La promesa de compraventa vence el día que las partes fijaron para otorgar el contrato prometido, y esa fecha es un requisito de validez: si falta, o si queda al arbitrio de una de las partes, la promesa es absolutamente nula. Explicamos cómo redactar el plazo cuando el negocio depende de un crédito o de un estudio de títulos, si se puede escriturar antes de la fecha pactada, cómo prorrogar el plazo mediante otrosí con modelo incluido, cómo operan los vencimientos parciales de las cuotas y en cuánto tiempo prescribe la acción para reclamar.
- La promesa debe fijar la fecha en que se cumple lo prometido.
- Cuándo vence exactamente la promesa de compraventa.
- El plazo debe ser determinado, no potestativo.
- Qué pasa si la promesa no fija fecha de cumplimiento.
- Firmar la escritura antes de la fecha pactada.
- Prórroga del plazo: el otrosí.
- Vencimientos parciales: las cuotas del precio.
- Prescripción: hasta cuándo se puede demandar.
- Preguntas frecuentes.
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La promesa de compraventa vence el día que las partes fijaron para firmar el contrato prometido, fecha que el numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil exige incluir en el documento so pena de que la promesa no produzca obligación alguna. ¿Y qué pasa cuando esa fecha llega y el negocio no se ha podido cerrar?
La promesa debe fijar la fecha en que se cumple lo prometido.
El tercer requisito del artículo 1611 del Código Civil es tajante:
«Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.»
La razón de ser de esta exigencia es puramente práctica. Sin fecha no hay vencimiento; sin vencimiento no hay mora; y sin mora ninguna de las partes puede alegar incumplimiento ni obligar a la otra a nada.
Por eso la fecha no es un dato de relleno del contrato: es lo que convierte una intención en una obligación exigible.
En la práctica notarial colombiana lo usual es redactarlo así: «las partes se obligan a otorgar la escritura pública de compraventa el día 15 de agosto de 2026, a las 10:00 a.m., en la Notaría 12 del Círculo de Bogotá».
Cuándo vence exactamente la promesa de compraventa.
La promesa vence el día señalado para firmar el contrato definitivo, y a partir del día siguiente ya hay incumplimiento.
Si las partes acordaron escriturar el 15 de agosto a las 10:00 a.m., ese día y a esa hora vence el plazo. El 16 de agosto quien no compareció está en mora, con todas las consecuencias pactadas.
Recordemos que la promesa es un contrato preparatorio y transitorio: nace para morir el día en que se firme la compraventa. No es un contrato de tracto sucesivo que se prolongue en el tiempo.
De ahí que carezca de sentido preguntarse «cuánto dura» una promesa de compraventa: dura exactamente lo que las partes hayan pactado, ni un día más.
El plazo debe ser determinado, no potestativo.
No basta con que la promesa mencione una fecha o una referencia temporal: el plazo debe ser cierto y no puede quedar al arbitrio de una de las partes.
Sobre este punto la sala civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC2468-2018 con radicación 44650 y ponencia del magistrado Ariel Salazar Ramírez, fue clara:
«Si los contratantes no fijan la época del contrato prometido, mediante una condición o plazo determinados, la secuela de tal desatención no es otra que la nulidad absoluta del acto o contrato, pues tal falta lesiona los intereses del orden público.»
En ese caso las partes habían pactado que la escritura se otorgaría dentro de los diez días siguientes a que el promitente comprador cancelara o se subrogara en una deuda que pesaba sobre el inmueble.
La Corte encontró que ese plazo era indeterminado, porque quedaba en manos del propio promitente comprador decidir cuándo pagaba, y podía incluso no pagar nunca:
«Las partes dejaron al arbitrio del promitente comprador definir el momento en el que se empezaría a contar el lapso de diez días para otorgar la escritura de compraventa. Tal momento futuro sólo ocurriría si el deudor pagaba o se subrogaba, lo que podía suceder solo por su voluntad (…) Los contratantes, por lo tanto, establecieron una condición de carácter meramente potestativo, y, por ende, indeterminado.»
La lección para quien redacta una promesa es sencilla: sirve el 15 de agosto de 2026 a las 10:00 a.m., y no sirve «cuando salga el crédito», «cuando termine el estudio de títulos» o «cuando se levante el embargo», si no se ata a una fecha máxima.
La solución cuando el negocio depende de un trámite.
Casi siempre la escrituración depende de algo que no controlan las partes: el desembolso de un crédito, un estudio de títulos, el levantamiento de un patrimonio de familia.
La forma correcta de manejarlo no es dejar la fecha abierta, sino fijar una fecha máxima y prever qué ocurre si el trámite no ha terminado.
Por ejemplo: «la escritura se otorgará el 20 de septiembre de 2026 a las 9:00 a.m. en la Notaría 4 del Círculo de Cali. Si a esa fecha no se ha producido el desembolso del crédito por causa no imputable al Promitente Comprador, el plazo se entenderá prorrogado por treinta días calendario, previa comunicación escrita a la otra parte.»
De acuerdo con nuestro criterio, esta es la cláusula que evita la mayoría de los pleitos por promesas de vivienda financiada, y su ausencia es la causa más común de que un negocio bien intencionado termine en demanda.
Qué pasa si la promesa no fija fecha de cumplimiento.
Si la promesa no contiene plazo ni condición determinada, adolece de nulidad absoluta y no produce obligación alguna.
Esto significa que ninguna de las partes puede exigirle nada a la otra: no hay cumplimiento que reclamar, no hay cláusula penal que cobrar y no hay arras que hacer efectivas, porque el contrato quedó sin efecto.
Para salir de esa situación hay que pedirle al juez que declare la nulidad y ordene las restituciones, tema que desarrollamos en detalle aparte.
Aclaremos, además, una consulta que nos hacen con frecuencia: el Código Civil no contiene ningún artículo que fije plazos supletorios de 10, 30 o 90 días para cumplir lo prometido cuando las partes no pactaron fecha. No existe tal norma. Si no hay plazo pactado, no hay plazo que se venza, y el problema no se resuelve con una regla supletoria sino con la declaratoria de nulidad.
Firmar la escritura antes de la fecha pactada.
Sí. No hay ningún inconveniente en otorgar la escritura antes del vencimiento del plazo, siempre que ambas partes estén de acuerdo.
La fecha pactada es el límite máximo para cumplir, no una prohibición de cumplir antes. Si el crédito se desembolsó, los paz y salvos están listos y las dos partes quieren firmar la semana anterior, pueden hacerlo sin problema.
El problema surge en el sentido contrario: firmar después de la fecha pactada sin haber prorrogado el plazo por escrito, porque en ese momento ya hay incumplimiento y la otra parte podría negarse a firmar y cobrar la pena.
Prórroga del plazo: el otrosí.
Es muy común que llegue la fecha y el banco no haya desembolsado, o que falte un documento. La solución no es dejar pasar el día, sino prorrogar el plazo por escrito antes de que venza.
Esa prórroga se instrumenta mediante un otrosí, que es un documento firmado por ambas partes en el que se modifica una cláusula de la promesa y se deja intacto el resto.
Dos advertencias importantes. La primera: el otrosí debe firmarse antes de que venza el plazo original, porque después de vencido ya hay incumplimiento y la parte cumplida no está obligada a aceptar la prórroga. La segunda: debe firmarlo la misma persona que firmó la promesa, y todas las partes, no solo una.
Modelo de otrosí de prórroga de la promesa de compraventa.
OTROSÍ N.º 1 AL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
Entre los suscritos, XXXX, mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número XXX, quien obra como Promitente Vendedor, y XXXX, mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número XXX, quien obra como Promitente Comprador, hemos acordado suscribir el presente otrosí, previas las siguientes
CONSIDERACIONES
Primera. Que el día XXX suscribimos contrato de promesa de compraventa sobre el inmueble ubicado en XXX, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria número XXX.
Segunda. Que en la cláusula XXX de dicho contrato se pactó que la escritura pública de compraventa se otorgaría el día XXX, a las XXX, en la Notaría XXX del Círculo de XXX.
Tercera. Que a la fecha no ha sido posible otorgar la escritura por XXX (indicar la causa: pendiente el desembolso del crédito hipotecario aprobado por XXX, pendiente el levantamiento del patrimonio de familia, etc.), circunstancia ajena a la voluntad de las partes.
Cuarta. Que es voluntad de ambas partes mantener vigente el negocio y ampliar el plazo para su cumplimiento.
En consecuencia, acordamos:
Cláusula primera. Prórroga. Modificar la cláusula XXX del contrato de promesa de compraventa, en el sentido de que la escritura pública de compraventa se otorgará el día XXX del mes de XXX del año XXX, a las XXX, en la Notaría XXX del Círculo de XXX.
Cláusula segunda. Vigencia de las demás cláusulas. Las demás cláusulas del contrato de promesa de compraventa continúan vigentes en los mismos términos, incluidas las relativas a arras y cláusula penal, cuyos plazos se entienden ajustados a la nueva fecha aquí pactada.
Cláusula tercera. Efectos del incumplimiento previo. Las partes declaran que a la fecha de este otrosí ninguna se encuentra en mora, y renuncian recíprocamente a alegar incumplimiento por hechos anteriores relacionados exclusivamente con el plazo aquí modificado.
Para constancia se firma en XXX, a los XXX días del mes de XXX de XXX, en dos ejemplares del mismo tenor.
El Promitente Vendedor ______________________ C.C. ______________
El Promitente Comprador ______________________ C.C. ______________
La cláusula tercera del modelo no es un formalismo: es la que evita que, después de firmada la prórroga, alguna de las partes intente cobrar la cláusula penal por el retraso ya superado.
Vencimientos parciales: las cuotas del precio.
La promesa no tiene un solo vencimiento. Cada obligación con fecha propia tiene su propio plazo, y cada uno se vence por separado.
Si se pactó pagar $40.000.000 a la firma, $40.000.000 el día de la escritura y $80.000.000 con el desembolso del crédito, cada una de esas fechas es un vencimiento parcial cuyo incumplimiento tiene las consecuencias pactadas.
Sobre esto conviene una precisión: si las partes acordaron pagar «en cuotas» sin fijar fechas ni periodicidad, no podrá alegarse incumplimiento del promitente comprador, porque no hay fecha de referencia contra la cual medirlo.
Y si los pagos sí se hicieron pero el promitente vendedor niega haberlos recibido, el promitente comprador salva su responsabilidad presentando los comprobantes de consignación a la cuenta que le fue indicada, pues su obligación termina cuando consigna donde se le dijo.
Prescripción: hasta cuándo se puede demandar.
Una cosa es el vencimiento del plazo para cumplir y otra, muy distinta, el plazo que se tiene para reclamar judicialmente el incumplimiento.
Ese segundo plazo lo fija el artículo 2536 del Código Civil, modificado por el artículo 8 de la Ley 791 de 2002:
«La acción ejecutiva se prescribe por cinco (5) años. Y la ordinaria por diez (10).
La acción ejecutiva se convierte en ordinaria por el lapso de cinco (5) años, y convertida en ordinaria durará solamente otros cinco (5).»
Aplicado a la promesa de compraventa, esto significa:
| Vía | Término de prescripción | Desde cuándo se cuenta |
|---|---|---|
| Acción ejecutiva | 5 años | Desde el vencimiento del plazo para cumplir |
| Acción ordinaria o declarativa | 10 años | Desde el vencimiento del plazo para cumplir |
| Ejecutiva convertida en ordinaria | 5 años adicionales | Desde el vencimiento de los primeros 5 años |
Como la mayoría de las promesas no prestan mérito ejecutivo, el camino habitual es el declarativo, con un término de diez años contados desde la fecha en que se debió cumplir.
No olvidemos que la prescripción debe alegarse: el juez no puede declararla de oficio, así que quien se beneficie de ella tendrá que proponerla como excepción al contestar la demanda, o invocarla por vía de acción.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Una promesa de compraventa tiene vencimiento?
Sí, y debe tenerlo. La promesa vence el día fijado para otorgar el contrato prometido. Si no fija fecha ni condición determinada, no es que dure para siempre: es que adolece de nulidad absoluta y no produce obligación alguna.
¿En qué momento se firma la promesa de compraventa?
Se firma cuando las partes ya acordaron el negocio y antes de que se otorgue la escritura, normalmente al momento de entregar la primera parte del precio. No hay un momento legalmente obligatorio; lo que importa es que se firme antes de que empiecen a moverse los dineros.
¿Cuánto dura una promesa de compraventa?
Depende. Dura lo que las partes hayan pactado, sin límite legal mínimo ni máximo. En vivienda financiada suele fijarse entre uno y tres meses, que es el tiempo aproximado de un estudio de títulos y un desembolso.
¿Cuándo prescribe una promesa de compraventa en Colombia?
Depende de la vía. La acción ejecutiva prescribe en cinco años y la declarativa u ordinaria en diez, contados en ambos casos desde el vencimiento del plazo pactado para cumplir, conforme al artículo 2536 del Código Civil.
¿Se puede prorrogar una promesa de compraventa vencida?
Depende de la voluntad de la otra parte. Vencido el plazo, quien cumplió ya adquirió el derecho a exigir el cumplimiento o la resolución, y no está obligado a aceptar la prórroga. Si accede, lo correcto es dejarlo por escrito en un otrosí que incluya la renuncia recíproca a alegar el incumplimiento anterior.
¿Un contrato de compraventa tiene caducidad?
No. La compraventa ya perfeccionada no caduca. Lo que sí ocurre es que las acciones derivadas de ella prescriben en los términos del artículo 2536 del Código Civil, y algunas acciones especiales, como la de lesión enorme, tienen plazos propios más cortos.
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Buenas tardes. ¿Me podría ayudar con la siguiente duda? Firmamos una promesa de compra-venta de un apartamento que se vence el 15 de junio de 2025. Resulta que el banco, para esa fecha, no ha realizado aún el desembolso del dinero para pagar el bien inmueble. ¿Qué documento debo elaborar para hacer una prórroga para el cumplimiento de la promesa de compra-venta?
Se debe hacer un otrosí que contemple esa situación. Es una situación que se debe prever en la promesa inicial. Es muy común que suceda.
¿Se puede fijar una fecha en la promesa de compraventa antes del estudio de títulos que realiza la entidad bancaria, y sin saber cuánto tiempo tomará dicho estudio? Por ejemplo, se podría establecer un plazo máximo de 90 días, poniendo como fecha el 20 de septiembre de 2024 a las 9 a.m. Si se tienen todos los documentos listos mucho antes de esa fecha, ¿se puede escriturar antes de la fecha pactada?
Sí. No hay problema en firmar la escritura de compraventa antes del vencimiento de la fecha pactada en la promesa. El problema surge al firmarla después de esa fecha puesto que habría incumplimiento.
Señores de Gerencie:
Buenos días. Respetuosamente me dirijo a ustedes para solicitarles el favor de que se dignen a manifestarme el artículo del Código Civil que fija el término de prescripción de 10 o 90 días para cumplir lo pactado en la promesa de contrato de compraventa, cuando en esta no se pacta el plazo para cumplir con las obligaciones de construir por parte del vendedor.
Les agradezco la información y su gentileza.
Atentamente,
Ludwing Manrique Moreno
[email protected]
El Código Civil no contiene un artículo en ese sentido. Si las partes no pactaron una fecha para cumplir, no se puede alegar incumplimiento porque este nunca se configurará.