La lesión enorme es una figura jurídica que permite rescindir un contrato de compraventa cuando una de las partes ha sufrido un perjuicio desproporcionado en el negocio.
- Qué es la lesión enorme.
- ¿Cuándo ocurre la lesión enorme?
- Criterios para determinar la lesión enorme.
- ¿La lesión enorme se determina con el avalúo catastral o comercial?
- Presupuestos de la lesión enorme:
- Cómo probar la lesión enorme.
- Contratos o negocios que pueden ser afectados por lesión enorme.
- Acción rescisoria por lesión enorme.
- Lesión enorme no aplica sobre la venta de bienes muebles.
- Renuncia contractual de la lesión enorme.
- Caducidad de la lesión enorme.
- Prescripción de la lesión enorme.
- Juez competente en la acción por lesión enorme.
Qué es la lesión enorme.
La lesión enorme es la sanción que el código civil impone a la parte, que, valiéndose de la autonomía contractual, incurre en un abuso respecto a su contraparte contractual.
La lesión enorme implica la existencia de una «lesión» económica o patrimonial en el desarrollo de un contrato como el de compraventa.
Si bien es legal que mediante la autonomía contractual una persona decida vender una propiedad por un precio irrisorio, eso no faculta a la contraparte para que abuse o se aproveche de esa situación, y es lo que penaliza o castiga la lesión enorme, y por ello la ley propende por un equilibrio económico razonable en los negocios.
¿Cuándo ocurre la lesión enorme?
La lesión enorme ocurre cuando el comprador paga más del doble de lo que realmente vale la cosa, o cuando el vendedor recibe menos de la mitad de lo que vale la cosa, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1947 del código civil:
«El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.»
Se parte de un justo precio, y el valor pagado o recibido no se puede apartar más del doble o de la mitad de ese justo precio, según corresponda al comprador o vendedor.
Supongamos que se negocia un apartamento cuyo justo precio es de $100.000.000.
Si el comprador paga más de $200.000.000, por ejemplo $210.000.000 se presenta lesión enorme, puesto que el justo precio resulta inferior a la mitad de lo que se paga, es decir que no se puede cobrar más del doble de lo que vale una casa, pues de hacerse se configura la lesión enorme.
Respecto al vendedor, si vende la casa por $40.000.000, sufre lesión enorme, pues recibe menos de la mitad del justo precio de la casa, mitad que es de $50.000.000.
Cálculo en Excel de la lesión enorme.
Aquí puede descargar una herramienta en Excel que le indicará de forma automática si existe o no lesión enorme.
Sólo debe ingresar dos valores: Precio justo que asimilamos a valor comercial, y el precio de venta pactado.
La ley ha impuesto un límite a la voluntad contractual de las partes para evitar que por determinadas circunstancias una de ellas sufra un perjuicio desproporcionado.
En los negocios es legal y moral que una de las partes saque ventaja de la otra, o que una parte se beneficie a expensas de la otra, pero siempre dentro de los límites que la ley consideró razonables.
Criterios para determinar la lesión enorme.
La jurisprudencia señala que existen 3 criterios que permiten determinar si se configura o no le lesión enorme, criterios que son: subjetivo, objetivo y mixto.
A continuación, transcribimos lo que la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia SC2485-2018 de fecha julio 3 de 2018, dice de cada uno de esos criterios.
Criterio subjetivo en la lesión enorme.
Respecto al criterio subjetivo señala la corte:
«El primero aboga por asimilar tal institución a un vicio del consentimiento, por cuanto la desproporción en el precio es señal de que uno de los contratantes actuó motivado por situaciones de penuria o similares, y el otro se aprovechó de esas circunstancias. Tal enfoque, lejos de restringir la autonomía de la voluntad, connota un puño de hierro en su protección.
Por ende, según esta perspectiva, el juez debe tomar en cuenta las referidas intenciones de ambos extremos, con el fin de determinar si hubo o no lesión.»
En este criterio no se tiene en cuenta qué tan desproporcionado fue el negocio, o que tan grande fue la lesión sufrida por quien la alega.
Criterio objetivo en la lesión enorme.
Sobre el criterio objetivo señala la sala en la sentencia ya referida:
«El criterio objetivo considera la mencionada figura como un asunto puramente aritmético, el cual se constata con la diferencia exorbitante entre el precio pagado y el justo costo. De tal manera, basta que el juzgador verifique esa asimetría numérica para concluir si hubo o no lesión.
Esta visión, recogida por el legislador colombiano, español y francés, cuyo origen se remonta al derecho romano, busca la equidad cuantitativa de las contraprestaciones, pues si existe una desigualdad grosera entre el valor justo y el precio pactado, la parte beneficiada se enriquecerá en detrimento de la otra, quien será perjudicada en su patrimonio por el quiebre de la ecuación matemática.»
Este es el criterio que recoge el código civil colombiano en su artículo 1947 y es suficiente con demostrar las desproporciones aritméticas o porcentuales allí consignadas.
Criterio mixto en la lesión enorme.
Existe también el criterio mixto donde se conjugan los dos anteriores, esto es el objetivo y subjetivo. Dice la corte al respecto:
«Finalmente, la teoría mixta, entremezcla las posturas anteriores, en el sentido de que habrá la lesión enorme, si se prueba, de un lado, la desproporción considerable en el precio; y de otro, que el contratante beneficiado explotó la necesidad o inexperiencia de la parte perjudicada. Vale decir, debe concretarse tanto el elemento objetivo como el subjetivo.»
Este no es el caso contemplado por la ley colombiana, de modo que no hay necesidad de demostrar los dos criterios, sino únicamente el criterio objetivo que contempla el artículo 1947 del código civil.
¿La lesión enorme se determina con el avalúo catastral o comercial?
Para determinar el si se configura la lesión enorme se toma como referencia el valor comercial del inmueble, y no el avalúo catastral.
El artículo 1947 del código civil no habla de avalúo catastral ni habla de valor comercial; habla de precio justo, y ese precio justo lo da el mercado, que se certifica mediante un peritaje comercial.
En efecto, la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia SC948-2022, con ponencia del magistrado Julio Alonso Rico Puerta, señala:
«Ahora bien, como sobre el particular no existen reglas especiales, el justo precio es susceptible de ser acreditado en juicio a través de cualquier medio de prueba. Sin embargo, suelen ser de gran utilidad las evidencias técnicas –como el dictamen de perito avaluador–, pues estas aportan información objetiva relevante al debate, y muestran cómo correlacionarla de forma armónica con las reglas y los métodos que guían la actividad de valoración inmobiliaria en Colombia (Cfr. CSJ SC, 6 jun. 2006, rad. 1998-17323-01).»
En consecuencia, quien alegue lesión enorme debe allegar un avalúo realizado por un perito debidamente autorizado o registrado, avalúo que la contraparte puede discutir e incluso aportar su propio peritaje.
Presupuestos de la lesión enorme:
La sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia SC1681-2019 enumera los presupuestos que debe cumplir la acción rescisoria por lesión enorme, y son los siguientes:
- Que verse sobre inmuebles y que la venta no se haya hecho por ministerio de la justicia (artículo 32 de la ley 57 de 1887).
- Que el engaño sea enorme (art. 1947).
- Que no se trate de un contrato de carácter aleatorio.
- Que después de la celebración del contrato de compraventa no se haya renunciado la acción rescisoria por lesión enorme.
- Que la cosa no se haya perdido en poder del comprador.
- Que la acción se instaure dentro del término legal.
Verificadas los presupuestos la acción rescisoria tendrá visos de prosperar.
Cómo probar la lesión enorme.
La lesión enorme se configura cuando el precio de venta pactado difiere en más de la mitad con respecto al precio justo, de modo que se debe probar esa desproporción por parte de quien lo alega.
En la lesión enorme se deben comparar dos valores:
- Precio justo.
- Precio de venta.
El precio de venta se prueba con el contrato de compraventa, y el precio justo con un avalúo técnico o peritaje.
Una vez demostrados esos valores se hace la operación aritmética respectiva.
El precio justo se determina a la fecha en que se realizó el contrato según lo dispone el inciso segundo del artículo 1947 del código civil.
Contratos o negocios que pueden ser afectados por lesión enorme.
Le lesión enorme se presenta cuando no hay equidad o equilibrio entre las prestaciones mutuas de las partes, lo que implica que por lo general se debe tratar de contratos o negocios onerosos, donde cada una de las partes debe dar una contraprestación a la otra: el vendedor entrega un apartamento al comprador y este entrega un dinero al vendedor, por ejemplo.
En un contrato gratuito como una donación o comodato, no puede existir lesión enorme pues no existen los elementos para determinarla, ya que una de las partes no entrega nada a la otra.
La sentencia ya referida a modo de ejemplo señala los siguientes contratos o negocios jurídicos que pueden ser afectados por la lesión enorme.
- Compraventa.
- Permuta.
- Particiones.
- Aceptación de herencia.
- Mutuo con interés.
- Anticresis.
- Hipoteca.
- Censo.
- Clausula penal.
Aquí se observa que tanto en la herencia como en la cláusula penal aplica también la lesión enorme, y en todos se aplica el mismo criterio objetivo señalado en el artículo 1947 del código civil.
Acción rescisoria por lesión enorme.
El contrato de compraventa puede ser rescindido por lesión enorme, pues ese es el objetivo de la norma, es decir, que la persona que ha sufrido la lesión enorme, debe intentar una acción rescisoria a fin de rescindir el contrato en cuestión.
Dice el artículo 1946 del código civil:
«El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.»
De manera que si una persona encuentra que le han cobrado más de lo legal o le han pagado menos de lo legal, puede demandar la rescisión (anulación) del contrato respectivo, que se hace por medio de un proceso o demanda civil.
Con ello se pretende que el juez deje sin efecto el contrato cuestionado y las cosas vuelvan al estado anterior al contrato o negocio, para lo cual se deben hacer las restituciones mutuas a que haya lugar.
Término para intentar la rescisión del contrato por lesión enorme.
La parte lesionada o interesada en reclamar la rescisión del contrato cuenta para ello con un término de 4 años contados desde la fecha en que se firmó el contrato.
Ese es el término de prescripción de la acción rescisoria por lesión enorme contemplado en el artículo 1954 del código civil:
«La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años, contados desde la fecha de contrato.»
Transcurridos los 4 años no se puede demandar el contrato para buscar su anulación o rescisión.
Soluciones a la rescisión del contrato por lesión enorme.
El objetivo de la acción rescisoria es precisamente que se declare judicialmente la rescisión del contrato (anulación), pero la ley permite una solución distinta y es que la parte que lesiona repare a la otra en lo que le lesionó, en los términos del inciso primero del artículo 1948 del código civil:
«El comprador contra quien se pronuncia la rescisión podrá, a su arbitrio, consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte.»
Es decir que la parte que lesiona, puede a su arbitrio, consentir o aceptar la rescisión del contrato o hacer lo necesario para que desaparezca la lesión, esto es, en caso del comprador pagar el precio completo menos un 10%, y en el caso del vendedor, devolver lo cobrado de más aumentado en un 10%.
En tal caso el contrato no se rescinde, sino que la parte que lesionó compensa a la otra en el monto en que la lesionó para recuperar la equidad en el negocio.
Requisitos de la acción rescisoria por lesión enorme.
La Corte suprema de justicia en la sentencia ya referida señala que para que prospere la acción rescisoria por lesión enorme se deben dar los siguientes elementos:
- La existencia de la desproporción económica en los términos fijados por el artículo 1947 del Código Civil.
- Debe tratarse de ventas admitidas por el legislador.
- Que la cosa se conserve en poder del comprador.
Respecto a la necesidad de que la cosa vendida esté en poder el comprador, señala el artículo 1951 del código civil:
«Perdida la cosa en poder del comprador, no habrá derecho por una ni por otra parte para la rescisión del contrato.
Lo mismo será si el comprador hubiere enajenado la cosa; salvo que la haya vendido por más de lo que había pagado por ella, pues en tal caso podrá el primer vendedor reclamar este exceso, pero sólo hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deducción de una décima parte.»
Si el comprador ya la vendió y lo hizo por un precio superior al que pagó inicialmente, el vendedor puede reclamar el exceso más no exigir la rescisión por cuanto la cosa ya no está en poder de quien se la compró.
Lesión enorme no aplica sobre la venta de bienes muebles.
El artículo 1949 del código civil señala que la lesión enorme no procede respecto a la venta de bienes muebles:
«No habrá lugar a la acción rescisoria por lesión enorme en las ventas de bienes muebles, ni en las que se hubieren hecho por ministerio de la justicia.»
Tampoco aplica cuando se trata de inmuebles que han sido vendidos por ministerio de la justica, como en los remates.
La lesión enorme tampoco aplica cuando se trata de la dación en pago, o cualquier otra obligación de hacer o dar, como lo señala la Sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia SC5185-2020.
Renuncia contractual de la lesión enorme.
Las partes no pueden renunciar a la acción rescisoria por lesión enorme por expresa disposición del artículo 1950 del código civil:
«Si se estipulare que no podrá intentarse la acción rescisoria por lesión enorme, no valdrá la estipulación; y si por parte del vendedor se expresare la intención de donar el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita.»
La intención del legislador es proteger a la parte que resulte lesionada en un negocio, así que no vale ninguna cláusula que contemple cercenar ese derecho.
Caducidad de la lesión enorme.
El término de caducidad de la acción rescisoria por lesión enorme es de 4 años contados desde la fecha en que se celebra el contrato, según señala el artículo 1954 del código civil.
Prescripción de la lesión enorme.
El término de 4 años a que hace referencia el artículo 1954 del código civil, hace referencia a la caducidad de la acción rescisoria por lesión enorme, más no a la prescripción.
Así lo deja claro la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia SC1681-2019:
«Se ha entendido que dicho término extintivo es de caducidad no de prescripción, como lo ha señalado la Sala en sentencia SC, 23 sep. 2002, exp. 6054, en la que puntualizó: …»
En consecuencia, tratándose de la acción rescisoria por lesión enorme, esta sufre de caducidad y no de prescripción, caducidad que ocurre a los cuatro años desde la fecha en que se celebró el acto.
Juez competente en la acción por lesión enorme.
El juez competente para conocer los procesos relacionados con la acción rescisoria por lesión enorme es el lugar donde esté ubicado el domicilio del demandado, y no el lugar donde esté ubicado el inmueble, en los términos del numeral primero del artículo 28 del código general del proceso.
La confusión se presenta porque el numeral 7 del mismo artículo señala que en los procesos en que se ejerciten derechos reales corresponde al juez del lugar donde estén ubicados los bienes.
Sin embargo, la lesión enorme, a pesar versar sobre derecho real como es en inmueble, no corresponde a una acción real sino personal.
En ese sentido se pronunció la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia AC1765-2021 reiterando su antiguo criterio jurisprudencial al respecto:
«Ni la acción de nulidad, ni la rescisoria por lesión enorme, son acciones reales, sino personales, ya que no responden al hecho de ser el actor titular del derecho real sobre la cosa. Otro asunto es que, en razón del regreso de las cosas a su estado anterior, en el caso de la primera, o de los efectos de la rescisión decretada a favor del vendedor, el bien deba restituirse al demandante; más, no significa ello que se trate de acciones reales sino de consecuencias de la acción personal que no llegan a afectar la sustancia de esta.»
Siendo la acción rescisoria por lesión enorme una acción personal, la demanda debe interponerse en el juzgado civil municipal del lugar donde esté domiciliado el demandado, no importa que el inmueble esté en otra ciudad.
Pacto de retroventa
¿Qué es la resolución de un contrato?
junio 10th, 2019 a las 10:19 am
si compro un lote y lo construyo , y posteriormente lo vendo en un valor que supera en mas 100 % el valor de compra y su declaracion de mejoras se constituye lesion enorme.
julio 29th, 2019 a las 10:04 am
no hay lesión enorme teniendo encenta que las construcciones valorizan el bien inmueble hasta en un 200%¨, de igual forma se puede hacer evaluar por un perito con amplios conocimientos en el tema.
agosto 9th, 2019 a las 2:03 pm
Aplica la lesión enorme en la repartición de herencia cuando esa repartición la hizo un juzgado tomando el avaluó catastral y no el comercial?
septiembre 18th, 2019 a las 9:34 am
ES OPONIBLE UNA DEUDA HIPOTECARIA QUE TENGA EL INMUEBLE VENDIDO, ANTE LA DEMANDA DE RESCISIÓN POR LESIÓN ENORME INSTAURADA POR EL VENDEDOR, AL HABERSE PAGADO UN PRECIO MENOR A LA MITAD DEL JUSTO PRECIO, CUANDO EL MONTO DE ESA DEUDA HIPOTECARIA ALCANZA A COMPLETAR ESE JUSTO PRECIO?
octubre 18th, 2019 a las 10:28 am
Buen dia Como se determina el juez competente en la acción por lesion enorme? Gracias
septiembre 15th, 2020 a las 4:26 pm
Segun el COGEP, es competente el juez del lugar donde se encuentre el inmueble.
noviembre 14th, 2019 a las 4:12 pm
Muy buenas tardes, hice el peor negocio en 1.997, fue con lesion enorme, pero bien enorme, por una necesidad que no daba tiempo. Sera que aun se puede hacer algo?, mil gracias!
diciembre 15th, 2019 a las 7:29 pm
El plazo para intentar la rescision del contrato por lesion enorme es de 4 años
ya no puedes demandar el contrato
marzo 6th, 2020 a las 4:44 pm
En la venta del derecho de cuota de un imueble puede darse la lesión enorme? Es decir, si un inmueble tiene 2 dueños, cada uno con el 50%; y uno de los dos le vende al otro su parte, por un avalor inferior al 50% del valor de su aprte, podría operar la lesión enorme. Gracias!
septiembre 15th, 2020 a las 4:24 pm
Si, existe una resolución de la corte nacional en la que se establece que la lesión enorme si cabe en la venta de derechos y acciones siempre que recaigan sobre bienes inmuebles.
marzo 16th, 2022 a las 7:02 pm
Vendí un apartamento por 50 millones y comercialmente esta avaluado en 120 millones, pero el comprador ya vendió el apartamento a otra persona, entiendo que ya no puedo ejecutar la lesión enorme?
mayo 22nd, 2020 a las 8:53 am
Buenos días, hice un contrato con el Invias y dentro del presupuesto me tocaba revisar un documento PAGA que lo elaboraría un contratista de obra, revisarle los informes mensuales y los trimestrales, por un valor determinado. El contratista solo realizó el documento mas no hizo los informes mensuales, ni los trimestrales. Por tal razón solo me pagó el 30% del valor pactado. Luego de acabarse la obra me exige so pena de sancionarme la revisión del resto de documentos que no existen y que cumpla con el 100% de las obligaciones contraídas inicialmente. Estaremos en frente a un caso de lesión enorme?
septiembre 7th, 2020 a las 11:27 am
Buenos dias para que por favor me ayuden en lo siguinte vendi un apartamento hice la promesa de venta desde el 10 de febrero a hoy el banco me dice que en la promesa de venta de ir separada el apto y el parqueadero me siento perjudicada tanto por el banco por que la persona que hizo el estudio de titulos no verifico y segundo la notaria que elevo a escritura publica por que la notaria no se dio cuenta de este error y despues de ocho meses vienen ha decir que todo esta mal que hay que volver a empezar quien corre con esos gastos si yo ya pague como hago para demandar al banco y a la notaria
septiembre 23rd, 2020 a las 10:28 am
buenos días, realice una negociación de unas acciones de una empresa, se trata de 50% de las mismas, pero no se hizo ningún contrato, solo se cedieron en favor del supuesto inversor, que a la final no cumplió ni tan siquiera con el 10% de lo acordado para cederle las acciones, mas sin embargo las acciones fueron cedidas. otro aspecto es que ese acuerdo fue realizado en el año 2001.
repito no existe ningún documento que acredite dicho negocio tan solo en cambio de la cámara de comercio, en lo que tiene que ver con las acciones.
octubre 7th, 2020 a las 4:58 pm
Buenas tardes, firme promesa de compraventa por un area de 540mtr2 en escritura. Casa de 450 y un lote de 90. El lote esta englobe con la casa asi lo compre en el 2015. Vendi en 180 millones los 540mt2. Recibi por compraventa un anticipo de 110 millones y ayer 6 de octubre, el comprador se presento con abogado a renegociar el excedente de 70 millones y me obligaron a firmar una nueva promesa de venta por 168 millones o me hacian efectiva la clausula de incumplimiento.
Porque las medidas no concuerdan en area de 540mtr2 solo figuran 352.41mtrs2 real, tomada por un topografo para tramitar la escritura.
Mi pregunta es puedo contrademandar porque en el contrato esta estipulada el area pero tambien se afirma que se vende como cuerpo cierto.
Y segun su articulo no es obligatorio que tenga una medida que concida exactamente con lo vendido?. O ellos estan en su derecho de solicitar un descuento de 12millones por el area faltante?
diciembre 17th, 2020 a las 4:24 pm
Buenos días hice un contrato de permuta en febrero de este año el señor de dio un inmueble que vale 17 millones y yo le pagué 56 millones y resulta que en la escritura que el me dio decia el valor real del precio y yo pues ignirante de la ley le di un predio de 35 millones y una camioneta de 21 millones, él dice que el contrato que firmamos no es valido porque no se autenticaron las firmas.
sera que puedo pedir la lesion enorme para que me devuelvam mi dinero yo tengo aun el vien a mi nombre pero él ya como que vendio y ya hasta construyeron ahí que puedo hacer
febrero 3rd, 2021 a las 5:39 pm
Como se determina el justo precio de un inmueble comprado en el año 2016, cuando su avalúo catastral era de 34.100.000