contrato.

Por ejemplo, Camilo es arrendatario, pero quiere ceder el contrato a Carolina. Una vez se surta la cesión, Carolina sustituye a Camilo como arrendatario y asume las obligaciones y los derechos que le correspondían a Camilo como arrendatario.

Cuando una parte es sustituida por la cesión, quien lo sustituye ocupa su lugar respecto a los derechos y obligaciones contenidos en el contrato.

Cesión del contrato por parte del arrendatario.

La cesión del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario está prohibida por la ley en todos los tipos de arrendamiento, a no ser que se tenga autorización expresa del arrendador.

Estas prohibiciones las encontramos en las siguientes normas:

• Arrendamientos en general – Artículo 2004 del Código Civil.
• Arrendamiento de vivienda urbana – Artículo 17 de la Ley 820 de 2003.
• Arrendamiento de locales comerciales – Artículo 523 del Código de Comercio.

Las tres normas anteriores consideran que la cesión será posible por expresa autorización del arrendador.

Cesión del contrato por parte del arrendador.

No existe una norma que prohíba al arrendador ceder el contrato de arrendamiento, de modo que este puede cederlo sin autorización del arrendatario, a no ser que en el contrato de arrendamiento se exija esa autorización.

Cesión del contrato de arrendamiento por venta del inmueble.

Si se vende el inmueble arrendado, naturalmente que opera la cesión del contrato, puesto que el nuevo propietario sustituirá como arrendador al antiguo propietario.

El artículo 523 del Código de Comercio es la única norma que hace referencia a la cesión del contrato de arrendamiento como consecuencia de la venta del inmueble, en este caso, de un establecimiento de comercio.

La cesión del contrato de arrendamiento no siempre procede cuando se vende el inmueble, como se explica con más detalle en el siguiente artículo.

Cesión del contrato por embargo y secuestro del inmueble arrendado.

Cuando el inmueble arrendado le es embargado al arrendador y como consecuencia de la ejecución del embargo el arrendador pierde la propiedad del bien, opera la cesión del contrato de arrendamiento en cabeza de quien se haya adjudicado el inmueble embargado.

La cesión del contrato no siempre es obligatoria ni aplica de pleno derecho, tema que se aborda en el siguiente artículo.

La cesión del contrato de arrendamiento por parte del arrendador es algo excepcional, y como ya se anotó, no es un asunto del que se haya ocupado la ley de forma expresa, y del que tampoco se ocupan los contratos de arrendamiento, pues estos solo hacen referencia a la prohibición de la cesión respecto al arrendatario únicamente.

Recomendaciones sobre la cesión del contrato de arrendamiento.

Cuando se arrienda un inmueble el arrendador ha debido primero hacer un estudio de las cualidades, responsabilidad y solvencia del arrendatario, y como fue con este quien hizo el negocio, ningún arrendador quiere que el arrendatario de un momento a otro le ceda el arrendamiento a otra persona que el arrendador quizás no conoce.

Para evitar sorpresas y disgustos, lo ideal es que en el contrato de arrendamiento no se autorice al inquilino para que ceda el contrato.

Luego, si la necesidad surge y las condiciones se cumplen, se puede autorizar la cesión del contrato previa validación de las condiciones del nuevo arrendatario, autorización que se puede hacer mediante un otrosí o un contrato separado.

Se debe tener cuidado en que la cesión autorizada sea por una sola vez con nombre propio, pues de no hacerse esa claridad, el nuevo arrendatario podría quedar facultado para volver a ceder el contrato.

¿Cómo ceder un contrato de arrendamiento?

La cesión del contrato de arrendamiento se hace firmando otro contrato, el contrato de cesión, en el que se especifica y detalla el contrato que se está cediendo, lo que implica identificar el inmueble, el canon de arrendamiento y demás obligaciones propias del contrato que se ceden.

El contrato de cesión se firma entre el cedente y el cesionario, y no debe intervenir la otra parte del contrato de arrendamiento.

El cesionario debe conocer y recibir una copia del contrato de arrendamiento que se le está cediendo, toda vez que en adelante deberá cumplirlo, ya sea como arrendatario o como arrendador.

El contrato de arrendamiento original no se modifica con la cesión; solo se modifica la parte que ha sido sustituida, de modo que el cesionario deberá cumplir cabalmente con el contrato una vez se le ha cedido.

Cesión de contrato de arrendamiento amparado por pólizas de seguro.

Cuando el contrato de arrendamiento está amparado por una póliza se requiere autorización de la aseguradora para ceder el contrato, quien deberá validar si el cesionario cumple los requisitos y políticas de la aseguradora en cuento a la evaluación del riesgo.

Si la cesión se hiciera sin la autorización de la aseguradora la póliza no cubrirá el incumplimiento del contrato.

Modelo de cesión de contrato de arrendamiento

Este contrato se firma en duplicado, quedando un ejemplar en posesión de cada una de las partes y el testigo.