Carta de no renovación de contrato de arrendamiento

Cuando el arrendador no desea renovar el contrato de arrendamiento al arrendatario, debe notificarle su decisión en los plazos que señala la ley según el tipo de inmueble arrendado, como puede ser una vivienda o un local comercial, notificación que se hace mediante una carta de aviso de no renovación, por llamarla de algún modo.

Carta de no renovación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

De acuerdo al numeral 8 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, el arrendador puede terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento al término del plazo inicial o de sus prórrogas, es decir, no renovarlo al expirar el plazo acordado, por las causales allí expresadas previo aviso por escrito con una antelación de 3 meses por lo menos.

Ese preaviso por escrito no es más que la carta en la que se le informa al arrendatario que no le será renovado el contrato una vez expire el plazo pactado, que debe ser notificada en el término señalado por la ley.

La carta de no renovación es equivalente a la carta de terminación del contrato cuando este se termina a la expiración del término pactado.

Modelo de carta de terminación del contrato de arrendamiento.

A continuación, presentamos lo que podría ser un modelo de dicha carta, sin tanto tecnicismo como es nuestra costumbre.

Bogotá, Julio 15 de 20XX.

Señor: José Argemiro Beltrán Arciniegas.

Dirección: Carrera 25 #78Z – 405

Ref.: Terminación del contrato de arrendamiento.

Por medio de la presente nota le comunico que en virtud de la facultad que me concede el artículo 22, numeral 8 de la 820 de 2003, he decidido unilateralmente no renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros el día XXXX, del mes de XXX, del año XXX con vigencia inicial de XXX meses, que expira el día xxx, sobre el inmueble de vivienda urbana ubicado en la calle XXX, con matrícula inmobiliaria 01010101.

Por lo anterior, el contrato finalizará el día XXX del XXX del presente año, dando cumplimiento a los 3 meses de plazo indicados en el numeral 8 del artículo 22 de la ley 820 de 2003.

Asimismo, como obligación de mi parte, adjunto constancia de consignación en el Banco agrario de la indemnización que señala el numeral 8 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, correspondiente a 1.5 meses de arrendamiento.

Cordialmente,

Firma _________________________
Nombre ______________________
No. de Cédula ________________

Esta carta aplica para el caso indicado en el literal d) de numeral 8 del artículo 88 de la ley 820 de 2003:

«La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.»

Es decir, cuando la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento obedece a que el arrendador de forma voluntaria y unilateralmente decide no seguir renovando o prorrogando el contrato.

En los casos señalados en los numerales a), b) y c), no se paga una indemnización, sino que se constituye una caución como lo señala la misma norma:

«Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.»

Si ese fuere el caso, la carta debe indicar que se ha constituido tal caución, y acreditar el soporte correspondiente.

Estas casuales para no renovar el contrato de arrendamiento son las siguientes:

• Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
• Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
• Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.

Si la decisión de no renovar el contrato se hace invocando una de esas causales, se debe señalar expresamente la causal en la carta de terminación.

Carta de terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

El numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003 permite al arrendador dar por terminado de forma unilateral el contrato de arrendamiento durante las prórrogas del contrato inicial, con un previo aviso de 3 meses, y pagando la indemnización allí señalada.

La carta de preaviso para la terminación del contrato de arrendamiento puede darse en los siguientes términos:

Bogotá, Julio 15 de 20XX.

Señor: José Argemiro Beltrán Arciniegas.

Dirección: Carrera 25 #78Z – 405

Ref.: Terminación del contrato de arrendamiento.

Por medio de la presente nota le comunico que en virtud de la facultad que me concede el artículo 22, numeral 7 de la 820 de 2003, he decidido unilateralmente terminar el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros el día XXXX, del mes de XXX, del año XXX con vigencia inicial de XXX meses, sobre el inmueble de vivienda urbana ubicado en la calle XXX, con matrícula inmobiliaria 01010101.

Por lo anterior el contrato finalizará el día XXX del XXX del presente año, dando cumplimiento a los 3 meses de plazo indicados en el numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003.

Asimismo, como obligación de mi parte, adjunto constancia de consignación en el Banco agrario de la indemnización que señala el numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, correspondiente a 3 meses de arrendamiento.

Cordialmente,

Firma _________________________
Nombre ______________________
No. de Cédula ________________

Aquí el contrato se termina en cualquier momento, incluso antes de que expire el plazo de la prórroga, y por ello la indemnización de 3 meses.

Carta de no renovación de contrato de local comercial.

Cuando se trata de un contrato de arrendamiento de local comercial, si el arrendador no quiere renovarlo debe sujetarse a lo señalado en el código de comercio, especialmente en el artículo 518, tema desarrollado en el siguiente artículo.

La carta de no renovación es básicamente el mismo modelo seguido en la carta de no renovación en la vivienda urbana, sólo que cambian las causales por las el arrendador decide no renovar.

Por ejemplo, si la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento se toma en razón a que el arrendatario ha incumplido el contrato, la carta podría ser en los siguientes términos.

Bogotá, Julio 15 de 20XX.

Señor: José Argemiro Beltrán Arciniegas.

Dirección: Carrera 14 #78Z – 789

Ref.: Terminación del contrato de arrendamiento.

Mediante la presente nota le informo que he decido no renovar el contrato de arrendamiento firmado entre nosotros, sobre el local comercial 408T del Centro comercial XXX, en razón al incumplimiento reiterado de su parte en el pago de los cánones de arrendamiento, en virtud de la facultad que me confiere el numeral 1 del artículo 518 del Código de comercio.

Cordialmente,

Firma _________________________
Nombre ______________________
No. de Cédula ________________

La carta de no renovación se debe notificar con la antelación fijada en el contrato, si es que se pactó alguna, y si la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento obedece a las siguientes causales, la notificación se debe hacer con una antelación de 6 meses:

1. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
2. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

El contenido de la carta se debe ajustar a la causal que se invoca para no renovar el contrato de arrendamiento.

Recomendaciones sobre la carta de no renovación del contrato de arrendamiento.

La carta que se envíe al arrendatario en la que se le informa que el contrato de arrendamiento no le será renovado, debe incluir de forma clara las causas por las que no se le renueva, y si es por la mera voluntad del arrendatario, igual debe dejarse claro que es una decisión unilateral.

Un aspecto importante es que la notificación debe hacerse llegar con la anticipación exigida por la ley.

Así, cuando la ley exige que la notificación se debe hacer con una antelación de 3 meses a la terminación del contrato, el arrendatario debe recibirla con esa antelación mínima, pues de lo contrario el contrato se entenderá renovado automáticamente.

Para asegurarnos que la carta de notificación sea recibida oportunamente, se debe enviar con una antelación superior a los 3 meses, y debe hacerse por correo certificado a fin de tener la prueba de la notificación, lo que se puede hacer utilizando servicios como 4-72.

La idea es que el arrendatario la reciba unos días antes de la fecha límite; por ejemplo, si el contrato vence el 25 de abril de 2024, la notificación debe ser recibida como mínimo el 24 abril de 2024, y debería enviarse unos 4 o 5 días antes para asegurarnos que sea recibida en el plazo requerido.

De otra parte, recordemos que en el caso del arrendamiento de vivienda urbana se presentan dos situaciones muy distintas; la señalada en el numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, y la señalada en el numeral 8.

El numeral 7 faculta al arrendador para terminar el contrato unilateralmente durante las prórrogas, esto es, no es necesario que espere a que finalice el plazo pactado.

El numeral 8 faculta al arrendatario para no renovar el contrato a la expiración del plazo pactado, es decir, tiene que esperar a que finalice el plazo para terminar el contrato, previa notificación de que no lo renovará.

En el primer caso el contrato se termina antes de vencer el plazo, y en el segundo se termina al expirar el plazo acordado y no ser renovado, y por eso la indemnización es más elevada en el primer caso.

Por último, una vez más recordamos que el arrendatario no tiene derecho a 3 meses gratis de arriendo; los 3 meses a que hace referencia la ley corresponden a la indemnización que debe pagar el arrendador al arrendatario por terminar el contrato antes de expirar el plazo, y a los 3 meses de anticipación con que se debe notificar la decisión de terminar o no renovar el contrato según sea el caso, teniendo claro que no siempre hay lugar a que el arrendador indemnice al arrendatario.

Una vez el arrendatario recibe la notificación de que no se le renovará el contrato de arrendamiento, o se le dará por terminado, tiene un plazo de 3 meses para entregar (restituir) el inmueble al arrendador, 3 meses que repetimos, no son gratis, pues no se debe confundir la obligación de pagar el canon de arrendamiento con el derecho a ser indemnizado en los casos puntuales que la ley contempla.