¿Es posible terminar o suspender un contrato de arrendamiento de un local comercial o de una vivienda alegando la existencia de fuerza mayor o caso fortuito?
- Efecto de la fuerza mayor y el caso fortuito en los contratos de arrendamiento.
- Fuerza mayor o caso fortuito como eximente de la responsabilidad por incumplimiento del contrato de arrendamiento.
- Lo que se puede ganar con la fuerza mayor o caso fortuito en el contrato de arrendamiento.
- Cómo terminar un contrato de arrendamiento por fuerza mayor.
Efecto de la fuerza mayor y el caso fortuito en los contratos de arrendamiento.
Como consecuencia de la emergencia social y sanitaria generada por el Covid – 19, son muchos los comerciantes que nos preguntan si se puede terminar el contrato arrendamiento considerando que han tenido que cerrar sus negocios o que, por la disminución de sus ventas, su negocio se ha vuelto inviable.
¿Se puede alegar la fuerza mayor o caso fortuito para terminar el contrato de arrendamiento, o para dejar de pagar los cánones de arrendamiento?
La ley no considera la fuerza mayor o el caso fortuito como una causal para terminar el contrato de arrendamiento, ni mucho menos para dejar de pagar los cánones respectivos, de manera que problema se debe abordar de otro modo, sin que tengamos una solución ideal y definitiva para el problema.
Fuerza mayor o caso fortuito como eximente de la responsabilidad por incumplimiento del contrato de arrendamiento.
La fuerza mayor o el caso fortuito no es una causal para terminar contratos, pero sí se puede alegar como razón eximente de la responsabilidad derivada del incumplimiento de un contrato.
Ante la presencia de un hecho constitutivo de fuerza mayor o caso fortuito, el arrendatario puede verse en la obligación de incumplir el contrato de arrendamiento, incumplimiento que se puede dar de dos formas:
- Terminar el contrato antes del tiempo acordado.
- Dejar de pagar los cánones de arrendamiento.
Una vez incumplido el contrato de arrendamiento llegan las consecuencias de ese incumplimiento, consecuencias que dependen del incumplimiento:
- Pago de una indemnización o pena por terminar el contrato antes de tiempo.
- Terminación del contrato por no pagar el arrendamiento.
La fuerza mayor o caso fortuito pueden eximir al arrendatario de esas consecuencias, tendiendo claro que tal circunstancia eximente se alega en juicio, es decir que es preciso que el arrendador demande al arrendatario, y en juicio el arrendatario propone como excepción la fuerza mayor o el caso fortuito.
Quien alega la fuerza mayor o caso fortuito debe probar su existencia, y cada caso particular es diferente, por lo que no existe una respuesta general válida para todos los casos.
La fuerza mayor o caso fortuito está definido en el artículo primero de la ley 95 de 1890, de la siguiente forma:
«Se llama fuerza mayor o caso fortuito, el imprevisto á que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.»
El hecho alegado debe ser imprevisible, y debe ser irresistible, y el primer requisito para el caso del Covid – 19 se cumple sin problemas, pero el segundo, de ser irresistible, es más subjetivo porque cada caso tiene circunstancias diferentes que pueden variar ese grado de irresistibilidad, situación que se debe probar en juicio.
Igual sucede con cualquier otro hecho de fuerza mayor y caso fortuito como una avalancha natural, un acto terrorista, etc.
Lo que se puede ganar con la fuerza mayor o caso fortuito en el contrato de arrendamiento.
Señalamos que la fuerza mayor y el caso fortuito son eximentes de responsabilidad, en la medida en que se puede desvirtuar la culpa del arrendatario en el incumplimiento del contrato.
Si con ello se desvirtúa la culpa en el incumplimiento, la consecuencia del incumplimiento no se impone al que ha incumplido.
Como ya se dijo, el incumplimiento del contrato de arrendamiento por regla general tiene como consecuencia el pago de una indemnización o la terminación del contrato por parte del arrendador, según corresponda.
Si el arrendatario termina el contrato de arrendamiento anticipadamente, tendrá que pagar la pena que se haya acordado en el contrato, y si el asunto se va a juicio y se logra probar la fuerza mayor o el caso fortuito, el arrendatario se puede librar de pagar esa indemnización.
Si el arrendatario no termina el contrato de arrendamiento, pero deja de pagar los cánones, el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento por ese incumplimiento, y el arrendatario puede negarse a desocupar el local, y en el proceso de restitución de inmueble que inicie el arrendador, el arrendatario puede proponer como excepción la fuerza mayor o el caso fortuito, que de probarse puede frustrar el lanzamiento.
Lo que no se consigue con la fuerza mayor o el caso fortuito, es que el arrendatario se libere del pago del canon de arrendamiento.
En cualquier escenario posible el arrendatario debe pagar el arrendamiento, pues, se repite, la fuerza mayor libera de la responsabilidad que se pueda derivar del incumplimiento, más no de la obligación de satisfacer la obligación principal del contrato.
Cómo terminar un contrato de arrendamiento por fuerza mayor.
Cuando se presenta una situación de fuerza mayor o caso fortuito, la primera soluciona a la vista es un acuerdo entre las partes para terminar el contrato amistosamente.
Si no es posible el acuerdo, la terminación del contrato será de forma unilateral por quien la tome, lo que irremediablemente conlleva a su incumplimiento, pues como ya señalamos, la fuerza mayor y el caso fortuito no es una causal para terminar de forma justificada el contrato de arrendamiento.
Con consecuencia, el asunto se debe resolver en los estados judiciales donde el que ha incumplido por sufrir una la situación de fuerza mayor debe demostrar su ocurrencia para así liberarse de las consecuencias del incumplimiento, como el pago de las multas o sanciones derivadas del incumplimiento.
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hola bunas noches, me gustaría saber si puedo terminar mi contrato a 6 meses en el mes 3 por motivos de q en la empresa q laboro no me pagan el sueldo y necesito desocupar para no generar deudas y desocupar el apt estando al dia con el canon de arrendamiento hasta la fecha, puedo desucupar sin pagar clausa por terminar el contrato antes?
Se puede dar terminacion de contrato por motivo de desempleo, uno de los dos Arrendadores queda sin empleo, el otro no tiene entrada fija por lo cual no hay con que pagar el arriendo para no incumplir con el arriendo se puede dar terminacion de contrato?
Buen día quisiera hacer una consulta ,por favor me pueden guiar para proceder,tomé en arriendo un local comercial en el año 2007 para fines de salud durante este tiempo recibimos varias visitas de la secretaria de salud donde nos hicieron algunas exigencias en cuanto a infraestructura, para hacer los arreglos consulté con la propietaria pidiendo colaboración, como arreglos locativos por lo cual he recibido todas las veces su negativa argumentando que a ella no le interesan dichos arreglos y eh asumido cambio de talla e iluminación,montaje de tanque de agua entre otros,tampoco eh recibido colaboración en mantenimiento de reja, puertas de vidrio gotera o arreglo de grifos durante este periodo hasta el día de hoy,ante la nueva normatividad debo hacer otros cambios como construcción de baño para discapacitados y no estoy dispuesta económicamente te a realizar las nuevas exigencias, tambien en la pandemia no me colaboro con ningún descuento teniendo en cuenta que sin trabajar cuatro meses mantuvimos todos los gastos del local y tuvimos que pagar con algo de facilidades de pago la totalidad de los arriendos,no tengo en mi mano el contrato que hicimos en esa época para revisar cláusulas solo quiero saber con cuanto tiempo de anticipación debo avisarle a la propietaria para entregarle el local ,y si se opone o me cobra alguna penalidad que debo hacer gracias por la ayuda que me puedan brindar
se puede dar terminación de contrato por fuerza mayor, cuando nos intentaron robar el carro entrando al garaje y dispararon, tenemos videos de los hechos, nos toco buscar parqueadero y mi hija menor de edad no se quiere quedar en la casa por miedo, y ahora andamos nerviosos y con problemas para dormir. gracias
Buenas noches, Adriana.
Siendo exegéticos en la interpretación del concepto de fuerza mayor o caso fortuito, su experiencia no calificaría como justa causa para terminar el contrato de arrendamiento, y lo recomendable es llegar a un acuerdo con el arrendador para terminarlo por mutuo acuerdo.
Saludos