Lesión enorme. Cuando se produce y qué efectos tiene

Por 24 julio, 2019

La lesión enorme es una figura jurídica que permite rescindir un contrato de compraventa cuando una de las partes ha sufrido un perjuicio desproporcionado en el negocio.

¿Cuándo ocurre la lesión enorme?

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La lesión enorme ocurre cuando el comprador paga más del doble de lo que realmente vale la cosa, o cuando el vendedor recibe menos de la mitad de lo que vale la cosa, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1947 del código civil:

«El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.»

Se parte de un justo precio, y el valor pagado o recibido no se puede apartar más del doble o de la mitad de ese justo precio, según corresponda al comprador o vendedor.

Supongamos que se negocia un apartamento cuyo justo precio es de $100.000.000.

Si el comprador paga más de $200.000.000, por ejemplo $210.000.000 se presenta lesión enorme, puesto que el justo precio resulta inferior a la mitad de lo que se paga, es decir que no se puede cobrar más del doble de lo que vale una casa, pues de hacerse se configura la lesión enorme.

Respecto al vendedor, si vende la casa por $40.000.000, sufre lesión enorme, pues recibe menos de la mitad del justo precio de la casa, mitad que es de $50.000.000.

Cálculo en Excel de la lesión enorme.

Aquí puede descargar una herramienta en Excel que le indicará de forma automática si existe o no lesión enorme.

Sólo debe ingresar dos valores: Precio justo que asimilamos a valor comercial, y el precio de venta pactado.

La ley ha impuesto un límite a la voluntad contractual de las partes para evitar que por determinadas circunstancias una de ellas sufra un perjuicio desproporcionado.

En los negocios es legal y moral que una de las partes saque ventaja de la otra, o que una parte se beneficie a expensas de la otra, pero siempre dentro de los límites que la ley consideró razonables.

Criterios para determinar la lesión enorme.

La jurisprudencia señala que existen 3 criterios que permiten determinar si se configura o no le lesión enorme, criterios que son: subjetivo, objetivo y mixto.

A continuación transcribimos lo que la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia SC2485-2018 de fecha julio 3 de 2018, dice de cada uno de esos criterios.

Criterio subjetivo en la lesión enorme.

Respecto al criterio subjetivo señala la corte:

«El primero aboga por asimilar tal institución a un vicio del consentimiento, por cuanto la desproporción en el precio es señal de que uno de los contratantes actuó motivado por situaciones de penuria o similares, y el otro se aprovechó de esas circunstancias. Tal enfoque, lejos de restringir la autonomía de la voluntad, connota un puño de hierro en su protección.

Por ende, según esta perspectiva, el juez debe tomar en cuenta las referidas intenciones de ambos extremos, con el fin de determinar si hubo o no lesión.»

En este criterio no se tiene en cuenta qué tan desproporcionado fue el negocio, o que tan grande fue la lesión sufrida por quien la alega.

Criterio objetivo en la lesión enorme.

Sobre el criterio objetivo señala la sala en la sentencia ya referida:

«El criterio objetivo considera la mencionada figura como un asunto puramente aritmético, el cual se constata con la diferencia exorbitante entre el precio pagado y el justo costo. De tal manera, basta que el juzgador verifique esa asimetría numérica para concluir si hubo o no lesión.

Esta visión, recogida por el legislador colombiano, español y francés , cuyo origen se remonta al derecho romano , busca la equidad cuantitativa de las contraprestaciones, pues si existe una desigualdad grosera entre el valor justo y el precio pactado, la parte beneficiada se enriquecerá en detrimento de la otra, quien será perjudicada en su patrimonio por el quiebre de la ecuación matemática .»

Este es el criterio que recoge el código civil colombiano en su artículo 1947 y es suficiente con demostrar las desproporciones aritméticas o porcentuales allí consignadas.

Criterio mixto en la lesión enorme.

Existe también el criterio mixto donde se conjugan los dos anteriores, esto es el objetivo y subjetivo. Dice la corte al respecto:

«Finalmente, la teoría mixta, entremezcla las posturas anteriores, en el sentido de que habrá la lesión enorme, si se prueba, de un lado, la desproporción considerable en el precio; y de otro, que el contratante beneficiado explotó la necesidad o inexperiencia de la parte perjudicada. Vale decir, debe concretarse tanto el elemento objetivo como el subjetivo.»

Este no es el caso contemplado por la ley colombiana, de modo que no hay necesidad de demostrar los dos criterios, sino únicamente el criterio objetivo que contempla el artículo 1947 del código civil.

Cómo probar la lesión enorme.

La lesión enorme se configura cuando el precio de venta pactado difiere en más de la mitad con respecto al precio justo, de modo que se debe probar esa desproporción por parte de quien lo alega.

En la lesión enorme se deben comparar dos valores:

  1. Precio justo.
  2. Precio de venta.

El precio de venta se prueba con el contrato de compraventa, y el precio justo con un avalúo técnico o peritaje.

Una vez demostrados esos valores se hace la operación aritmética respectiva.

El precio justo se determina a la fecha en que se realizó el contrato según lo dispone el inciso segundo del artículo 1947 del código civil.

Contratos o negocios que pueden ser afectados por lesión enorme.

Le lesión enorme se presenta cuando no hay equidad o equilibrio entre las prestaciones mutuas de las partes, lo que implica que por lo general se debe tratar de contratos o negocios onerosos, donde cada una de las partes debe dar una contraprestación a la otra: el vendedor entrega un apartamento al comprador y este entrega un dinero al vendedor, por ejemplo.

En un contrato gratuito como una donación o comodato, no puede existir lesión enorme pues no existen los elementos para determinarla, ya que una de las partes no entrega nada a la otra.

La sentencia ya referida a modo de ejemplo señala los siguientes contratos o negocios jurídicos que pueden ser afectados por la lesión enorme.

  • Compraventa.
  • Permuta.
  • Particiones.
  • Aceptación de herencia.
  • Mutuo con interés.
  • Anticresis.
  • Hipoteca.
  • Censo.
  • Clausula penal.

Aquí se observa que tanto en la herencia como en la cláusula penal aplica también la lesión enorme, y en todos se aplica el mismo criterio objetivo señalado en el artículo 1947 del código civil.

Acción rescisorio por lesión enorme.

El contrato de compraventa puede ser rescindido por lesión enorme, pues ese es el objetivo de la norma.

Dice el artículo 1946 del código civil:

«El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.»

De manera que si una persona encuentra que le han cobrado más de lo legal o le han pagado menos de lo legal, puede demandar la rescisión (anulación) del contrato respectivo, que se hace por medio de un proceso o demanda civil.

¿Qué son las restituciones mutuas?

Con ello se pretende que el juez deje sin efecto el contrato cuestionado y las cosas vuelvan al estado anterior al contrato o negocio, para lo cual se deben hacer las restituciones mutuas a que haya lugar.

Término para intentar la rescisión del contrato por lesión enorme.

La parte lesionada o interesada en reclamar la rescisión del contrato cuenta para ello con un término de 4 años contados desde la fecha en que se firmó el contrato.

Ese es el término de prescripción de la acción rescisoria por lesión enorme contemplado en el artículo 1954 del código civil:

«La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años, contados desde la fecha de contrato.»

Transcurridos los 4 años no se puede demandar el contrato para buscar su anulación o rescisión.

Soluciones a la rescisión del contrato por lesión enorme.

El objetivo de la acción rescisoria es precisamente que se declare judicialmente la rescisión del contrato (anulación), pero la ley permite una solución distinta y es que la parte que lesiona repare a la otra en lo que le lesionó, en los términos del inciso primero del artículo 1948 del código civil:

«El comprador contra quien se pronuncia la rescisión podrá, a su arbitrio, consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte.»

Es decir que la parte que lesiona, puede a su arbitrio, consentir o aceptar la rescisión del contrato o hacer lo necesario para que desaparezca la lesión, esto es, en caso del comprador pagar el precio completo menos un 10%, y en el caso del vendedor, devolver lo cobrado de más aumentado en un 10%.

En tal caso el contrato no se rescinde sino que la parte que lesionó compensa a la otra en el monto en que la lesionó para recuperar la equidad en el negocio.

Requisitos de la acción rescisoria por lesión enorme.

La Corte suprema de justicia en la sentencia ya referida señala que para que prospere la acción rescisoria por lesión enorme se deben dar los siguientes elementos:

  1. La existencia de la desproporción económica en los términos fijados por el artículo 1947 del Código Civil.
  2. Debe tratarse de ventas admitidas por el legislador.
  3. Que la cosa se conserve en poder del comprador.

Respecto a la necesidad de que la cosa vendida esté en poder el comprador, señala el artículo 1951 del código civil:

«Perdida la cosa en poder del comprador, no habrá derecho por una ni por otra parte para la rescisión del contrato.

Lo mismo será si el comprador hubiere enajenado la cosa; salvo que la haya vendido por más de lo que había pagado por ella, pues en tal caso podrá el primer vendedor reclamar este exceso, pero sólo hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deducción de una décima parte.»

Si el comprador ya la vendió y lo hizo por un precio superior al que pagó inicialmente, el vendedor puede reclamar el exceso más no exigir la rescisión por cuanto la cosa ya no está en poder de quien se la compró.

Lesión enorme no aplica sobre la venta de bienes muebles.

El artículo 1949 del código civil señala que la lesión enorme no procede respecto a la venta de bienes muebles:

«No habrá lugar a la acción rescisoria por lesión enorme en las ventas de bienes muebles, ni en las que se hubieren hecho por ministerio de la justicia.»

Tampoco aplica cuando se trata de inmuebles que han sido vendidos por ministerio de la justica, como en los remates.

Renuncia contractual de la lesión enorme.

La partes no pueden renunciar a la acción rescisoria por lesión enorme por expresa disposición del artículo 1950 del código civil:

«Si se estipulare que no podrá intentarse la acción rescisoria por lesión enorme, no valdrá la estipulación; y si por parte del vendedor se expresare la intención de donar el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita.»

La intención del legislador es proteger a la parte que resulte lesionada en un negocio, así que no vale ninguna cláusula que contemple cercenar ese derecho.

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Déjenos su opinión

9 Opiniones
  1. Luis Gutierrez Dice:

    Hola, respecto de la lesión enorme, como se haria para que no se invalide una compraventa cuando por motivos de fuerza mayor el vendedor acepta vender por un precio inferior al 50% del valor justo?

    Lo pregunto porque en bienes raíces a veces se presentan oportunidades de inversión en las que se puede ayudar a alguien que tiene algún problema económico y necesita vender rápido. Gracias.

    Responder
    • Jose Villa Dice:

      BONITA FORMA DE AYUDAR: Darle en la cabeza al necesitado. ESO ES SER ABUSIVO, APROVECHADO, VIVIDOR.

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      • Oscar Sarmiento Dice:

        Mas respeto por favor: los agiotistas también «ayudan» a quien le prestan al 20% o hasta a mas, pues es un necesitado.Ademas aducen que el cobrar «gota a gota» es un trabajo y por lo mismo estan dando empleo, por lo cual son empresarios que contribuyen con el desarrolllo del Pais.
        En fin, como usted dice: Bonita forma de ayudar!

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  2. wilson cruz Dice:

    si compro un lote y lo construyo , y posteriormente lo vendo en un valor que supera en mas 100 % el valor de compra y su declaracion de mejoras se constituye lesion enorme.

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    • pepe Dice:

      no hay lesión enorme teniendo encenta que las construcciones valorizan el bien inmueble hasta en un 200%¨, de igual forma se puede hacer evaluar por un perito con amplios conocimientos en el tema.

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  3. FREDY BOLIVAR Dice:

    Aplica la lesión enorme en la repartición de herencia cuando esa repartición la hizo un juzgado tomando el avaluó catastral y no el comercial?

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  4. ALEMAN Dice:

    ES OPONIBLE UNA DEUDA HIPOTECARIA QUE TENGA EL INMUEBLE VENDIDO, ANTE LA DEMANDA DE RESCISIÓN POR LESIÓN ENORME INSTAURADA POR EL VENDEDOR, AL HABERSE PAGADO UN PRECIO MENOR A LA MITAD DEL JUSTO PRECIO, CUANDO EL MONTO DE ESA DEUDA HIPOTECARIA ALCANZA A COMPLETAR ESE JUSTO PRECIO?

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  5. Diego Diaz Dice:

    Buen dia Como se determina el juez competente en la acción por lesion enorme? Gracias

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  6. Luis Gonzalo Dice:

    Muy buenas tardes, hice el peor negocio en 1.997, fue con lesion enorme, pero bien enorme, por una necesidad que no daba tiempo. Sera que aun se puede hacer algo?, mil gracias!

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