Prorrogar y renovar un contrato no es lo mismo

En los contratos se suele utilizar indistintamente los términos prorrogar y renovar, sin considerar que son términos distintos con implicaciones distintas.

Renovar un contrato.

renovar-vs-prorrogar

Para comprender lo que significa renovar un contrato, en primer lugar, veamos qué significa el término renovar según la RAE, de la que podemos extraer los siguientes significados pertinentes:

  1. Hacer como de nuevo algo, o volverlo a su primer estado.
  2. Remudar, poner de nuevo o reemplazar algo.
  3. Sustituir una cosa vieja, o que ya ha servido, por otra nueva de la misma clase.
  4. Novar

En términos generales renovar un contrato significa hacer uno nuevo contrato, de la misma clase, pero con condiciones nuevas.

Las condiciones nuevas en un contrato pueden ser su valor o precio, su duración, condiciones, nuevas obligaciones, etc.

Prorrogar un contrato.

El término prorrogar según la real academia de la lengua española significa continuar, dilatar, extender algo por un tiempo determinado.

Que, en el contexto de un contrato, significa extenderlo en el tiempo. Es decir que el mismo contrato se extiende por un periodo adicional.

La prórroga hacer referencia únicamente a la extensión de su duración en las mismas condiciones, sin cambiar otras condiciones o elementos del contrato.

Si se cambia algo en el contrato distinto a su duración, ya no estamos hablando de una prorroga sino de una renovación.

La prórroga y la renovación en el contrato de arrendamiento.

La principal dificultad que causan estos términos los encontramos en el contrato de arrendamiento, pues este en algunos casos se entiende renovado automáticamente por la ley, y en otras prorrogado automáticamente por el contrato de trabajo.

El código civil nada dice de renovación ni prórroga del contrato, dejando el asunto en manos de las partes.

Contrato de arrendamiento de locales comerciales

El código de comercio, tratándose de arrendamiento de locales comerciales, en su artículo 518 habla del derecho a renovar el contrato, y no habla de la prórroga automática, por lo tanto, la prórroga queda en manos de la partes.

La ley 820 de 2003 que trata de arrendamiento de vivienda urbana, parece utilizar indistintamente los términos renovar y prorrogar, lo que genera confusión y conflictos cuando una de la partes pretende darle el sentido que le corresponde a cada término.

Contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Así, el artículo 6 de la ley 820 de 2003 señala sobre la prórroga:

«El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.»

La norma habla de prorrogar, pero al mismo tiempo contempla el incremento de los cánones de arrendamiento, por lo tanto, técnicamente no será una prórroga sino una renovación.

Por su parte los artículos 22 y 24 de la misma ley que regulan la terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador y el arrendatario respectivamente, señalan:

«De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.»

Es decir que, si la otra parte no es notificada con la anticipación considerada por la ley, el contrato se entenderá renovado automáticamente.

De acuerdo a lo anterior, lo que el legislador pretendió en todos los casos, fue la renovación del contrato y no la prórroga, pues esta supone que el canon de arrendamiento no se pueda modificar, lo que no es cierto pues la ley permite su incremento, aunque limitado en el caso de la vivienda urbana.

Incremento del arrendamiento de vivienda ¿Cuánto se puede?

Lo que diga el contrato.

En los casos en que la ley no es precisa respecto a si existe renovación o prorroga, lo ideal es que en el contrato de arrendamiento se hagan las precisiones del caso.

La idea es evitar que una parte pretenda darle aplicación exegética a los términos legales en perjuicio de la otra.

Por ejemplo, si en un contrato se habla de prorrogarlo, se puede alegar que no hay derecho al incremento del precio del contrato en caso de que ocurra la prórroga por la causas señaladas.

Así que para evitar ese tipo de conflictos lo mejor es se claros y precisos en la utilización de los términos que correspondan.

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