¿La constructora cuándo debe entregar la administración de la propiedad horizontal?

Nos consulta un lector cuándo la constructora de un conjunto residencial debe entregar la administración de la propiedad horizontal a los propietarios de las viviendas.

Cuando se construye un conjunto residencia, comercial o mixto sometido al régimen de propiedad horizontal, la constitución de la persona jurídica y la administración corresponden al constructor o propietario inicial, administración que luego tendrá que entregar a los propietarios definitivos. La inquietud es cuándo debe suceder esa transferencia de la administración.

El artículo 52 de la ley 675 del 2001, establece que la administración debe ser entregada cuando se hayan construido y enajenado bienes privados que representen por lo menos el 51% de la copropiedad:

Administración provisional. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.

No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.

Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.

Resulta claro entonces que una vez se hayan construido y enajenado las viviendas o locales suficientes para representar el 51% de la copropiedad, el constructor debe entregar la administración y se debe convocar a una asamblea general de propietarios para elegir los órganos directivos correspondientes.

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58 Opiniones
  1. Inés Sarmiento dice:

    Buenos días,

    Favor aclararme la siguiente inquietud: Cuando una Constructora NO ha hecho entrega de la totalidad de las Áreas Comunes mediante Acta Final (se han realizado entregas parciales) quién debe ASUMIR el costo del SEGURO de estas Zonas Comunes?? y en que forma se tomaría dicha Póliza?

    Gracias

  2. eduardo espinosa dice:

    saludo cordial.
    Solicito aablemente se me informe como se establece la cuota de pago de administración, cuando está a cargo de la constructora, y si es legal un cobro cuando la unidad residencial se encuentra en obra y no se cuenta con todos los servicios como:alumbrado de los enderos, aseo en áreas comunes, entre otros; y más aún si solo han entregado menos de diez (10) apartamentos dentro del conjunto, y ya enviaron circular de cobro de la cuota de administración y apenas nos entregaron el apartmento hace un mes

  3. Carlos Arguelles dice:

    Señores gerencie. com

    Me gustaría que me a aclarar mis dudas a lo siguientes ya que hE leído el articulo del 27 / 04 / 2011 en el que dicen que El artículo 52 de la ley 675 del 2001, establece que la administración debe ser entregada cuando se hayan construido y enajenado bienes privados que representen por lo menos el 51% de la copropiedad... , sin comentar el Art.24, el Art. 19 ni el Art.3 definiciones de Expensas de la misma ley que dicen;
    el 24. entrega de los bienes comunes cuando se termine la obra y se venda el 51% de los bienes privados,
    El 19. los bienes comunes son indivisibles, si no se ha terminado la obra no se pueden entregar ya que todos constituyen una sola unidad.
    El 3. gastos que se ocasionan por la existencia, mantenimiento.... y reconstrucción de los bienes comunes entonces si no se han construido tampoco se generan gastos de ... y reconstrucción, luego no hay obligación de pagar cuotas de administración.

    por ultimo considero que no podría ser parte de la persona jurídica sin animo de lucro que se constituye en propiedad horizontal, por estar activa la actividad de construcción y venta de bienes privados con posesión de un mayor porcentaje de bienes comunes frente a los demás copropietarios, violando el principio de la igualdad y violando el artículo de 3° de los coeficientes por que no habría equidad en su uso para el pago equitativo de la cuotas de administración.
    Mucho agradecería que me respondieran con relación a estos comentarios a este mismo correo.

    Cordialmente, Carlos Argüelles

  4. Iván Ricardo Castillo Monroy dice:

    Buenos dias, cuando un conjunto cerrado está siendo construido por etapas seria de esperarse que según la ley y el articulo publicado por ustedes, el propietario del inmueble iniciaría a pagar administracion hasta cuando el 51% de su etapa sea entregada por parte de la Constructora?.

    La etapa uno se entrego hace 6 años, la dos hace 4 años, la tres hace 2 años y la cuatro, en la cual se encuentra mi apartamento, se empezo a entregar hace 4 meses. Me estan cobrando administracion y hasta ahora han entregado 4 apartamentos de los 36 de mi etapa.

    MUCHAS GRACIAS POR SU RESPUESTA.

    • monica dice:

      Buenas tardes Ivan,
      Me atrevo a contestar su comentario porque tambien tuve la misma inquetud y me diriji hasta la constructora donde me informaron que segun lo establecido en la ley el propietario debe pagar administracion una vez entregado el apartamento, asi no hayan terminado de entregar el 51%.

  5. mryam toro dice:

    tengo un problema, compre un apartamento en bogota la costructora me cito tre veces para firmar la escritura y al fin se firmo, cuando quisieron ellos, el jueves se estallo una mangera del lavamanos y yo no estaba, pues trabajo, cuando llegamos todo inundado, ahora el vecino del piso de abajo, llamo su abogado y mi apartamento es un desastre, la constructora dice que ellos responden solo por tres meses despues de que me ha entregado el apartamento, ( la entrega fue la ultima semana de abril 2015) por favor ahora que debo hacer, gracias

  6. PATRICIA BELTRAN dice:

    Por favor me informa que puedo hacer o como puedo reclamar y ante quien lo puedo hacer, compre un apto y este fue entregado el 27 de marzo de 2015, pero desde el mes de octubre me di cuenta que tenia una filtracion de agua en el techo y le pedi a la constructora que lo arreglaran que en esas condiciones no lo podia recibir sin embargo ellos me amenazaron que si no escrituraba en la fecha que ellos me solicitaban, me harian efectiva una clausula penal, ante esto me vi obligada a firmar la escritura y pagar de contado el valor del 70% que faltaba, hoy 4 meses despues de haber escriturado recibo este apto pero aun persiste esta gotera y el piso se daño porque le ha caido agua. la constructora tiene problemas a nivel general con el conjunto por muchas cosas mal hechas y no ha respondido por nada por favor me informa ante quien puedo reclamar y por medio de que documento lo puedo hacer.

  7. RAFAEL OSPINA dice:

    Por favor me pueden orientar con la siguiente inquietud:
    En una construcción por bloques se han entregado 7 de los 9 construidos. En la asamblea general la Constructora dueña de las dos torres pendientes por entregar a su dueños, puede participar y tener derecho a voz y voto? ó únicamente a voz.?

  8. Ricardo Cabezas dice:

    Tengo la duda de quien es el responsable de la seguridad del conjunto habitacional, en el conjunto no se ha elegido aún la directiva debido a que de las 13 casas apenas están habitadas 6, las otras casas permanecen vacías y no sabemos a quien recurrir para que pongan seguridades en las casas deshabitadas pues hemos tenido varios robos y la seguridad perimetral es muy deficiente. Gracias

  9. nestor dice:

    la constructura hace 4 años nos vendio una propuesta la cual la fueron cambiando a medida que construian y nunca nos informaron a la vez solo entregaron zona humeda ( picina, sauna sin funcionar hasta hace un año sin salon solical senderos y sin cancha multiple solo un pequeño parque los niños que llegaron en ese tiempo no disfrutaron de ese derecho hoy son mayores de edad como se puede proceder, como se procede si cada vez que se habla con las directivas no dan respuestas concretas esta empresa es española y entro por pereira

    gracias

  10. juan urrea dice:

    Buenas noches, si el 70%de los propietarios no quieren cuota de administracion por que nunca han pagado como y quien obliga a que se establezca cuando un 70 o mejor un 80 porciento no la quieren y solo cinco o diez personas buscan manejar y establecer una cuota para la gran mayoria teniendo en cuenta que estamos en un pais donde prima la democracia como se debe tratar este tema les agradeceria que me ayudaran con una respuesta soportada en la ley gracias

  11. Sandra Pereira dice:

    Solicito se me informe como se establece la cuota de pago de administración, cuando está a cargo de la constructora, y si es legal un cobro cuando la unidad residencial se encuentra en obra y no se cuenta con servicios como:
    citofonia, aseo en áreas comunes, vigilancia, uso de salón comunal, asignación de parqueaderos comunes para vehículos automotores, seguros para áreas comunes, entre otros; y más aún si solo han entregado menos de diez (10) apartamentos dentro del conjunto, y no se cuenta con ninguno de los servicio que cubren una cuota de administración en cualquier unidad residencial

    • Javier Rodriguez dice:

      Buenas Tardes

      Ahora yo tengo este mismo inconveniente
      si te respondieron me podrias pasar la respuesta
      o contarme como lo puedo solucionar

      Gracias

  12. FERNANDO RIAÑO dice:

    ME PUEDEN INFORMAR SI LA CUOTA DE ADMINISTRACIÓN SE PAGA A PARTIR DE LA ESCRITURACION DEL INMUEBLE O DE LA FECHA DE ENTREGA FORMAL DE ÉSTE POR PARTE DE LA CONSTRUCTORA?
    Y, SI EL VALOR DE LA CUOTA ES PROPORCIONAL O COMPLETA, CONSIDERANDO QUE LA FECHA DEL ACTA DE ENTREGA ES A MEDIDOS DEL MES?
    BAJO QUE REGLAMENTO O LEY SE SUSTENTA LA RESPUESTA DEL CASO ?

    • PATRICIA BELTRAN dice:

      POR FAVOR ME INFORMA SI LA CUOTA DE ADMINISTRACIÓN SE PAGA A PARTIR DE LA ESCRITURACION DEL INMUEBLE O DE LA FECHA DE ENTREGA FORMAL DE ÉSTE POR PARTE DE LA CONSTRUCTORA?
      Y, SI EL VALOR DE LA CUOTA ES PROPORCIONAL O COMPLETA, CONSIDERANDO QUE LA FECHA DEL ACTA DE ENTREGA ES A MEDIDOS DEL MES?
      BAJO QUE REGLAMENTO O LEY SE SUSTENTA LA RESPUESTA DEL CASO ?

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