Cuando un bien pertenece a varias personas y solo una lo ocupa, puede terminar ganándolo por prescripción. Explicamos qué es la comunidad y quién es comunero, por qué la coposesión impide prescribir mientras se ocupe en nombre de todos, y en qué condiciones el código general del proceso permite que el comunero pida la declaración de pertenencia: posesión con exclusión de los demás, término de la prescripción extraordinaria y explotación que no obedezca a un acuerdo. Detallamos qué debe probar, el caso del heredero que ocupa el bien de la sucesión y en qué se diferencia esta vía del proceso divisorio.
- El cuasicontrato de comunidad.
- La coposesión y el problema de prescribir contra los demás.
- Cuándo puede el comunero adquirir por prescripción.
- Qué debe probar el comunero que pretende prescribir.
- El heredero que ocupa el bien de la sucesión.
- Divisorio o pertenencia: qué le conviene a cada comunero.
- Cuando el comunero no puede prescribir.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Un comunero puede quedarse con el bien de todos?
- ¿Cuántos años necesita el comunero para prescribir?
- ¿Desde cuándo se cuentan esos diez años?
- ¿Un heredero puede prescribir contra sus hermanos?
- ¿Puede prescribir solo una parte del bien común?
- ¿Cómo evito que el comunero que ocupa el bien lo prescriba?
- ¿El comunero que administra por acuerdo puede prescribir?
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Cuando un bien pertenece a varias personas en proindiviso y solo una de ellas lo ocupa, puede terminar ganándolo por prescripción en perjuicio de las demás, posibilidad que reconoce el numeral 3 del artículo 375 del código general del proceso. ¿En qué condiciones puede el comunero prescribir, qué tiene que probar y qué pueden hacer los demás condueños para impedirlo?
El cuasicontrato de comunidad.
La comunidad se conforma cuando varias personas son dueñas de un mismo bien sin haber celebrado sociedad ni ningún otro contrato sobre él.
El artículo 2322 del código civil la define en estos términos:
«La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad, o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato.»
Es más o menos como una sociedad en la que nadie es dueño de una parte específica del bien, sino de una cuota sobre el todo. Nadie puede decir “esta habitación es mía”: cada uno tiene un porcentaje sobre la casa entera.
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Casos en que se manifiesta la comunidad.
Se puede decir que hay cuasicontrato de comunidad en dos casos.
- Cuando dos o más personas son dueñas de un conjunto de bienes, sin que el dominio sobre cada uno esté definido en cabeza de ninguna de ellas, porque el conglomerado les pertenece a todas.
- Cuando dos o más personas son propietarias de una cosa determinada, como la casa que, en virtud de un proceso de sucesión, quedó en cabeza de los cinco hijos del causante.
El segundo caso es el que da origen a la mayoría de los pleitos, porque en las sucesiones que nunca se liquidan uno de los herederos suele quedarse viviendo en el bien mientras los demás se ausentan.
Qué es un comunero.
Un comunero es la persona que posee en comunidad un bien; es algo así como un codueño, como en el caso en que esposo y esposa compran una casa y ambos figuran en la escritura como compradores, se haya o no especificado el porcentaje de participación de cada uno.
También son comuneros los herederos antes de la partición y quienes compran un inmueble entre varios sin dividirlo materialmente.
La coposesión y el problema de prescribir contra los demás.
La prescripción adquisitiva exige posesión, entendida como la tenencia con ánimo de señor y dueño, según explicamos en el artículo sobre qué es la posesión y sus clases.
El problema del comunero es que, por regla general, cuando ocupa el bien común no lo posee para sí sino para todos: la ley presume que quien detenta la cosa común la tiene en nombre de la comunidad.
A esa situación se le llama coposesión, y mientras exista no corre ningún término de prescripción a favor de quien ocupa, porque su posesión reconoce el derecho de los otros.
Supongamos que cinco hermanos heredaron una casa y uno de ellos vive allí desde hace veinte años, pagando los servicios y avisándoles a los demás lo que hace. Esa ocupación no le sirve para prescribir: está poseyendo para todos.
Cuándo puede el comunero adquirir por prescripción.
La situación cambia cuando el comunero deja de reconocer los derechos de los demás y empieza a comportarse como dueño único del bien.
El numeral 3 del artículo 375 del código general del proceso lo permite en estos términos:
«La declaración de pertenencia también podrá pedirla el comunero que, con exclusión de los otros condueños y por el término de la prescripción extraordinaria, hubiere poseído materialmente el bien común o parte de él, siempre que su explotación económica no se hubiere producido por acuerdo con los demás comuneros o por disposición de autoridad judicial o del administrador de la comunidad.»
De esa norma se desprenden tres condiciones que deben cumplirse todas.
- Que la posesión se ejerza con exclusión de los otros condueños, es decir, desconociendo su derecho.
- Que dure el término de la prescripción extraordinaria, esto es, diez años. Al comunero no le sirve la prescripción ordinaria de cinco.
- Que la explotación económica del bien no obedezca a un acuerdo con los demás comuneros, ni a una decisión judicial, ni a la disposición del administrador de la comunidad.
Esa última condición es la que más casos frustra: si el comunero entró a explotar el bien porque los demás se lo permitieron o porque así lo acordaron, está administrando la comunidad, no poseyendo contra ella.
Qué debe probar el comunero que pretende prescribir.
La Corte Suprema de Justicia, sala de casación civil, en sentencia 00237 del 15 de julio de 2013, con ponencia del magistrado Fernando Giraldo, explicó cómo se produce ese cambio y qué debe demostrarse:
«Tratándose de una comunidad deviene ope legis la coposesión, por lo que el poder de hecho es ejercido por todos los comuneros o uno de ellos en nombre de los demás. No obstante, puede acontecer que en la última hipótesis sufra una mutación porque quien lo detenta desconozca los derechos de los otros condueños, creyéndose y mostrándose con su actuar como propietario único y con exclusión de aquellos. En este evento cuando cumpla el requerimiento temporal de la prescripción extraordinaria está facultado para promover la declaración de pertenencia. De ahí que la posesión que habilita al comunero para prescribir es aquella que revela inequívocamente que la ejecuta a título individual, exclusivo, autónomo, independiente y con prescindencia de los restantes condóminos, sin que tenga que ver con su calidad de coposeedor.»
La clave está en la palabra inequívocamente: no basta con haber estado en el bien, hay que haber actuado de forma que nadie pudiera dudar de que se comportaba como dueño único.
Sirven para acreditarlo, entre otros hechos:
- Haber arrendado el bien en nombre propio y cobrado los cánones sin repartirlos.
- Haber hecho construcciones o mejoras de envergadura sin consultar a los demás.
- Haber pagado el impuesto predial y los servicios a nombre propio durante todo el período.
- Haberles impedido a los otros comuneros el ingreso o el uso del bien.
- Haber intentado vender o hipotecar el bien como si fuera el único titular.
De acuerdo con nuestro criterio, el hecho más contundente es la negativa expresa: la fecha en que el comunero les dijo a los demás que el bien era suyo y ellos no reaccionaron, porque desde ese momento empieza a correr el término y no antes.
Los demás medios de prueba son los propios de cualquier declaración de pertenencia y los detallamos en el artículo sobre la prescripción adquisitiva de dominio.
El heredero que ocupa el bien de la sucesión.
Es el escenario más frecuente y conviene detenerse en él.
Mientras la sucesión no se liquida, los herederos son comuneros del bien, de manera que el que lo ocupa lo hace, en principio, en nombre de todos.
Si ese heredero se comporta como propietario único durante diez años, con exclusión de los demás y sin que medie acuerdo alguno, puede pedir la declaración de pertenencia y quedarse con el inmueble en perjuicio de sus hermanos.
Por eso los herederos que viven lejos, o que no quieren ocuparse del bien, deberían dejar por escrito el acuerdo sobre quién lo administra: ese documento convierte la ocupación en administración de la comunidad y bloquea cualquier prescripción posterior, del mismo modo en que lo hace un contrato de comodato con un tercero.
El otro camino para los comuneros inactivos es demandar antes de que se cumpla el término, sea pidiendo la división del bien o reclamando su cuota.
Divisorio o pertenencia: qué le conviene a cada comunero.
Ante un bien común hay dos procesos distintos, con finalidades opuestas, y conviene no confundirlos.
El proceso divisorio está en el artículo 406 del código general del proceso y le sirve a cualquier comunero que quiera salir de la comunidad:
«Todo comunero puede pedir la división material de la cosa común o su venta para que se distribuya el producto. La demanda deberá dirigirse contra los demás comuneros y a ella se acompañará la prueba de que demandante y demandado son condueños.»
El proceso de pertenencia, en cambio, no reparte nada: le entrega el bien completo a quien logre demostrar que lo poseyó con exclusión de los demás.
| Aspecto | Proceso divisorio | Proceso de pertenencia |
|---|---|---|
| Quién lo promueve | Cualquier comunero | El comunero que poseyó con exclusión de los otros |
| Qué se prueba | Que las partes son condueños | Posesión exclusiva por diez años |
| Resultado | División del bien o venta y reparto del producto | El bien queda en cabeza de un solo comunero |
| Norma | Artículo 406 del CGP | Numeral 3 del artículo 375 del CGP |
De acuerdo con nuestro criterio, al comunero que no ocupa el bien casi siempre le conviene el divisorio, y promoverlo a tiempo tiene además una ventaja adicional: pone de presente que reconoce la comunidad, lo que le dificulta al ocupante alegar después una posesión exclusiva.
Cuando el comunero no puede prescribir.
Cerremos con el reverso de la figura, que es lo que suele preguntarnos el comunero ausente.
Si quien ocupa el bien lo hace reconociendo la copropiedad —porque paga a los demás una parte de los frutos, porque administra por acuerdo, porque así lo dispuso el juez o el administrador de la comunidad—, no hay posesión exclusiva y no hay prescripción posible, por muchos años que permanezca allí.
Su ocupación reconoce dominio ajeno, exactamente igual que la del arrendatario, y esa circunstancia excluye la figura.
Tampoco puede prescribir quien recibió el bien de los demás comuneros a título de mera tenencia, tema que ampliamos en el artículo sobre la diferencia entre mera tenencia y posesión.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Un comunero puede quedarse con el bien de todos?
Sí, pero solo si lo poseyó con exclusión de los demás condueños durante el término de la prescripción extraordinaria y esa explotación no obedeció a un acuerdo entre ellos.
¿Cuántos años necesita el comunero para prescribir?
Diez. El numeral 3 del artículo 375 del código general del proceso exige el término de la prescripción extraordinaria, de modo que no le sirven los cinco años de la ordinaria.
¿Desde cuándo se cuentan esos diez años?
Desde el momento en que el comunero deja de poseer en nombre de la comunidad y empieza a comportarse como dueño único de manera inequívoca, no desde que entró a ocupar el bien.
¿Un heredero puede prescribir contra sus hermanos?
Sí, si ocupó el inmueble de la sucesión como propietario único durante diez años, sin acuerdo con los demás herederos. Es una de las razones para liquidar las sucesiones y no dejarlas indefinidamente abiertas.
¿Puede prescribir solo una parte del bien común?
Sí. La norma permite que la posesión recaiga sobre el bien común o sobre parte de él, caso en el cual la pertenencia se declara únicamente sobre la porción poseída.
¿Cómo evito que el comunero que ocupa el bien lo prescriba?
Dejando por escrito el acuerdo de administración, exigiendo la parte de los frutos que le corresponde o promoviendo el proceso divisorio antes de que se cumplan los diez años.
¿El comunero que administra por acuerdo puede prescribir?
No. Si la explotación se produjo por acuerdo con los demás comuneros o por disposición judicial o del administrador, la propia norma excluye la declaración de pertenencia.
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El numeral 5 del artículo 375 del CGP dice que las personas titulares de derechos reales que se desprendan del certificado se deben citar al proceso. Pregunto, ¿se deben citar los titulares de servidumbre cuando es un derecho real accesorio y no se modifica por el hecho de que el predio cambie de titular de dominio?
En nuestro criterio, no se deben citar, por ser la servidumbre precisamente un derecho accesorio, que al acceder al principal, seguirá la suerte de este. Por ejemplo, si la prescripción de dominio perseguida prospera y el titular del dominio cambia a manos del poseedor, ese nuevo titular debe respetar la servidumbre, pues adquiere el predio con ella.