Terminar el contrato de arrendamiento por fuerza mayor o caso fortuito

La fuerza mayor no es causal para terminar el contrato de arrendamiento ni para dejar de pagar el canon: es un eximente de responsabilidad, definido en el artículo 1 de la ley 95 de 1890 como el imprevisto al que no es posible resistir. Quien la alega no evita el incumplimiento, sino que busca librarse de sus consecuencias, y debe probarla en juicio. ¿Para qué sirve entonces y qué situaciones califican?

La fuerza mayor no termina el contrato.

Conviene despejar de entrada la confusión, porque de ella dependen decisiones costosas.

Ninguna norma colombiana contempla la fuerza mayor o el caso fortuito como causal de terminación del contrato de arrendamiento. Ni el Código Civil, ni el Código de Comercio, ni la ley 820 de 2003 la incluyen entre las causales.

Y mucho menos autoriza a dejar de pagar el canon mientras se ocupa el inmueble. Esa es la conclusión que más perjudica a quien la saca.

Entonces, ¿qué es? Un eximente de responsabilidad. Sirve para que quien incumplió no cargue con las consecuencias de su incumplimiento, no para que el incumplimiento no exista.

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Qué se considera fuerza mayor.

La definición legal es antigua y sigue vigente, que está contenida en el artículo 1 de la ley 95 de 1890:

«Se llama fuerza mayor o caso fortuito, el imprevisto á que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.»

De esa definición salen los dos requisitos que deben concurrir, y ambos son exigentes.

Imprevisible. Que no hubiera podido preverse razonablemente al momento de contratar. Lo que ocurre con frecuencia no es imprevisible.

Irresistible. Que no hubiera podido evitarse ni superarse. No basta con que sea difícil o costoso.

Ambos son relativos a cada caso. Un mismo hecho puede ser fuerza mayor para una parte y no para otra, según sus circunstancias, y por eso no hay listas cerradas.

Situaciones que no son fuerza mayor.

Estas son las que con más frecuencia se alegan y que los jueces no aceptan.

De acuerdo con nuestro criterio, la lista revela el problema de fondo: casi todo lo que lleva a una persona a querer salir de un arrendamiento es previsible, y por eso la fuerza mayor casi nunca es la respuesta que se busca.

Situaciones que sí podrían calificar.

Los hechos que la doctrina y la propia norma reconocen son de otra naturaleza.

• Terremotos, avalanchas, inundaciones y demás fenómenos naturales que afecten el inmueble.
• Incendios no imputables a las partes.
• Atentados terroristas o asonadas que destruyan o inutilicen el bien.
• Actos de autoridad, como una expropiación, un cierre ordenado o una orden de demolición.

Nótese que casi todos afectan materialmente el inmueble o impiden usarlo por decisión de una autoridad. No son circunstancias personales del arrendatario.

Conviene precisar que cuando el hecho destruye totalmente el inmueble, no hace falta invocar fuerza mayor: la destrucción total de la cosa arrendada es causal expresa de expiración en el artículo 2008 del Código Civil, como se explica en terminación del contrato de arrendamiento.

Para qué sirve entonces la fuerza mayor.

Su utilidad es defensiva y solo se materializa en juicio. Conviene entender el mecanismo antes de confiar en ella.

Cómo opera.

El arrendatario que sufre una situación de fuerza mayor puede verse obligado a incumplir de dos formas: terminando el contrato antes de tiempo, o dejando de pagar los cánones.

Cada incumplimiento tiene su consecuencia: en el primer caso, la indemnización o la cláusula penal; en el segundo, la terminación del contrato por el arrendador y el cobro de lo adeudado.

La fuerza mayor puede eximir de esas consecuencias, porque desvirtúa la culpa del incumplido. Pero para ello debe alegarse como excepción dentro del proceso que inicie la otra parte, y probarse.

No opera de oficio ni por fuera del juicio. No sirve enviarle una carta al arrendador anunciando fuerza mayor y dejar de pagar. El arrendador demandará, y será en ese proceso donde el arrendatario deberá acreditarla.

Lo que no se consigue con ella.

Aquí está el límite más importante y el que más sorprende.

La fuerza mayor no libera de la obligación principal, que es pagar el canon por el tiempo en que se ocupó el inmueble. Libera de la responsabilidad derivada del incumplimiento, no de la deuda misma.

Dicho de otro modo: puede librar de la cláusula penal y de la indemnización, pero no de los cánones causados.

Esa distinción es la misma que separa la pena de la obligación principal, y se explica en cláusula penal en el contrato de arrendamiento.

Quién puede alegarla.

Cualquiera de las dos partes que sufra las consecuencias del hecho, aunque en la práctica es casi siempre el arrendatario.

El arrendador podría alegarla, por ejemplo, si un acto de autoridad le impide entregar el inmueble o mantenerlo en condiciones de servir, frente al reclamo del arrendatario por incumplimiento.

Qué hacer cuando ocurre un hecho de esa naturaleza.

El camino práctico no pasa por invocar la fuerza mayor sino por otra vía.

Primero, el acuerdo.

La terminación por mutuo acuerdo del artículo 21 de la ley 820 de 2003 no exige causal, preaviso ni indemnización, y resuelve el problema sin pleito.

De acuerdo con nuestro criterio, es la vía que debe intentarse siempre primero, y más aún en estos casos: un arrendador informado de una situación real suele preferir recibir el inmueble antes que perseguir a alguien que no puede pagar.

¿Qué se debe hacer? Explicar la situación por escrito, con los soportes que la acrediten, proponer una fecha de entrega y pedir que se documente el acuerdo con declaración de paz y salvo recíproca. Los pasos están en terminar contrato de arrendamiento sin pagar multa.

Segundo, verificar si hay justa causa.

Antes de recurrir a la fuerza mayor conviene revisar si el hecho encaja en una causal legal, que es un camino mucho más firme.

Si el inmueble quedó en mal estado y ello impide usarlo para lo que se arrendó, el arrendatario puede terminar con justa causa por el artículo 1990 del Código Civil, sin necesidad de alegar fuerza mayor y sin pagar penalidad.

Y si la destrucción fue total, el contrato expira por ministerio de la ley.

Tercero, documentar.

Si finalmente hay que ir a juicio, la fuerza mayor se prueba con hechos, no con afirmaciones.

1. El hecho mismo: certificaciones de autoridad, denuncias, actas, registros de prensa, informes técnicos.
2. Sus consecuencias concretas sobre el arrendatario o sobre el inmueble.
3. Su imprevisibilidad y su irresistibilidad, que es lo que hay que argumentar.
4. Las gestiones hechas para superarlo o mitigarlo, que refuerzan la irresistibilidad.

La fuerza mayor en el proceso de restitución.

Hay un escenario en el que la fuerza mayor sí tiene un efecto práctico inmediato y conviene conocerlo.

Si el arrendatario deja de pagar y el arrendador inicia un proceso de restitución del inmueble, el arrendatario puede proponer la fuerza mayor como excepción, y si logra probarla puede frustrar el lanzamiento.

Conviene advertir, sin embargo, que para ser oído en ese proceso el arrendatario debe consignar a órdenes del juzgado lo que se le acusa adeudar, cuando la causal invocada es la falta de pago. El trámite está en restitución de inmueble arrendado.

Es decir, que ni siquiera en ese escenario la fuerza mayor sustituye el pago: lo aplaza y lo pone a disposición del juez.

El caso particular de la enfermedad.

Es una de las situaciones que más consultan nuestros lectores y merece una respuesta cuidadosa.

La enfermedad del arrendatario o de un familiar no es, por sí sola, fuerza mayor. No suele ser imprevisible y rara vez es irresistible en el sentido jurídico.

Cosa distinta es que el estado de salud haga imposible habitar el inmueble por sus condiciones concretas, o que el inmueble mismo agrave esa condición. Ahí el análisis cambia y puede encajar en el mal estado del inmueble o en el incumplimiento del arrendador.

De acuerdo con nuestro criterio, en estos casos conviene explorar primero esas vías y el mutuo acuerdo, porque la enfermedad genera en el arrendador una disposición a negociar que un litigio destruiría. La terminación por mal estado del inmueble se desarrolla en terminación del contrato de arrendamiento.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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