¿La constructora cuándo debe entregar la administración de la propiedad horizontal?

Nos consulta un lector cuándo la constructora de un conjunto residencial debe entregar la administración de la propiedad horizontal a los propietarios de las viviendas.

Cuando se construye un conjunto residencia, comercial o mixto sometido al régimen de propiedad horizontal, la constitución de la persona jurídica y la administración corresponden al constructor o propietario inicial, administración que luego tendrá que entregar a los propietarios definitivos. La inquietud es cuándo debe suceder esa transferencia de la administración.

El artículo 52 de la ley 675 del 2001, establece que la administración debe ser entregada cuando se hayan construido y enajenado bienes privados que representen por lo menos el 51% de la copropiedad:

Administración provisional. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.

No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.

Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.

Resulta claro entonces que una vez se hayan construido y enajenado las viviendas o locales suficientes para representar el 51% de la copropiedad, el constructor debe entregar la administración y se debe convocar a una asamblea general de propietarios para elegir los órganos directivos correspondientes.

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23 Opiniones
  1. MARIA NANCY GONZALEZ dice:

    BUENAS TARDES;
    QUISIERA SABER SI EN UN CONJUNTO DE CASAS CADA UNA CON SU PATIO SE PUEDEN ENCERRAR LOS PATIOS, POR SEGURIDAD

    NANCY GONZALEZ

  2. Cristina Guzman dice:

    Que pasa si cumplido el porcentaje del 51% que establece la ley de P.H. la constructora aun no convoca a asamblea general de propietarios. Podemos los copropietarios de cuenta propia convocar?, ya que existe evidencia por información proveniente de la misma constructora que ya se sobrepaso ese porcentaje y aun no nos citan a asamblea y la administración provisional es pésima, cuanto tiempo debemos esperar.

  3. carlos h. tejeda r dice:

    Buenas noches:
    Muy comedidamente les solicito su colaboración para resolver los siguientes interrogantes:
    1. Hasta que momento llegan las obligaciones pecuniarias de la constructora de un conjunto residencial ocasionadas por contratos celebrados por esta para la vigilancia de los inmuebles no entregados y la administración de la unidad?
    2. Son solidarios los nuevos propietarios por las deudas adquiridas por la constructora por concepto de vigilancia, servicios públicos, administración, etc., antes de verificarse la entrega de los inmuebles.?

  4. Natali dice:

    Buenas tardes,

    Compre un apartamento en Funza Cundinamarca, el apto fue entregado en junio pero presenta bastantes defectos como filtro en el techo de este en una de las alcobas donde de hecho se cayo el techo, el balcon presentaba una esquina en el aire, puertas y ventanas dañadas entre otros, es decir, no ha sido entregado a conformidad, es legal que me quieran cobrar la administracion cuando éste ha sido entregado con tantos defectos y no nos hallamos podido pasar por esta razon?. Gracias

  5. Diana dice:

    Que documentos se deberían entregar en el momento de la entrega de un edificio y zonas comunes

  6. SERGIO ORTIZ dice:

    HOLA ..COMPRE UN APTO CN GARAGE Y CUARTO UTIL LOS CUALES ESTAN EN DIFERENTE ZONA Y SOLO TENGO ESCRITURADO EL GARAGE MI PREGUNTA ES ESTA LA CONSTRUCTORA OBLIGADA A ESCRITURAR EL CUARTO UTIL--......GRACIAS POR SU ATENCION

  7. María Isabel Cuenca dice:

    BUEN DÍA, LA URBANIZACION DONDE VIVO NO HA COMPLETADO DE CONSTRUIR TODOS LOS BLOQUES QUE PLANIFICÓ INICIALMENTE, LOS QUE VIVIMOS AHÍ TENEMOS MEDIDOR EN FORMA INDIVIDUAL PERO EL MUNICIPIO NOS COBRA TARIFA COMERCIAL PORQUE LA EMPRESA TODAVÌA NO ENTREGA LA OBRA TOTAL, EN QUE LEY O NORMA PUEDO CONSULTAR ESE ASUNTO O UDS ME PUEDEN ORIENTAR SI EL LEGAL QUE PAGUEMOS EL VALOR COMERCIAL QUE ACTUALMENTE NOS COBRAN? GRACIAS POR SU INFORMACIÓN, LES QUEDARÉ ETERNAMENTE AGRADEDICAD.

  8. juanita dice:

    Buen día, me entregaron un apto que compre en Peñalisa , Girardot (Tolima) por la constructora Bolivar, apenas me lo entregaron en obra gris, ellos ya comenzaron a pedir pago por administración, siendo 400 apto y aún no han entregado el 51% que exige la ley. Osea que están actuando ilegalmente. Que debo hacer? Para evitar el abuso de la constructora. Gracias

    • CARLOS RIAÑO dice:

      Juanita buenas tardes,

      Desde el momento que te entregaron el Apto. ya debes cancelar expensas comunes. Sin embargo, habría que revisar en que condiciones te entregaron tu Unidad residencial, que compromete los Bienes comunes esenciales que rodean tu Apto.

      Lo del 51% es para definir la entrega de la administración provisional a la definitiva por parte de la constructora, como también para definir la entrega de los bienes comunes NO esenciales (Parque, piscina, sauna etc.)

  9. adsd dice:

    La constructora ya me entrego el departamento pero sigue construyendo 2 torres mas de 4 en total, ¿es legal que me quiera cobrar cuota de mantenimiento o entregar la administración?

    • CARLOS RIAÑO dice:

      adsd buenas tardes,

      Desde el momento que te entregaron el Apto. ya debes cancelar expensas comunes, de acuerdo a tu Coeficiente de Copropiedad registrado en el Reglamento de Propiedad Horizontal. La cuota de administración es provisional mientras la constructora finaliza el proyecto, lo que conlleva a modificación del reglamento de propiedad horizontal y por ende a la modificación y participación de os coeficientes de copropiedad.

  10. Maria cortes dice:

    Por favor me informa que norma obliga a una administración provisional que entregue a administración elegida por los propietarios que entreguen a paz y salvo los proveedores hasta donde les compete
    Dios los continúe bendiciendo

  11. Hugo dice:

    Buenas noches me gistaria saber una vez que se entregan las viviendas que obligacion tendriamos de continuar con los contratos que la promotora haya podido gestionar y si se podrian cancelar sin ningun tipo de penalizacion. Por ejemplo si ellos contrataran el servicio de mantenimiento de ascensores con una empresa que nos inyeresara por el precio que obligacion tendriamos de cumplir el contrato o si por el contrario podriamos rescindir el contrato sin penalizacion

  12. MARTHA CECILIA DEL VALLE dice:

    Donde consigo aclaración sobre cartera morosa de la administración l del conjunto, recibida de la administración provisional delegada por la constructora.

  13. Carlos Efren ibarra dice:

    Por favor me podría informar,si la administración provisional de una constructora,quien la tiene que pagar?? La constructora o los propietarios???

  14. Carlos Efren ibarra dice:

    Por favor me podrían informar,si yo tengo que pagar administración sin haber la constructora entregado las áreas comunes en su totalidad ?no tiene tiene SUB-ESTACIÓN ,NO TIENE MEDIDORES. NO TIENE CONTADORES DE AGUA,Todavía tiene las provisionales.NO TIENE UN PASE PARA LA COLOCACIÓN DE TELEFONÍA.Y no entregan los parqueos del sótano.???

  15. Inés Sarmiento dice:

    Buenos días,

    Favor aclararme la siguiente inquietud: Cuando una Constructora NO ha hecho entrega de la totalidad de las Áreas Comunes mediante Acta Final (se han realizado entregas parciales) quién debe ASUMIR el costo del SEGURO de estas Zonas Comunes?? y en que forma se tomaría dicha Póliza?

    Gracias

  16. eduardo espinosa dice:

    saludo cordial.
    Solicito aablemente se me informe como se establece la cuota de pago de administración, cuando está a cargo de la constructora, y si es legal un cobro cuando la unidad residencial se encuentra en obra y no se cuenta con todos los servicios como:alumbrado de los enderos, aseo en áreas comunes, entre otros; y más aún si solo han entregado menos de diez (10) apartamentos dentro del conjunto, y ya enviaron circular de cobro de la cuota de administración y apenas nos entregaron el apartmento hace un mes

    • Carlos Efren ibarra dice:

      Señor Eduardo Espinosa,quisiera que me contara que le respondieron,porque yo estoy en la misma situación y no ha tenido ninguna respuesta.
      Muchas gracias

  17. Carlos Arguelles dice:

    Señores gerencie. com

    Me gustaría que me a aclarar mis dudas a lo siguientes ya que hE leído el articulo del 27 / 04 / 2011 en el que dicen que El artículo 52 de la ley 675 del 2001, establece que la administración debe ser entregada cuando se hayan construido y enajenado bienes privados que representen por lo menos el 51% de la copropiedad... , sin comentar el Art.24, el Art. 19 ni el Art.3 definiciones de Expensas de la misma ley que dicen;
    el 24. entrega de los bienes comunes cuando se termine la obra y se venda el 51% de los bienes privados,
    El 19. los bienes comunes son indivisibles, si no se ha terminado la obra no se pueden entregar ya que todos constituyen una sola unidad.
    El 3. gastos que se ocasionan por la existencia, mantenimiento.... y reconstrucción de los bienes comunes entonces si no se han construido tampoco se generan gastos de ... y reconstrucción, luego no hay obligación de pagar cuotas de administración.

    por ultimo considero que no podría ser parte de la persona jurídica sin animo de lucro que se constituye en propiedad horizontal, por estar activa la actividad de construcción y venta de bienes privados con posesión de un mayor porcentaje de bienes comunes frente a los demás copropietarios, violando el principio de la igualdad y violando el artículo de 3° de los coeficientes por que no habría equidad en su uso para el pago equitativo de la cuotas de administración.
    Mucho agradecería que me respondieran con relación a estos comentarios a este mismo correo.

    Cordialmente, Carlos Argüelles

  18. Iván Ricardo Castillo Monroy dice:

    Buenos dias, cuando un conjunto cerrado está siendo construido por etapas seria de esperarse que según la ley y el articulo publicado por ustedes, el propietario del inmueble iniciaría a pagar administracion hasta cuando el 51% de su etapa sea entregada por parte de la Constructora?.

    La etapa uno se entrego hace 6 años, la dos hace 4 años, la tres hace 2 años y la cuatro, en la cual se encuentra mi apartamento, se empezo a entregar hace 4 meses. Me estan cobrando administracion y hasta ahora han entregado 4 apartamentos de los 36 de mi etapa.

    MUCHAS GRACIAS POR SU RESPUESTA.

    • monica dice:

      Buenas tardes Ivan,
      Me atrevo a contestar su comentario porque tambien tuve la misma inquetud y me diriji hasta la constructora donde me informaron que segun lo establecido en la ley el propietario debe pagar administracion una vez entregado el apartamento, asi no hayan terminado de entregar el 51%.

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