Prorrogar y renovar un contrato no es lo mismo

En los contratos se usan indistintamente las palabras prorrogar y renovar, y no significan lo mismo: la prórroga extiende el mismo contrato en sus mismas condiciones, mientras que la renovación da lugar a un contrato nuevo, con condiciones que pueden cambiar. La confusión no es de vocabulario, porque de ella depende algo tan concreto como si el precio puede modificarse al vencer el plazo. ¿Cómo se distinguen y qué dice la ley en cada caso?

Qué significa prorrogar un contrato.

Prorrogar es continuar, extender o dilatar algo por un tiempo determinado. Aplicado a un contrato, significa que el mismo contrato se extiende por un periodo adicional.

La prórroga toca únicamente la duración. Todo lo demás permanece igual: las mismas partes, las mismas obligaciones, las mismas condiciones y el mismo precio, con la salvedad de los incrementos que el propio contrato ya tenía previstos.

Si al vencer el plazo se cambia cualquier otra cosa, ya no estamos ante una prórroga.

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Qué significa renovar un contrato.

Renovar es hacer de nuevo algo, o sustituir lo que ya sirvió por otro de la misma clase. Renovar un contrato es celebrar uno nuevo, del mismo tipo, pero con condiciones que pueden ser distintas.

Esas condiciones nuevas pueden ser el precio, la duración, las obligaciones de las partes o cualquier otro elemento.

La renovación es, en el fondo, empezar de nuevo, con la ventaja de que las partes ya se conocen y suelen mantener buena parte de lo que venía funcionando.

Diferencia entre prórroga y renovación.

La tabla siguiente resume lo que cambia de una figura a la otra.

El punto de las garantías merece atención especial. Si el contrato se renueva y con él nace un vínculo nuevo, las pólizas y las fianzas del contrato anterior pueden quedar sin cobertura, mientras que en una prórroga suelen subsistir. Es un descuido que sale caro y que conviene revisar con la aseguradora antes de que venza el plazo.

Un incremento pactado no convierte la prórroga en renovación.

Es la precisión que más discusiones evita, y conviene retenerla.

Si el contrato original ya contenía una cláusula de reajuste, por ejemplo un incremento anual conforme a la inflación, ese incremento hace parte de las condiciones originales. Aplicarlo al prorrogarse el contrato no cambia nada: sigue siendo prórroga.

Distinto es modificar el valor. Una cosa es un canon de un millón de pesos que se incrementa cada año en el porcentaje de la inflación, y otra muy distinta es pasar ese canon a dos millones. En el primer caso basta la prórroga; en el segundo hay cambio de condiciones y lo que corresponde es una renovación o un otrosí.

De acuerdo con nuestro criterio, esa es la línea divisoria correcta: lo que estaba previsto en el contrato original puede aplicarse en la prórroga; lo que no estaba previsto exige un acuerdo nuevo.

La prórroga y la renovación en el contrato de arrendamiento.

Aquí se concentra la mayor parte de los conflictos, porque la propia ley usa los dos términos sin demasiado rigor.

El Código Civil no dice nada sobre renovación ni prórroga del arrendamiento, y deja el asunto en manos de las partes.

En el arrendamiento de vivienda urbana.

La ley 820 de 2003 emplea ambas expresiones. Su artículo 6 habla de prórroga:

«El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y que el arrendatario se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.»

La norma dice prórroga y a la vez condiciona esa prórroga a que el arrendatario acepte el reajuste de la renta, lo que técnicamente apunta más a una renovación.

Y los artículos 22 y 24, que regulan la terminación por parte del arrendador y del arrendatario, usan la otra palabra:

«De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.»

De acuerdo con nuestro criterio, lo que el legislador quiso en ambos casos fue la renovación y no la prórroga en sentido estricto, porque la prórroga supondría que el canon no puede modificarse, y la ley expresamente autoriza su incremento, aunque limitado. El tema del reajuste se desarrolla en el artículo sobre el incremento del arrendamiento de vivienda.

En el arrendamiento de locales comerciales.

El Código de Comercio, en su artículo 518, consagra el derecho del arrendatario a la renovación del contrato cuando ha ocupado el local con un mismo establecimiento por el tiempo que la norma exige, y no menciona la prórroga automática. La prórroga, entonces, queda en manos de las partes. El régimen completo se explica en el artículo sobre el contrato de arrendamiento de locales comerciales.

Conviene notar que el derecho de renovación del arrendatario comercial no es lo mismo que la prórroga automática: es un derecho a que el contrato continúe, pero en las condiciones que las partes acuerden o, en su defecto, que fije un perito.

Lo que diga el contrato.

Como la ley no siempre es precisa, la salida práctica es que el contrato lo sea.

Conviene entonces redactar una cláusula que resuelva expresamente estos puntos.

1. Si al vencimiento el contrato se prorroga, se renueva o termina.
2. Por cuánto tiempo opera la prórroga o la renovación, que no tiene que ser igual al plazo inicial.
3. Si esa continuidad es automática o requiere manifestación de las partes.
4. Con cuánta anticipación debe darse el preaviso para impedirla, y por qué medio.
5. Qué ocurre con el precio: si se mantiene, si se ajusta conforme a un índice determinado o si se renegocia.
6. Si las garantías y pólizas se extienden automáticamente o deben renovarse.

El riesgo de no hacerlo es concreto: si el contrato habla de prórroga, la contraparte puede alegar que no hay derecho a modificar el precio; y si habla de renovación, puede alegar que todo queda abierto a negociación, incluidas las condiciones que a la otra parte le convenía conservar.

Prórroga, renovación y otrosí.

Conviene distinguir estas tres figuras, que a menudo se usan como sinónimos.

Prórroga. Extiende la duración sin tocar nada más.

Renovación. Da lugar a un contrato nuevo, que puede traer condiciones distintas.

Otrosí. Es el documento con el que las partes modifican un contrato vigente, sin que necesariamente venza el plazo. Puede usarse para prorrogar, para cambiar una condición o para ambas cosas.

En la práctica, cuando se quiere extender el contrato y además cambiar algo, lo más limpio es suscribir un otrosí que diga expresamente qué se prorroga y qué se modifica, en lugar de discutir después si lo que hubo fue prórroga o renovación.

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