Conseguir que un inquilino desocupe un inmueble arrendado puede en ocasiones resultar una tarea difícil, y surge la duda entre los arrendadores respecto al tiempo que tiene un arrendatario para desocupar un inmueble.
- ¿Cuánto tiempo se le da a un inquilino para desocupar?
- Notificación de la terminación del contrato de arrendamiento.
- Tiempo para desocupar cuando hay incumplimiento del contrato.
- Plazo para desocupar cuando hay mutuo acuerdo.
- Plazo para entregar locales comerciales.
- Pago del arrendamiento durante el plazo que se tiene para desocupar el inmueble.
- Preguntas frecuentes.
¿Cuánto tiempo se le da a un inquilino para desocupar?
Tratándose del arrendamiento de vivienda urbana, el plazo que tiene un inquilino para desocuparla, es de 3 meses.
Pero se aclara que la ley no da un plazo de tres meses al arrendatario para que entregue el inmueble; lo que la ley impone es la obligación del arrendatario de notificar la terminación del contrato de arrendamiento con una anticipación de 3 meses.
Una vez expirado el plazo para la terminación del contrato el arrendatario debe desocupar el inmueble, puesto que el plazo no implica que el contrato se extienda por 3 meses, sino que la terminación debe notificarse 3 meses antes de la expiración del término pactado.
Notificación de la terminación del contrato de arrendamiento.
Como el arrendatario debe ser notificado con 3 meses de anticipación de que no se le renovará el contrato, o que se le terminará, surge de allí el plazo de los 3 meses que tiene el arrendatario para desocupar.
Esto significa que, si la notificación se hace en un término inferior a 3 meses, el contrato de arrendamiento no puede ser terminado y el arrendatario no tendrá obligación de desocuparlo.
La anticipación de los 3 meses es con referencia a la fecha en que termina el contrato de arrendamiento, ya sea del plazo inicial o de las prórrogas.
Por ejemplo, si el contrato termina el 15 de agosto, la notificación se debe hacer a más tardar el 14 de mayo. Si se hace el 16 de mayo, el contrato se entenderá renovado.
En conclusión, se puede decir que el plazo que tiene el inquilino para desocupar es de 3 meses contados desde la fecha en que le fue notificado el aviso de terminación o no renovación.
El plazo de los tres meses sólo aplica en tres situaciones muy puntuales de acuerdo al artículo 22 de la ley 820 de 2003:
- Cuando el arrendador de forma unilateral decida terminar el contrato durante sus prórrogas sin dar explicaciones.
- Cuando al terminar el contrato de arrendamiento, el arrendador decida no renovarlo alegando las siguientes causas:
- Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
- Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
- Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;
- La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución.
- En general, cuando el arrendador termina el contrato sin que exista incumplimiento por parte del arrendatario.
Se insiste en que la ley no está dando un plazo para desocupar, sino que impone la obligación al arrendador de notificar con 3 meses de anticipación la terminación del contrato, o la decisión de no renovarlo, de manera que, una vez notificado el arrendatario, este es puesto en conocimiento de que en 3 meses expirará el contrato y debe desocupar el inmueble inmediatamente.
Además, en algunos casos es preciso indemnizar al arrendatario, tema abordado en el siguiente artículo.
Tiempo para desocupar cuando hay incumplimiento del contrato.
Cuando el contrato de arrendamiento se termina por incumplimiento del arrendatario o inquilino, no hay plazo para la entrega del inmueble, y el arrendatario tendrá que entregarlo en la fecha en que el arrendador decida terminar el contrato.
Si las partes no llega a un acuerdo, o mejor, si el arrendatario se niega a entregar la vivienda en la fecha exigida por el arrendador, se iniciará un proceso de restitución de inmueble, y si el arrendatario no lo desocupa voluntariamente, tendrá que hacerlo cuando se programe la diligencia de lanzamiento.
Lo recomendable es que cuando exista incumplimiento del contrato, el arrendador otorgue un plazo razonable al inquilino para que le desocupe, plazo que no será mucho, pues entre más tiempo permanezca el inquilino incumplido, más dinero perderá el arrendador, y por eso es que la ley no otorga plazos a la parte que no honra sus compromisos.
Plazo para desocupar cuando hay mutuo acuerdo.
Las partes tienen facultad para terminar el contrato de arrendamiento de mutuo acuerdo en cualquier momento, exista o no incumplimiento de las partes, y en tal caso el tiempo para desocupar será el que las partes libremente acuerden.
Y si no hay acuerdo, se aplicarán las reglas generales ya vistas, que contemplan los 3 meses, aunque la partes pueden acordar un plazo distinto, pues se trata de una terminación por mutuo acuerdo.
Plazo para entregar locales comerciales.
El código de comercio no establece un plazo para la entrega del local comercial, ni tampoco lo considera el código civil, así que los plazos pueden ser fijados por las partes en el contrato de arrendamiento.
La regla general es que el local se debe entregar una vez termine el contrato de arrendamiento, y lo que el código de comercio dice, para ciertos casos, es que se debe hacer una notificación previa respecto a los casos señalados en el artículo 518 del código de comercio.
Señala el artículo 520 del código de comercio:
«En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.»
Cuando la terminación del contrato de trabajo obedece a las siguientes causales, se debe notificar con una anticipación de 6 meses:
- Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
- Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
En tales casos se puede afirmar que el inquilino cuenta con 6 meses para desocupar, desde la fecha en que se le notifique la terminación del contrato. En los demás casos todo dependerá de lo que acuerden las partes.
Pago del arrendamiento durante el plazo que se tiene para desocupar el inmueble.
Durante el plazo que tiene el inquilino para desocupar el inmueble una vez se le ha notificado la terminación del contrato, se debe seguir pagando el canon de arrendamiento como se explica en el siguiente artículo.
No es cierto que el inquilino puede vivir gratis mientras desocupa la casa, así que deberá pagar los cánones de arrendamiento hasta el día en que haga entrega del inmueble al arrendador.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Sí. El hecho de que no exista contrato de arrendamiento no significa pueda quedarse indefinidamente en una casa ajena.
Cuanto tiempo se le da a un inquilino para desocupar sin contrato.
En este caso, se asume que se trata un contrato de arrendamiento verbal y si no se puede probar la duración pactada, esta se supone de 1 año renovable por el mismo término, valor que servirá de referencia para la terminación del contrato.
Ante esta situación, en todo caso se aplican las reglas generales pues la norma no distingue entre contratos verbales y escritos, de manera que se debe notificar al inquilino la decisión de terminar el contrato, lo que implica que este tendrá 3 meses de plazo para desocuparlo contados desde la fecha en que se le notificó el aviso de terminación o no renovación.
Que luego el inquilino alegue que la fecha de terminación del contrato era distinta y que el aviso fue notificado fuera de tiempo es otro asunto que probablemente deberá resolverse en un proceso de conciliación o judicial, lo que denota la inconveniencia de hacer contratos de arrendamiento verbales.
El punto es que el en aplicación de las reglas generales, una vez se notifique al inquilino de la decisión de terminar el contrato este tendrá 3 meses de plazo para entregar el inmueble.
Ahora, si la terminación es por incumplimiento del contrato, como el no pago del arrendamiento o de los servicios públicos, el arrendador no tiene la obligación de otorgarle los 3 meses de plazo al inquilino para que desocupe el inmueble.
Por regla general es de 3 meses antes de la fecha de terminación del contrato, siempre que la causa por la que el contrato termina sea la expiración del plazo pactado.
Si la causa por la que se termina el contrato es por incumplimiento del mismo, el plazo dependerá de lo que el arrendador decida.
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