La interversión del título es el tránsito de mero tenedor a poseedor, y es la única vía por la que un arrendatario, un comodatario o un cuidandero podrían llegar algún día a la prescripción. Explicamos por qué el simple paso del tiempo no la produce, cuál es la norma que la hace posible y las dos condiciones que exige, los requisitos que la jurisprudencia verifica y cómo se prueba en la práctica. Revisamos los tres escenarios en que suele invocarse y cerramos con lo que puede hacer el propietario para que la figura nunca llegue a configurarse.
- Qué es la interversión del título.
- La regla general: el tiempo no muda la tenencia en posesión.
- La excepción del artículo 2531 del código civil.
- Requisitos para que se configure la interversión.
- Cómo se prueba la interversión.
- Casos típicos.
- Cómo puede el propietario impedir la interversión.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué es la interversión del título?
- ¿Se dice interversión o intervención del título?
- ¿Basta el paso del tiempo para que la tenencia se convierta en posesión?
- ¿Un arrendatario puede alegar interversión del título?
- ¿Desde cuándo se cuenta el término de la prescripción?
- ¿Dejar de pagar el arriendo configura la interversión?
- ¿Puede un copropietario intervertir su título?
- ¿Cómo evito que mi inquilino alegue interversión?
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La interversión del título es el tránsito de mero tenedor a poseedor: ocurre cuando quien tenía un bien a nombre de otro deja de reconocer ese dominio ajeno y empieza a comportarse como dueño. Es la única puerta que le queda al arrendatario, al comodatario o al cuidandero para llegar algún día a la prescripción, y el artículo 777 del código civil se encarga de dejar claro que esa puerta no se abre sola. ¿Qué se necesita para que se configure y cómo se prueba?
Qué es la interversión del título.
Es la transformación de la mera tenencia de un bien en posesión, cuando el tenedor deja de reconocer el derecho del propietario y comienza a comportarse como verdadero poseedor.
Recordemos la diferencia entre las dos calidades, que desarrollamos en el artículo sobre el mero tenedor y la mera tenencia: el tenedor tiene la cosa a nombre del dueño y lo reconoce; el poseedor la tiene con ánimo de señor y dueño y no le reconoce el derecho a nadie.
La interversión es el momento en que una persona pasa de la primera situación a la segunda. Y ese momento importa porque desde allí, y solo desde allí, empieza a correr el tiempo de la prescripción.
Conviene aclarar de paso una confusión frecuente en la que caen buscadores y documentos: la figura se llama interversión, no intervención. Intervertir es invertir el orden o el sentido de algo, que es exactamente lo que ocurre con el título por el cual se ocupa el bien.
La regla general: el tiempo no muda la tenencia en posesión.
El punto de partida está en el artículo 777 del código civil:
«El simple lapso de tiempo no muda la mera tenencia en posesión.»
De modo que quien desde el principio ocupó el bien como tenedor no puede alegar que por el transcurso de los años se convirtió en poseedor.
Y sin posesión no hay prescripción adquisitiva posible, ni por tanto proceso de pertenencia que pueda prosperar.
Lo que la ley exige, entonces, no es tiempo sino un cambio: que el tenedor haya dejado de reconocer el dominio ajeno de manera abierta y verificable.
La excepción del artículo 2531 del código civil.
El código no ignora la posibilidad de que ese cambio ocurra. La contempla al regular la prescripción extraordinaria, aunque la somete a condiciones exigentes.
Dispone el numeral 3 del artículo 2531 del código civil:
«Pero la existencia de un título de mera tenencia hará presumir mala fe, y no dará lugar a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias: 1a.) Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos diez años se haya reconocido expresa o tácitamente su derecho por el que alega la prescripción. 2a.) Que el que alega la prescripción pruebe haber poseído sin violencia, clandestinidad ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.»
Fíjese en la estructura de la norma. La regla es que el título de mera tenencia hace presumir mala fe y cierra el paso a la prescripción. La excepción exige dos cosas que deben cumplirse las dos, y no una de ellas.
La primera es negativa y recae sobre el propietario: que no pueda probar que en los últimos diez años se reconoció su derecho, expresa o tácitamente. Un recibo de arrendamiento, una prórroga firmada o un simple mensaje reconociendo al dueño bastan para desvirtuarla.
La segunda es positiva y recae sobre el tenedor: probar que poseyó sin violencia, sin clandestinidad y sin interrupción durante esos mismos diez años.
De acuerdo con nuestro criterio, esta segunda condición explica por qué la interversión prospera tan pocas veces: quien empezó como tenedor suele haber ocultado su cambio de conducta, y la posesión oculta es precisamente clandestina.
Requisitos para que se configure la interversión.
De la sentencia SC 17141-2014 de la sala civil de la Corte Suprema de Justicia se extraen los elementos que el juez verifica.
- Actos inequívocos de desconocimiento del dominio ajeno. El tenedor debe demostrar, de manera clara y abierta, que dejó de reconocer el derecho del propietario.
- Publicidad y notoriedad. Los actos deben ser públicos, abiertos y francos, no clandestinos ni encubiertos.
- Actos posesorios a nombre propio. Debe evidenciarse que empezó a comportarse como dueño, ejecutando actos que solo corresponden a un poseedor.
- Cambio en la relación jurídica. No basta el paso del tiempo: es necesario que el tenedor haga evidente la transformación de su situación.
- Fecha cierta de inicio. Debe poder establecerse el momento exacto del desconocimiento, porque desde allí se cuenta el término de la prescripción.
El último requisito es el que más procesos hunde. No basta con afirmar que en algún momento se empezó a poseer: hay que señalar cuándo y probarlo, porque de esa fecha depende que el término esté o no cumplido.
Cómo se prueba la interversión.
La carga probatoria es de quien alega haber pasado de tenedor a poseedor, y es una carga pesada, porque debe vencer un documento que dice lo contrario.
Sirven, entre otros hechos, los siguientes:
- Haber comunicado al propietario, por escrito o de forma verificable, que no le reconoce derecho alguno sobre el bien.
- Haber dejado de pagar el canon o la contraprestación y haberse negado expresamente a reanudarla.
- Haber arrendado el inmueble a terceros en nombre propio y cobrado los cánones.
- Haber hecho construcciones o transformaciones de envergadura sin pedir autorización.
- Haber pagado el impuesto predial y los servicios a nombre propio durante todo el período.
- Haber intentado vender, hipotecar o englobar el bien como si fuera el único titular.
De acuerdo con nuestro criterio, el hecho más contundente es la negativa expresa y fechada: el día en que el tenedor le dijo al dueño que el bien era suyo y este no reaccionó. Desde ahí corre el término, y no desde que entró al inmueble.
Lo que no sirve, en cambio, es el simple incumplimiento. Dejar de pagar el arriendo, por sí solo, no convierte a nadie en poseedor: es apenas un incumplimiento contractual, y el propietario conserva las acciones que le corresponden.
Casos típicos.
La figura se invoca casi siempre en tres escenarios, y en cada uno tiene matices propios.
El arrendatario.
Es el caso más frecuente y el más difícil de sacar adelante, porque el contrato y cada recibo prueban que se reconoció el dominio ajeno.
Se suma una dificultad adicional: en vivienda urbana el contrato suele estar vigente aunque las partes lo crean vencido, por la prórroga automática de la ley 820 de 2003. El escenario completo lo tratamos en el artículo sobre cuándo se puede quedar alguien con la casa en que vive.
El comodatario, el mayordomo y el cuidandero.
Quien recibió el bien en comodato o quien lo cuida a nombre del dueño está en la misma situación: es tenedor y debe acreditar la interversión para poder hablar de prescripción.
La diferencia práctica es que en estos casos rara vez hay recibos periódicos, de modo que el propietario tiene menos con qué probar que su dominio fue reconocido. Por eso conviene documentar la relación desde el comienzo.
El comunero o copropietario.
Cuando varias personas son dueñas de un mismo bien y solo una lo ocupa, la ley presume que lo posee en nombre de todos. También allí puede producirse una mutación.
La sala de casación civil, en sentencia 00237 del 15 de julio de 2013, lo explicó en términos que son los de la interversión aplicada a la comunidad:
«…puede acontecer que en la última hipótesis sufra una mutación porque quien lo detenta desconozca los derechos de los otros condueños, creyéndose y mostrándose con su actuar como propietario único y con exclusión de aquellos. En este evento cuando cumpla el requerimiento temporal de la prescripción extraordinaria está facultado para promover la declaración de pertenencia.»
Las condiciones propias de ese supuesto, incluida la exigencia del numeral 3 del artículo 375 del código general del proceso, las desarrollamos en el artículo sobre la prescripción adquisitiva entre comuneros.
Cómo puede el propietario impedir la interversión.
Visto desde el otro lado, la pregunta del dueño es qué hacer para que esta figura nunca llegue a configurarse.
- Firmar siempre un contrato escrito, sea de arrendamiento o de comodato, y autenticar las firmas ante notario.
- Conservar los recibos y los soportes de pago durante toda la relación, porque cada uno es un reconocimiento tácito del dominio.
- Renovar o dejar constancia escrita de la relación cada cierto tiempo, para que nunca transcurran diez años sin un reconocimiento verificable.
- Reaccionar por escrito ante el primer acto de desconocimiento, sin dejar pasar el tiempo.
- Si el ocupante deja de reconocer el dominio, demandar y lograr que la demanda se notifique, para interrumpir civilmente la prescripción.
De acuerdo con nuestro criterio, la tercera recomendación es la más subestimada: la primera condición del artículo 2531 se refiere a los últimos diez años, de modo que un solo documento reciente que acredite el reconocimiento del dominio basta para cerrar la discusión.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Qué es la interversión del título?
Es el tránsito de mero tenedor a poseedor: ocurre cuando quien tenía el bien a nombre de otro deja de reconocer ese dominio y empieza a comportarse como dueño de manera abierta y verificable.
¿Se dice interversión o intervención del título?
Interversión. El término viene de intervertir, que es invertir el orden o el sentido de algo, y describe precisamente lo que ocurre con el título por el cual se ocupa el bien. La forma «intervención del título» es un error frecuente.
¿Basta el paso del tiempo para que la tenencia se convierta en posesión?
No. El artículo 777 del código civil es expreso en que el simple lapso de tiempo no muda la mera tenencia en posesión. Se requiere un cambio de conducta que debe probarse.
¿Un arrendatario puede alegar interversión del título?
Puede alegarla, pero difícilmente prosperará mientras existan el contrato y los recibos, que prueban que se reconoció el dominio ajeno dentro de los últimos diez años.
¿Desde cuándo se cuenta el término de la prescripción?
Desde la fecha en que se produjo el desconocimiento del derecho del propietario, no desde que se entró al inmueble. Por eso esa fecha debe establecerse y probarse con precisión.
¿Dejar de pagar el arriendo configura la interversión?
No por sí solo. El no pago es un incumplimiento contractual, y se necesita además que el ocupante haya desconocido el dominio ajeno de manera pública, notoria e inequívoca.
¿Puede un copropietario intervertir su título?
Sí. Si deja de poseer en nombre de la comunidad y se comporta como dueño único con exclusión de los demás durante el término de la prescripción extraordinaria, puede pedir la declaración de pertenencia.
¿Cómo evito que mi inquilino alegue interversión?
Conservando el contrato y los recibos, y dejando constancia escrita del reconocimiento del dominio con alguna periodicidad, ya que la norma se refiere a los últimos diez años.
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