¿Cómo recuperar la posesión de un inmueble?

Cuando una persona nos ha quitado la posesión de un bien inmueble como una casa, apartamento, lote, finca, etc., la ley nos ofrece una serie de recursos legales para recuperar esa posesión.

Recuperar la posesión de inmueble.

La posesión de un inmueble se puede perder por distintas razones, como una invasión, un contrato de arrendamiento mal hecho, una promesa de compraventa incumplida, etc.

El punto es que la persona tiene la propiedad del dominio, pero no la posesión, debiendo recurrir a la justicia para que la posesión le sea devuelta.

Hay casos en que no se tiene la propiedad del dominio, pero sí la posesión, la que es arrebatada por otro tercero, posesión que también puede ser recuperada, pues no sólo el dueño del dominio puede acudir a un juez para hacer valer sus derechos.

Acciones para recuperar la posesión de un bien.

Cuando somos dueños del inmueble del que hemos perdido la posesión y queremos recuperarla, podemos utilizar la acción de reivindicación de dominio, tema explicado en el siguiente artículo.

Acción reivindicatoria de dominio.La acción reivindicatoria de dominio busca que el dueño de una propiedad la recupere cuando está ocupada por otra persona en calidad de poseedor.

Pero si no somos dueños del inmueble, si no que somos apenas poseedores, es decir, no tenemos la propiedad o dominio sino apenas un derecho de posesión, entonces se recurre a las llamadas acciones posesorias.

Las acciones posesorias se encuentran establecidas en el código civil, más exactamente en el artículo 972 que las define así:

«Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en ellos.»

A través de la acción posesoria se puede recuperar la posesión, pero de los bienes inmuebles que se hayan poseído de manera tranquila y en forma ininterrumpida por el transcurso de un año esta es la regla de procedencia de la acción posesoria que contempla el código civil.

Sin embargo, existe una acción especial la cual solo puede ser ejercida por el poseedor regular, que es aquel que tiene justo título y ha adquirido la posesión de buena fe, aunque con el transcurso de la posesión esta no subsista. El poseedor regular puede hacer uso de la acción publiciana.

Justo título.El justo titulo puede ser constitutivo o traslaticio de dominio y deriva en posesión regular relevante en la prescripción adquisitiva.

La acción publiciana se encuentra consagrada en el artículo 951 del código civil, y a través de esta acción un poseedor regular puede recuperar la posesión de la cosa, pero siempre y cuando se encuentre en la posibilidad de ganarla mediante prescripción.

Esta acción sin embargo no es procedente cuando se dirija en contra del verdadero dueño del bien, ni cuando se interponga en contra de un poseedor con igual o mejor derecho.

El artículo 951 defina la acción publiciana de la siguiente manera:

«Se concede la misma acción aunque no se pruebe dominio, al que ha perdido la posesión regular de la cosa, y se hallaba en el caso de poderla ganar por prescripción.

Pero no valdrá ni contra el verdadero dueño, ni contra el que posea con igual o mejor derecho.»

De igual forma la Corte Suprema de Justica sala de casación civil y agraria en sentencia 3 de diciembre de 1999, expediente 5291 se refirió a ella de la siguiente manera:

«Se trata de una acción real recuperatoria de la posesión, distinta de las acciones posesorias para cuyo ejercicio, en el evento de la perdida de la posesión, se le otorga la legitimación sustancial únicamente al poseedor regular que se encuentra en vía de ganar la propiedad por usucapión.»

Quien tiene el derecho de posesión puede ejercerlo, puede defenderlo ya sea ante otro poseedor o ante el verdadero dueño, pero en este caso lo que debe intentar es la prescripción adquisitiva del dominio, que es uno de los modos para adquirir la propiedad de un bien.

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39 Opiniones
  1. EMILIO Dice:

    hola quisiera saber si mi papa puede recuperar la casa que le vendio a la hermana y nunca le pago,mi papa tiene una clausula que si no paga a termino vuelve a hacer de mi papa y ahora la sobrina osea la hija de la hermana de el quiere apoderarse del bien despues de mas de 20 años de vivir en la casa.¿sera que puede recuperar la casa ?

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    • jezp Dice:

      claro los bienes se pueden recuperar hay que conseguirse un buen abogado

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  2. Fabián Dice:

    Hola buena tarde mi pregunta es la siguiente: mi suegra falleció hace 18 años y dejó una casa como herencia mi esposa y hermanos nunca han reclamado dicha casa pero en este momento lo quieren hacer allí viven unas personas que dicen ser los dueños pero en el certificado de tradición y libertad sale a nombre de mi suegra, hay posibilidad de reclamar por la casa ? De ante mano agradezco si me pueden dar respuesta

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    • anonimus Dice:

      Ya no es posible, primero por que los derechos herenciales para pedir herencia prescriben a los 10 años, y segundo, porque la persona que ha habitado el inmueble por 18 años o más puede solicitar la prescripción adquisitiva de dominio que solo necesita 10 años y 5 años si tiene justo titulo, para reclamarla dicha herencia

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      • Alexander Herrera Dice:

        Hola buenas, me pueden orientar por favor. Hace más de 15 años mi señora madre me regaló una parte del lote donde ella vive, yo construí mi vivienda hay tomando posesión desde entonces de mi predio, para poder colocar los servicios públicos me exijieron hacer una carta venta la cuál hicimos pero sin colocar ningún valor solo como donación pero hace unos dos años me demanda para sacarme de mi casa argumentando que yo hize una ocupación violenta del predio del cuál ella tiene escrituras y todo por qué no quiere a mi pareja con la que convivo hace más de 8 años y tenemos una bebé de 6 años y esperamos otro pequeño de 6 meses de embarazo el único testigo de mi madre es un sobrino resentido con Migo por inconvenientes familiares, el cuál llorando en el juicio le mintio a la juez, dijo que yo había obligado a mi madre hacerme la carta venta y que yo golpeada y agredida a mi mamá y la juez se dejó llevar por los sentimientos y al parecer piensa fallar en mi contra, solo falta el veredicto pues es a una sola instancia y ya pasaron las otras etapas que puedo hacer si la juez falla en contra mía. Pues yo tengo la consciencia tranquila y ellos no tienen evidencia de lo que me acusan, la verdad es que mi madre se arrepintió de haberme regalado el lote por qué yo le lleve la contraria y no me separé de mi esposa.

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  3. Julio Dice:

    Hola, mi abuelo me cedió los derechos (en forma de venta) de un terreno donde hice mi casa. El lo ocupaba como terreno de deposito desde hace más de 45 años. Yo inicie el usucapion y me encarge de pagar todos los impuestos ya que se adeudaba. Mi abuelo murió hace varios meses y justo un tiempo antes de la cuarentena mi primo puso un par de caballos al fondo del terreno. (Terreno de 4mil m2 ) yo que tengo mi casa , la cesión mediante escribano publico. Y los impuestos ingresado el juicio de usucapion
    . Puedo perder la propiedad?

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    • Mairelyn Abogada Dice:

      Hola Julio y que resultó del proceso de usucapión?, resultó a favor tuyo?, porque si es así porque vas a perder la propiedad, el usucapión es para que tu seas el propietario de un bien que has tenido en posesión como señor y dueño.

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  4. Nely Dice:

    Las áreas reservadas que colindan con mí casa toda la parte de atrás q es como 180 metros cuadrados yo lo poseo como jardín ya 22años y la junta directiva del AAHH quiere colocar lotes como impido gracias

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  5. kimberly cuevas Dice:

    Hola buenas tardes, tengo un pequeño inconveniente el cual me gustaría me ayudaran a resolver… yo compré un terreno en una finca, el cual se la compré a una persona que tomó posesión de terreno, pero tomó posesión legalmente, es decir el hizo todos los procesos que se debían hacer para quedar como legítimo dueño del terreno hace mas o menos 6 años… El señor me vendió un pedaso de su terreno , donde también tenemos todo debidamente notariado, el señor en estos momentos tiene cancer terminal, y apareció una hermana de él despues de muchisimos años diciendo que me va a demandar porque el no debió vender porque era herencia de los padres y ese terreno le corresponde a 8 hermanos… pero el terreno está todo debidamente legalizado.
    Es posible que ellos puedan reversar esa demanda? muchas gracias por su ayuda y colaboraciópn.

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    • Mairelyn Abogada Dice:

      Kimberly buena tarde, el señor que te vendió aparecía como dueño en el certificado de tradición y libertad, en el caso que el señor solo te haya vendido la posesión no pasa nada porque tienes un justo titulo, si la señora te demanda tu inicias el proceso de prescripción adquisitiva del dominio.
      si tienes alguna duda contáctame: 3005033260

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  6. ricardo..-- Dice:

    buenas noches mi papa vendio una finca, a sus 95 años (sin el certificado medico-psiquiatra para determinar la buena salud de mi papa) de edad mi hermano y su esposa que le firmo a ruego dado que mi papa no estaba en sus cabales hicieron el traspaso del bien, en la modalidad de compraventa, por un monto determinado de dinero el cual nunca cancelaron o pagaron, el traspaso lo hizo mi hermano sin comentarle a mis hermano, han pasado mas de 14 años en el cual mi hermano a estado engañándonos diciendo que nos va a devolver el bien que era propiedad de mi difunto padre, quisiera saber que tipo de acción pudiera interponer para volver el bien a nombre de mi papa y de esa manera hacer la repartición de herencia

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  7. Zallira Dice:

    hola hice un compra y venta de un apartamento el cual la persona me quedo debiendo soa millones de pesos por el cual no le hice desenglobe ni escrituras porque me incumplio y hay unas clausulas de seis millones por incumplimiento y asi esta alli en el apartamento hace nueve años y ahora supe que metio papeles de posesion del apartamento que debo hacer antes de que salga esta posesion. Gracias buenas noches.

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    • Claudia Liliana Herrera Méndez Dice:

      Buena tarde es k tengo una inquietud por favor m puede guíar….
      Hace tres años hice papeles de un lote pero solo fue por notaría por k a un los papeles estaban en proceso de salir así paso el tiempo y iba abonando con letras por k se tardaba hasta k llegó la pandemia el señor falleció ….
      No e podido tener contacto con nadie por k dicen k la familia vive en otra ciudad voy al mirar el lote y ya está vendido k debo hacer ? Agradezco su orientación gracias

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  8. Mercedes Dice:

    Buenas tardes tengo un inconveniente,con una casa que hace 54 años mi tío hermana de mi mamá nos dejó para que la viviéramos,resulta que el falleció hace 11 años,dejó su esposa y 3 hijas la menor tiene 56 años. Ellos nunca vivieron la casa por que viven en otro país. Nosotros pagamos los servicios,le hemos hecho arreglos materiales a la casa,los servicios públicos están a nombre de nosotros,vamos a pagar el prediales este año. Nunca hemos tenido contrato de arriendo. Ahora ellos quieren vender la casa y sacarnos,nosotros podemos meter un derecho de pertenencia por los años que tenemos de vivir acá?

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  9. santiago Dice:

    TENGO UNA PREDIO QUE ESTA SIENDO OCUPADO POR UN INVASOR Y ME PUSO UNA QUERELLA
    EN LA INSPECCION YO TENGO MI TITULO DE PROPIEDAD. ERA PROCEDENTE QUE EL COLOCARA
    LA QUERELLA

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  10. OSCAR Dice:

    MUY BUENA INFORMACION, MI PREGUNTA ES EN QUE PAIS APLICAN ESTAS LEYES. POR SU ATENCION GRACIAS.

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    • Ana Dice:

      Cuando uno no sabe sobre la compra de un predio y con los años se entera .
      Pero muchos años después hay alguna posibilidae recupe

      Responder
  11. OSCAR Dice:

    IGNOREN EL COMENTARI DE ARRIBA NOTE QUE ES PARA COLOMBIA.

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  12. Luz Gonzalez Dice:

    Compre una casa hace casi trenta 30anos. Decidi hacerle unos arreglos y solicite por curaduria. La licencia de contruccion. No fue posible hacer El tramite porq. EN la escritura aparece la compra del 87% del Bien. Este detalle yo no lo note al momento de la compra ahora. Por este problema no he podido hacer ninguna mejora a mi propiedad… Le di podere a un abogado hace 4anos y hasta hoy no me solucionado nada. No entiendo que es lo q yo tengo q hacer para legalizar ese 13% q falta EN la escritura. Donde me puedo dirijir para solucionar este problema..muchas gracias. Espero respuesta

    Ce

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  13. Natalia bernal Dice:

    Lo q nesescito saber es Como se hace para interdir. una persona q no esta en sus capacides mentales. Y nombrar una persona q cuide y vijile sud bienes y sus derechos? Donde me puedes informare gracias

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  14. Yolanda Dice:

    Hola buenos días quisiera saber acabo de comprar un terreno pero abia un poseidor pero yo selo compre al dueño pero el poseidor no quiere desalojar el predio y quisiera saber simelo pueden quitar el solo estaba de encargado porq el está jubilado ísolo lo veía los fines de semana pero yatiene como poseidor más de treinta años espero y mede respuesta grasias

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  15. Carlitos Dice:

    mi padre vendio un lote, nosotros sus hijos queremos recuperarlo, mi padre ya no existe, el lote lo tienen quienes hace mas de veinte anos aparentemente lo compraron pero hay errores en esa venta etc, despues de mas de veinte anos de vivir en el lote, ellos tiene el derecho sobre ese terreno y/o que posibilidades tenemos nosotros de recuperarlo, mi correo es [email protected]

    disculpandome por las molestias
    me suscribo
    Carlitos

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  16. Raul Padilla López Dice:

    Hola, una pregunta un terreno que es de cuatro hermanos y el quinto hermano tiene escrituras a su nombre, pero el sabe que ya no es de el por que vendió su parte a mi hermano, y por confianza seguimos dejando el terreno a su nombre, pero el muy carbón vendió la propiedad, sabiendo que ya no era de el y a escondidas.

    Se puede hacer algo para impedir esta venta.

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  17. Emily Getsemani Dice:

    hola la mama de mi abue dejo las es rituras de una casa hace 27 años y no la vendio ni nada le dio los papeles a ella y toda via los tiene pero mi abue piensa pedirla ya que viven personas hay crees que si metemos abogado pueda ganar su casa ya que ella tiene las escrituras ??

    Responder
  18. EGCM Dice:

    hola la mama de mi abue dejo las es rituras de una casa hace 27 años y no la vendio ni nada le dio los papeles a ella y toda via los tiene pero mi abue piensa pedirla ya que viven personas hay crees que si metemos abogado pueda ganar su casa ya que ella tiene las escrituras ??

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  19. Bernardo Dice:

    Buenas tardes, mi consulta es sobre una propiedad que pertenece a mi abuela hace más de 40 años, en el año 1978 un hermano de ella pidió la mitad de la casa y los hermanos de ella comenzaron los papeles, mi abuela le donó su parte y el otro hermano le pidió la parte en dinero, ahora en estos momentos los hijos de esos matrimonios (herederos) se disputan la otra parte de la propiedad ya que nunca se vendió ni nada, mi abuela siguió pagando los impuestos de la casa. Hace 5 años se presentó un señor que vive en frente de la casa y comenzó a alquilar cochera “de palabra” y ahora nos enteramos que está usando la casa como depósito para guardar cosas de él. Yo que soy nieto de mi abuela lo perseguí y le pedí la llave de la casa ya que no la tenía en mi poder, el accedió a darmela pero ahora se le pide que retire sus cosas y no quiere, no podemos desalojarlo porque no hay contrato de por medio, se lo puede demandar judicialmente? Ni yo ni los herederos podemos hacer nada hasta que el hombre no desocupe el lugar y lo está destruyendo.. por favor si me puede ayudar, muchas gracias.

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  20. JANNETH Dice:

    QUE PUEDO HACER SI TENGO UN INQUILINO QUE NO PAGA ARRIENDO Y TAMPOCO DESOCUPA. GRACIAS

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  21. Gloria Melo Dice:

    tengo las escrituras de un lote que pertenecía a mi papa que ya falleció; dicho lote ya se encuentran ocupados por personas hace años. tengo posibilidades de reclamar el terreno.

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  22. claudia Dice:

    Después de 2 años de separación, ¡ahora estamos felizmente reunidos! Soy Claudia Kuyi de Tizayuca, México. Durante 4 años viví en un matrimonio abusivo, pero después de leer varios testimonios sobre el Dr. John en artículos en línea. Decidí contactarlo para un hechizo especial. Me sorprendió cuando me contó con precisión todos mis problemas pasados y presentes y me reveló que mi esposo estaba en una relación con otra mujer. El Dr. Alberto dijo que me ayudaría a separar a la otra mujer de mi esposo, seguí todas las instrucciones que me dio y él realizó un hechizo especial que nos unió a mi esposo y a mí. Hoy vivimos felices juntos.
    Puede contactarlo a través de este medio para una solución a su relación o problemas maritales:
    Whatsapp: +1 (860) 385 4024
    Correo electrónico: [email protected].

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  23. Clara dice Dice:

    inicié un proceso reivindicatorio de una casa, el 11 sep 2019 fime acta de conciliación con el compromiso de pagar una suma y que me entregaran el inmueble, lo demandados no cumplieron y yo constituí depositos que reposan en el juzgado, los demandados quisieron anular la conciliacion pero el tribunal la ratificó el 05 mayo 2020, con base en esto El juzgado confirma la decisión, solicité al juzgado hacer cumplir la sentencia y respondió dándole 15 dias de plazo a los demandados para entregar la casa, estos pasaron un recurso de reposición intentando nuevamente anular el proceso, pero el juzgado mantiene incólume la sentencia a mi favor, pero sigo en las mismas pagando creditos y sin recuperar mi inmueble, como debo proceder, es posible una tutela?, gracias por su ayuda

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  24. EDGAR DELGADO CÓRDOBA Dice:

    Demandé al Municipio y gané la demanda en el Tribunal, el municipio apeló ante el Concejo de Estado, este dictó una sentencia obligando al municipio a pagar los daños y perjuicios y el municipio pagó, pero se adjudicó advitrariamente de la mitad de mi casa, llevando yo más de 30 años de vivir en ella y ya han pasado 9 años y el municipio no ha tomado posesión de lo que me quitó. Esto puede prescribir, se anula la pretención del municipio o a qué tiempo prescribe la pretención municipal?

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  25. Charly Dice:

    Hola buenas tardes, en el 2001 saque un credito infonavit cuando estaba casado por bienes mancomunados, en el 2003 me separe y en el 2004 salio el acta de divorcio sin realizar la disolucion de bienes mancomunados, yo continue pagando la casa hasta su liquidacion total, mi ex coyuge sigue viviendo ahi y mis hijos ya tienes mas de 5 años que salieron de la casa, puedo recuperar mi propiedad o es necesario hacer disolucion de bienes?

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  26. Noemy Dice:

    Hola buenas noches que tal me gustaria me ayudaran mi papay mi tio obtuvieron una escritura a favor de mi bisabuelo como herencia, vino otro tio y se aprovecho de ellos diciendoles mentiras que les ayidaria con el proceso y les Darian su parte ellos sedition a darle las escituras y ya pasaron al rededor de 22 años y no recibieron nada y siempre que se le pregunta dice que esta en proceso. Pero hoy me e puesto a investigar y dice que esos terrenos Los compró un ex mandatario de manera ilicita pero pasarian al conab mientras se dicta si quedan a nombre del estado o regresa a sus antiguos dueños que en su caso serian mi padre y mi tio. Quisiera Saber si se pueden recuperar tal vez no todo pero aunque sea una parte? Ya que son un poco Mas de mil manzanas

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  27. Claudia maria Dice:

    que se puede hacer para recuperar una vivienda que mis propios padres me robaron, los lleve a vivir a mi casa para que no rodaran pagando arriendo y mas por que son mis padres. los he amado, pero cuando me comprometió decidieron decirme que debía pasar mi casa a nombre de mi madre, les dije que no por que tengo hermanos y ellos deben conseguir sus propias cosas como yo lo pude hacer con trabajo y sacrificio, mi esposo tiene su propia casa, se acercaron a el para hablarle mal de mi y que yo era una mala hija y que mantenía con muchos hombres para separarme de el, luego a mi me dijeron lo mismo de el. cuando se descubrió todo empezaron a calumniarme en el barrio mi propia madre y me decia que solo dejaria de hacerlo si ponía mi propiedad a su nombre, que como ella es mi madre le van a creer lo que ella diga y sus lagrimas igual. yo segui sin dejar mi casa a su nombre, cuando llegue de trabajar me encontré con que me habia cambiado las chapas de mi casa y no pude entrar a mi propia vivienda, puse una demanda donde el juez la vio llorar desesperadamente a ella y trato de que conciliara me dijo ella es tu madre, ese dia me senti muy triste por que no prestaron atención a ninguno de mis documentos ni de lo que estaba pasando aun cuando ella presento recibos con mi frma falsificada de donde supuestamente me daban dinero por compra de mi propia casa, cuando demostré pagos desde la empresa que laboro los descuentos realizados por el crédito que hice, mi falla fue ceeer en ellos en especial en mi madre, también enamorarme y querer vivir con mi pareja decirle que ya no podría mantener mas a mi hermano y que a ella le seguiría ayudando pero con una cuota menos que alquilaría 2 pisos y ella y papá podrían vivir en el primer piso, ellos no querían eso querían mi casa para ellos a su nombre y que dejara también vivir a mi hermano mantenido con su pareja en otro piso. el caso de mi proceso quedo de nuevo para presentarse a otro juez y ha pasado ya un año donde no me dan respuesta, necesito recuperar mi vivienda. que mas puedo hacer

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  28. Mayerly losano Dice:

    Buen día mi nombre es mayerly..miadre y mis tres hermanas somos herederas de una casa que dejó mi padre. Al poco tiempo de su fallecimiento se hizo la sucecion pero la compañera de el se fue a vivir ala casa. Colocamos demanda de divisorio pero ella puso opocicion por posesión. Lleva 8 años viviendo en la casa. Será que todavía hay posibilidades de que nos revindiquen a los dueños lo que nos correspondió en la sentencia.

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  29. BUGA TRISTE Dice:

    HOLA buenas tardes yo DIEGO ARMANDO tengo una escritura de un lote en Buga que la la notaria segunda de buga me la cedió como unico heredero de mi padre que murio en el año 2006, yo no sabia de la existencia de ese lote, pero ahora que tengo las escrituras, que pague todos esos años de predial unos señores estan ocupando ese lote y no quieren salir de ahi, me demandaron en el juzgado 2 de buga por posesion y a mi me toco colocar un abogado para que me ayude a recuperar el bien inmueble, eso se radico en el juzgado 1 de buga, eso fue en septiembre del año 2021, ya a pasado un año y no han llamado a ninguna de las partes, a declarar, que se puede hacer ahora que no atienden presencialmente sino virtual. Pregunta pierdo mi bien o sigo luchando por el. atte DIEGO 3115624905

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  30. Martha Dice:

    Buenas tardes, en mi caso mi padre falleció y no dejo testamento, realizamos el proceso de sucesión pero no llegamos a ningún acuerdo con mis hermanos, sin embargo en la sentencia de la sucesión quedamos todos con partes iguales pero en porcentajes, pero aun así no puedo ingresar a los terrenos porque mis hermanos no me dejan, acudí a los diferentes entes de la alcaldía, como la inspección y la personería pero de igual manera no me colaboran con una orden para el acceso a la casa y a los terrenos que por ley me corresponden, me dijeron que abriera un proceso divisorio pero que este no es tan viable por que los terrenos son pequeños, entonces no se hacer, pero debo seguir luchando.

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