Terminar contrato de arrendamiento por fuerza mayor o caso fortuito

¿Es posible terminar o suspender un contrato de arrendamiento de un local comercial o de una vivienda alegando la existencia de fuerza mayor o caso fortuito?

Efecto de la fuerza mayor y caso fortuito en los contratos de arrendamiento.

terminar-contrato-fuerza-mayor

Como consecuencia de la emergencia social y sanitaria generada por el Covid – 19, son muchos los comerciantes que nos preguntan si se puede terminar el contrato arrendamiento considerando que han tenido que cerrar sus negocios o que, por la disminución de sus ventas, su negocio se ha vuelto inviable.

Contrato de arrendamiento durante emergencia Covid – 19

¿Se puede alegar la fuerza mayor o caso fortuito para terminar el contrato de arrendamiento, o para dejar de pagar los cánones de arrendamiento?

Terminación del contrato de arrendamiento

La ley no considera la fuerza mayor o el caso fortuito como una causal para terminar el contrato de arrendamiento, ni mucho menos para dejar de pagar los cánones respectivos.

Por lo anterior al problema se debe abordar de otro modo, sin que tengamos una solución ideal y definitiva para el problema.

Fuerza mayor o caso fortuito como eximente de la responsabilidad por incumplimiento del contrato de arrendamiento.

La fuerza mayor o el caso fortuito no es una causal para terminar contratos, pero sí se puede alegar como razón eximente de la responsabilidad derivada del incumplimiento de un contrato.

Fuerza mayor o caso fortuito

Ante la presencia de un hecho constitutivo de fuerza mayor o caso fortuito, el arrendatario puede verse en la obligación de incumplir el contrato de arrendamiento, incumplimiento que se puede dar de dos formas:

  1. Terminar el contrato antes del tiempo acordado.
  2. Dejar de pagar los cánones de arrendamiento.

Una vez incumplido el contrato de arrendamiento llegan las consecuencia de ese incumplimiento, consecuencias que dependen del incumplimiento:

  1. Pago de una indemnización o pena por terminar el contrato antes de tiempo.
  2. Terminación del contrato por no pagar el arrendamiento.

La fuerza mayor o caso fortuito pueden eximir al arrendatario de esas consecuencias, tendiendo claro que tal circunstancia eximente se alega en juicio, es decir que es preciso que el arrendador demande al arrendatario, y en juicio el arrendatario propone como excepción la fuerza mayor o el caso fortuito.

Quien alega la fuerza mayor o caso fortuito debe probar su existencia, y cada caso particular es diferente, por lo que no existe una respuesta general válida para todos los casos.

La fuerza mayor o caso fortuito está definido en el artículo primero de la ley 95 de 1890, de la siguiente forma:

«Se llama fuerza mayor o caso fortuito, el imprevisto á que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.»

El hecho alegado debe ser imprevisible, y debe ser irresistible, y el primer requisito para el caso del Covid – 19 se cumple sin problemas, pero el segundo, de ser irresistible, es más subjetivo porque cada caso tiene circunstancias diferentes que pueden variar ese grado de irresistibilidad, situación que se debe probar en juicio.

Lo que se puede ganar con la fuerza mayor o caso fortuito en el contrato de arrendamiento.

Señalamos que la fuerza mayor y el caso fortuito son eximentes de responsabilidad, en la medida en que se puede desvirtuar la culpa del arrendatario en el incumplimiento del contrato.

Si con ello se desvirtúa la culpa en el incumplimiento, la consecuencia del incumplimiento no se impone al que ha incumplido.

Como ya se dijo, el incumplimiento del contrato de arrendamiento por regla general tiene como consecuencia el pago de una indemnización o la terminación del contrato por parte del arrendador, según corresponda.

Si el arrendatario termina el contrato de arrendamiento anticipadamente, tendrá que pagar la pena que se haya acordado en el contrato, y si el asunto se va a juicio y se logra probar la fuerza mayor o el caso fortuito, el arrendatario se puede librar de pagar esa indemnización.

Si el arrendatario no termina el contrato de arrendamiento, pero deja de pagar los cánones, el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento por ese incumplimiento, y el arrendatario puede negarse a desocupar el local, y en el proceso de restitución de inmueble que inicie el arrendador, el arrendatario puede proponer como excepción la fuerza mayor o el caso fortuito, que de probarse puede frustrar el lanzamiento.

Demanda o proceso de restitución de inmueble arrendado

Lo que no se consigue con la fuerza mayor o el caso fortuito, es que el arrendatario se libere del pago del canon de arrendamiento.

En cualquier escenario posible el arrendatario debe pagar el arrendamiento, pues, se repite, la fuerza mayor libera de la responsabilidad que se pueda derivar del incumplimiento, más no de la obligación de satisfacer la obligación principal del contrato.

Soluciones sugeridas.

La situación de emergencia actual se caracteriza porque puede afectar tanto al arrendador como al arrendatario, lo cual es apropiado para que las partes puedan renegociar el contrato antes que terminarlo o incumplirlo.

Antes de terminar el contrato se debe explorar la posibilidad de que el arrendador disminuya el precio del arrendamiento, o incluso que se condone algunos meses de arriendo hasta tanto se supere la emergencia.

Lo anterior no es descabellado porque el arrendador puede comprender que, si su arrendatario se marcha, pasarán meses antes de que pueda arrendar de nuevo su local, así que seguramente le resulte más favorable disminuir el precio del arriendo que arriesgarse a quedar con un local vacío durante meses.

Cuando es difícil para el arrendatario pagar el arriendo, y es difícil para el arrendador conseguir otro arrendatario, lo más sabio es llegar a un nuevo acuerdo satisfactorio para las partes.

Otro aspecto que debe evaluar el arrendador, es que actualmente la justicia está casi paralizada, así que iniciar un proceso judicial ahora puede resultar frustrante, razón suficiente para llegar a un acuerdo amistoso, ya sea para terminar el contrato de arrendamiento, o para continuarlo en condiciones que lo permitan.

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25 Opiniones
  1. Claudia Dice:

    Cordial.saludo
    Por medio de este escrito quisiera preguntar el caso de un
    consultorio odontologico arrendado por mes pero solo para ir 3 veces a la semana y por caso fortuito y tambien por la actual situacion covid 19 se decidio entregar es obligatorio pagar multa de 3 meses siendo que se ha pagado puntual los arriendos?

    Responder
  2. martin Dice:

    dice el contrato se puede terminar por una causa expresamente considerada por la ley que no depende de la voluntad del arrendatario. esto aplicaria para terminar el contrato
    ya que por decreto gobernamental que seria una ley a cumplir? so pena de ser sancionado.
    donde no puede usar el bien enajenado por teceros causando perturbacion al uso del local por los mismos terceros.

    Responder
  3. Maria Dice:

    Pero ahora que todo el mundo aprovecha la situación del covid19 como excusa para no cumplir contratos o acabarlos sin ninguna penalidad por que sus negocios no estaba bien meses antes y esta fue la oportunidad perfecta para terminar el contrato , en que parte el arrendador siendo víctima de esta puede alegar que también tiene deudas y compromisos y que ahora solo se mira al arrendatario como la victima a la que hay que darle meses gratis ….es como injusto

    Responder
    • Zuñiga Abogado Dice:

      Precisamente por eso, porque actualmente ambos serían víctimas, lo mejor seria llegar a un acuerdo amigable. Si el arrendatario ha venido incumpliendo seguramente su defensa no será fructífera.

      Responder
    • Luis Bernal Dice:

      Sra… nadie habla de victimas y mucho menos busca eximir al arrendatario de sus obligaciones, lo que busca es dar solución jurídica a problemáticas presentadas por el covid teniendo en cuanta las diferentes formas de solucionar conflictos (por negociación o por medio de 1 juez quien tiene la última palabra y por consecuencia el fallo)
      por eso como primera instancia busca que ambas partes lleguen a un acuerdo sin tener que recurrir a un proceso penal teniendo en cuenta el tiempo que este va a tomar por temas obvios.
      no hay que buscar la manera de victimizarse en una situación que nos perjudica a todos y no solo a usted o a su arrendatario

      Responder
    • Lili Dice:

      Señora que injusta es usted al hablar, si todos abusamos de la situación según usted, abusar es tener un micro empresa pagar arriendos y que no le entre nada de dinero verdad y aun así debemos pagar y cumplir, ahora bien si el arrendatario es justo y sabe que no puede pagar que es lo mas sano que debe hacer entregar y lo mas justo es que el arrendador le reciba, el va a seguir teniendo su inmueble, mientras que el otro se va a quedar en si lugar para vivir o trabajar, a eso le llama INJUSTO.

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  4. María Dice:

    Buenas noches, celebré un contrato de arrendamiento de un local comercial a un año desde el 10 de febrero de 2020 por un canon mensual de 1’500.000. Inicialmente la dueña para evitar trámites de fiadores, me exigió como depósito 3.000.000 de pesos, requisito para la separación y uso del local, los cuales harían parte de la cláusula penal por incumplimiento. Solo alcancé a trabajar un mes y una semana pero el segundo mes se lo cancele completo, es decir que con depósito y por un solo mes más una semana de trabajo ya le he pagado 6.000 000 de pesos. Sucedió éste caso de fuerza mayor, ya se me acabó el dinero y sin producir no puedo continuar, quiero devolverle su local, que posibilidades tengo que me reintegre al menos la mitad del deposito?

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  5. Andrea Torres. Dice:

    Buenas noches, celebramos un contrato de arrendamiento de una oficina en el mes de Abril 2020 por tres años , no hemos podido adecuarla y la empresa se encuentra en riesgo de cierre, que podemos hacer es un caso de fuerza mayor ? podemos eliminar el contrato?

    Responder
    • Maria Delgado Dice:

      Buenas noches, tengo un local comercial en arriendo desde el 1 de agosto del 2017, donde se comercializa celulares, desde el 20 de marzo esta cerrado todo el centro comercial, mi pregunta es puedo entregar el local ahora o tengo que cumplir el contrato hasta el 31 de julio, ya que este se renueva automáticamente cada año?

      Responder
  6. KATLYN RODRIGUES Dice:

    Buenas tardes tengo en arriendo un inmueble estipulado para vivienda desde el 1 de octubre de 2018, con un canon de arrendamiento por un valor de 1.860.000 y al mes de abril nos encontramos al dia, sin embargo en mi hogar todos somos trabajadores independientes y desde el inicio de la emergencia social a mediados del mes de Marzo todos quedamos sin trabajo y por tal motivo no tenemos algún ingreso económico, sin embargo solicitamos a la inmobiliaria poder entregar el inmueble ya que tenemos casa propia en zipaquira y evitar mas pagos de arriendo permitiría una mejor estabilidad económica en mi familia ya que dichos pagos nos pueden servir para alimentación y de mas gastos que se presentan en el transcurso del aislamiento, sin embargo la inmobiliaria no nos quiere recibir, nos exige miles de cosas, nosotros podríamos tomas la emergencia sanitaria y social, como calamidad de fuerza mayor y que no nos obliguen a quedarnos en un inmueble el cual no podemos cancelar gracias

    Responder
    • Soraya Dice:

      Hola, estoy un poco confundida al respecto. Yo tengo la misma situación. No puedo pagar el canon de arrendamiento en mi vivienda ya que también soy independiente, pero estoy al día hasta el mes de Abril. La ley y el contrato dice que uno debe pasar un pre-aviso de 3 meses para la entrega del inmueble, pero en este caso no puedo esperar tanto tiempo. La emergencia por la que estamos atravesando me cobija para entregar el inmueble con 1 mes de pre-aviso sin pagar penalidad e indemnización?

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  7. rbarron Dice:

    Es justo para ambas partes la Terminación del Contrato de Arrendamiento, toda vez que el inmueble se arrendo con el propósito de ocupar la cosa arrendada y si por el caso Fortuito o Fuerza Mayor no se puede ocupar el inmueble es Justo solicitar la Terminación.

    La Legislación Mexicana prevé el caso Fortuito y Fuerza Mayor

    Responder
  8. Nicolas Dice:

    Buen dìa, si ocurre un incendio y los locales comerciales se ven afectados el arrendador puede dar por terminado el contrato.

    Responder
  9. Nicolas Dice:

    Buen dìa, si ocurre un incendio y los locales comerciales se ven afectados el arrendador puede dar por terminado el contrato?.

    Responder
  10. Luis Ernesto Dice:

    los felicito por esta pagina de información jurídica, que no solo beneficia a las personas del común si no también a nosotros los litigantes.

    Responder
  11. Maria Delgado Dice:

    Buenas noches, tengo un local comercial en arriendo desde el 1 de agosto del 2017, donde se comercializa celulares, desde el 20 de marzo esta cerrado todo el centro comercial, mi pregunta es puedo entregar el local ahora o tengo que cumplir el contrato hasta el 31 de julio, ya que este se renueva automáticamente cada año?

    Responder
  12. Delgado Dice:

    Buenas noches, tengo un local comercial en arriendo desde el 1 de agosto del 2017, donde se comercializa celulares, desde el 20 de marzo esta cerrado todo el centro comercial, mi pregunta es puedo entregar el local ahora o tengo que cumplir el contrato hasta el 31 de julio, ya que este se renueva automáticamente cada año?

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  13. zulma Dice:

    Buen dia: Tengo una bodega en arriendo y por la situación del covid-19 no hemos podido trabajar, no tenemos como pagar el arriendo, el contrato se vencia el 31 de Julio de 2020 y la inmobiliaria nos lo prorrogo por un año más, que puedo hacer para terminarlo, ya hemos enviado dos cartas informando que no queremos continuar pero ellos dicen que tenemos que cumplirlo; pero no tenemos como pagar.

    Responder
  14. Cony Dice:

    Buenas noches, celebre un contrato de arrendamiento de una estructura para jardín infantil por un año a partir del 27 de enero de 2020, se presto el servicio hasta el dia 19 de marzo, hasta el dia de hoy estamos al dia en pagos del canon de arriendo.
    Por la situación varios padres de familia dejaron de cancelar el pago de la mensualidad y como estábamos iniciando no se hizo ningun contrato con los padres de familia, por tal motivo no hay obligación alguna de mantener a su hijo e hija matriculado.
    El jardín infantil ya no cuenta con solvencia económica por tal motivo decidimos entregar el inmueble y terminar el contrato.
    Quiero saber si debo pagar la penalización que se menciona en el contrato. Gracias.

    Responder
  15. helena Dice:

    tengo una casa de vivvienda hurbana alquilada en la cual tiene un consultorio odontologico, si necesito recuperar la vivienda por necesidad de vivienda propia, ya que no puedo seguir pagando arriendo donde vivo, por el covid-19, pero no estoy dentro de los tres meses anticipados para terminar el contrato unilateralmente, tengo que pagar indenizaciones?

    Responder
  16. Yolanda Penagos Dice:

    Buenas noches, tengo en arriendo un local desde el 1 de septiembre de 2010, no puedo continuar con el pago del arriendo ya que por la emergencia del Covid, ha estado cerrado el centro comercial y no han ingresado recursos al negocio. Pase la carta de terminación del contrato el 1 de junio de 2020, con el fin de hacer entrega del local el 31 de agostode 2020. Sin embargo el abogado me contesta que según los articulos 518 y 520 del código de comercio, debí pasar la carta seis meses antes. En el contrato de arriendo hay una Clausa que dice: Prorrogas : Si a la fecha de vencimiento del término inicial o de cualquiera de sus prorrogas, ninguna de las partes ha dado aviso a la otra con una antelación no menor a tres (3) meses a la fecha de vencimiento, su intencion de darlo por terminado, el presente contrato de arrendamiento se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial. Es posible que el arrendador me obligue a continuar con el contrato a pesar del momento que vive el mundo? Que prima el Código de Comercio o el Contrato de Arrendamiento? Por favor orientenme que debo hacer

    Responder
  17. carolina Dice:

    buenos dias el dueño del apartamento me hizo un pequeño descuento en el arriendo del apartamento solo por mayo junio, se solicito nuevamente descuento por julio agosto, ya que no tengo toda la plata para pagar pero el dueño no acepto, le dije que iba a devolver el apartamento, ya solo faltan 2 meses para terminar el contrato , pero dicen que tengo que pagar penalidad por favor me pueden decir que hacer muchas gracias

    Responder
  18. Emilia Dice:

    Buenas noches, pregunta, que pasa después del 30 de junio, si la situación es la misma. Yo soy arrendataria de un apartamento hace dos años, nunca he incumplido con un mes, cuando empezó la pandemia me atrace en abril con mefio canon, o sea a la fecha solo debo medio mes, pero a partir de agosto me quede sin ningún dinero y sin entrada y no puedo pagar, quiero entregar el apartamento para no estar en el sin pagar y el dueño me dice que tengo que pagar tres meses de arriendo o continuar un año mas, yo no puedo ni lo uno ni lo otro, me voy a vivir con familiares, que puedo hacer? Por favor ayúdenme.

    Responder
  19. Emilia Dice:

    Buenas noches, pregunta, que pasa después del 30 de junio, si la situación es la misma. Yo soy arrendataria de un apartamento hace dos años, nunca he incumplido con un mes, cuando empezó la pandemia me atrace en abril con mefio canon, o sea a la fecha solo debo medio mes, pero a partir de agosto me quede sin ningún dinero y sin entrada y no puedo pagar, quiero entregar el apartamento para no estar en el sin pagar y el dueño me dice que tengo que pagar tres meses de arriendo o continuar un año mas, yo no puedo ni lo uno ni lo otro, me voy a vivir con familiares, que puedo hacer? Por favor ayúdenme.

    Responder
  20. mora Dice:

    Buenas noche creo estar como el comun de esta pagina pago 1700 mas servicio que dan 2500 aproximado el caso es el siguiente yo quiero entregar el inmueble pero la administradora no quiere recibir si no se le cancela 3 mece de indenizacion desde que comenzo este problema notificamos a la administradora desde abril pero ello cerraron cuando pudieron abrieron pero para ello no hay problema ello solo quieren que uno le pague mas nada y no quiero ponerme en mora

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