Una de las situaciones que debe manejar todo arrendador es que el arrendatario o inquilino no le pague el arriendo. ¿Qué debe hacer el arrendador?
Qué hacer cuando el inquilino no paga.
Una obligación natural del contrato de arrendamiento para el arrendatario, es el deber de pagar la renta, o el canon de arrendamiento. El código civil colombiano en su artículo 2000 lo deja claro en su primer inciso:
«El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.»
Siendo una obligación pagar al arriendo, si no se cumple con ella, el inquilino está incumpliendo con el contrato, y el incumplimiento es una causa legal para que el arrendatario decida terminar el contrato de arrendamiento, aunque el arrendador podría empezar por requerir por escrito al inquilino sobre la mora en el pago anotando las consecuencias de ello, y según sea su actitud o respuesta, el arrendador puede optar por terminar el contrato de arrendamiento.
Plazo para pagar el canon de arrendamiento.
El incumplimiento del contrato se materializa cuando vencido el plazo para pagar el canon de arrendamiento no se acredita el pago, y, ¿Cuál es ese plazo?
El plazo para pagar el arriendo es el que se fije en el contrato de arrendamiento, y en caso que no se haya fijado, aplica lo señalado en el artículo 2002 del código civil:
«El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen:
La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años.
Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días, cada una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día. Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.»
Por lo general el paso se pacta unos días después de terminado el mes, por ejemplo, los 5 primeros días del siguiente mes.
Cualquiera sea el plazo acordado, vencido este sin haber hecho el pago, se genera incumplimiento del contrato.
Cuidado con tolerar que siempre le paguen tarde el arriendo.
En ocasiones el arrendatario no puede pagar oportunamente el arriendo y el arrendador no ve problema en aceptar que lo pague el día 10, 15 o un mes después.
Esa «buena onda» del arrendatario eventualmente le puede pasar factura, pues tolerar el pago retardado de forma continuada puede ser interpretado como una aceptación tácita del arrendador del cambio de la fecha para el pago, dejando sin efecto la fecha de pago estipulada en el contrato de arrendamiento.
Sin duda que el arrendador puede ser condescendiente con el retraso del pago del arrendamiento, pero debe tener presente que esa comprensión y condescendencia puede ser utilizada en su contra en caso de una demanda de restitución de inmueble por incumplimiento del arrendatario respecto al pago oportuno del arrendamiento.
De darse esa situación, el abogado del arrendatario no dudará en alegar a su favor que el arrendador durante mucho tiempo aceptó que le pagaran el arriendo luego de vencido el plazo pactado en el contrato, y que esa aceptación y convivencia reiterada implica el cambio de condiciones del contrato, y son muchos los jueces que acogen ese argumento.
Es por ello que algunos arrendadores, conocedores de estas situaciones, incluyen una cláusula donde expresamente acuerdan que tal tolerancia no implica una modificación de las condiciones de pago.
Para ilustrar el tema que nos ocupa referimos una sentencia de la Corte suprema de justicia en la cual aborda el caso de un contrato de arrendamiento en el que se incluyó la siguiente cláusula:
«la mera tolerancia del arrendador en aceptar el pago del precio del arrendamiento con posterioridad a su vencimiento no se entenderá como ánimo de novación o de modificación del término establecido para el pago en este contrato.»
El arrendador ante el incumplimiento del arrendatario demandó la restitución del inmueble y el juez de única instancia hizo caso omiso de esa cláusula y falló a favor del arrendatario, y el arrendador interpuso acción de tutela ante el tribunal quien falló a favor del arrendador argumentando que el juez de única instancia inobservó dicha cláusula, sentencia que a su vez fue confirmada por la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia 11001-22-03-000- 2013-00125-01 del 8 de marzo de 2012, validando los argumentos del tribunal.
Como resulta inevitable que alguna vez el arrendatario se retrase en el pago, y que no es conveniente demandar la restitución del inmueble al primer retraso, no está demás incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula similar a la expuesta aquí.
Terminación del contrato de arrendamiento incumplimiento en el pago del arrendamiento.
Señalamos al inicio que el contrato de arrendamiento se puede terminar cuando el arrendatario no paga oportunamente el canon de arrendamiento.
En el caso del arrendamiento de vivienda urbana, el numeral 1 del artículo 22 de la ley 820 de 2003 de forma expresa señala que el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento por:
«La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.»
Un día de retardo es necesario para que se configure el incumplimiento, puesto que la ley no contempló rangos de fechas, ni proporcionalidad de la responsabilidad en función al tiempo de retraso en el pago.
Una vez incumplido el contrato de arrendamiento, si es la voluntad del arrendador, se puede dar por terminado el contrato inmediatamente, sin previo aviso, y sin que se tenga que otorgar plazos al arrendador para desocupar el inmueble.
Los 3 meses de plazo derivados de la obligación de notificar la terminación del contrato con una antelación de 3 meses, no aplica cuando el arrendatario ha incumplido el contrato de arrendamiento.
Es apenas obvio que, si el arrendatario no ha pagado un mes, la ley no puede obligar al arrendador a que debe esperar tres meses para que en lugar de perder 1 mes de arriendo pierda 4 meses.
En razón a ello, el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento una vez se materialice el incumplimiento, y si el arrendatario no lo entrega, inmediatamente puede iniciar un proceso de restitución de inmueble.
El pago del arriendo es la principal obligación para el arrendatario que se deriva del contrato de arrendamiento, por tanto, su incumplimiento es suficiente para la terminación fulminante del mismo, incumplimiento que no es subsanable, es decir, que la decisión del arrendador de terminar el contrato no pierde validez por el hecho de que el arrendatario pague lo adeudado con posterioridad a la notificación de la terminación del contrato.
El arrendatario no puede alegar que ya pagó lo que debía para impedir la terminación del contrato. Una vez se demuestre el incumplimiento queda en manos del arrendador terminarlo o no, así medie pago posterior, pues el incumplimiento ya es un hecho cierto y consumado.
Y el incumplimiento se materializa con tan sólo un día de retraso, por lo que la consecuencia es la misma si la mora es de un día a que si es de 30 días, o más, lo que no impide que el arrendador actúe con un criterio de razonabilidad frente a las circunstancias particulares en que se desarrolla el contrato.
Un acuerdo de pago.
El arrendador puede conciliar con el arrendatario, o llegar a un acuerdo privado con él para el pago del arrendamiento, en caso en que el arrendador no tenga interés en terminar el contrato.
Este acuerdo es posible en la medida en que el inquilino tenga voluntad de pagar, pues si no la tiene, cualquier intento de acuerdo no hará más que perjudicar al arrendador, que perderá más meses de arrendamiento.
Recordemos que, en el caso del arrendamiento de vivienda urbana, está prohibido exigir garantías para el pago del arrendamiento como la firma de letras de cambio, quedando como única garantía inmediata el derecho de retención.
Esto se debe tener en cuenta, pues existe cierta dificultad para que el arrendador pueda cobrarse el arriendo, de manera que entre más plazo se otorgue para pagar, más es la plata que se puede perder.
Si bien el contrato de arrendamiento puede prestar mérito ejecutivo, ejecutar a un arrendatario que no quiere pagar, y que no tiene con qué responder, no es un asunto sencillo, de allí que el acuerdo de pago es conveniente cuando se trata de un arrendatario que ha demostrado ser responsable y tener la intención de pagar.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Cuando el inquilino o arrendatario no paga el arriendo, el arrendador o dueño del inmueble debe notificarle por escrito la terminación del contrato de arrendamiento.
Sin embargo, en la práctica el arrendatario que no quiere pagar tampoco se quiere ir, así que le arrendador deberá iniciar un proceso de restitución de inmueble a fin de que el juez ordene el lanzamiento, incluso con acompañamiento de la policía nacional.
Si no tiene para pagar el arriendo debe negociar con el arrendador para que le otorgue un plazo, pues si no hace el pago cuando corresponde, estará incumpliendo con el contrato de arrendamiento y el arrendador podría darlo por terminado e iniciar un proceso de restitución de inmueble.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana presta mérito ejecutivo, y por lo general, cualquier otro contrato, así que se puede iniciar un proceso ejecutivo para cobrar los arriendos atrasados.
Si se atrasa en el pago del arriendo, así sea 1 día, incumple el contrato de arrendamiento habilitando al arrendador para que dé por terminado el contrato, y dependerá de la voluntad del arrendador si tolera ese atraso o no, por lo que es importante tratar de llegar a un acuerdo.
Debe iniciar un proceso de restitución de inmueble para que el juez ordene el lanzamiento del inquilino, incluso con el apoyo de la policía si fuera necesario.
Si el inquilino no paga los servicios públicos está incumpliendo el contrato de arrendamiento por lo que el arrendador puede dar por terminad el contrato y pedir el inmueble al arrendatario, y si este se niega, puede iniciar un proceso de restitución de inmueble.
Acción restitutoria
Que son las hijuelas de partición o herencia
marzo 2nd, 2020 a las 8:33 am
puedo pagar el canon de arrendamiento vencido o causado.?
abril 25th, 2020 a las 10:41 am
Buenas Días:
El comunicado se queda corto frente al covid-19. No tienen en cuenta decretos y es inaplicable
mayo 2nd, 2020 a las 10:43 am
cuales medidas se pueden tomar cuando el arrendatario se va de la casa q estaba habitando deja sus pertenencias eh incumple con el pago por mas de tres meses…
mayo 3rd, 2020 a las 2:13 am
Decreto 579 del 15 de abril de 2020
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA
DECRETA:
TíTULO I
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES CON DESTINACiÓN
HABITACIONAl y COMERCIAL
https://dapre.presidencia.gov.co/normativa/normativa/DECRETO%20579%20DEL%2015%20DE%20ABRIL%20DE%202020.pdf
(Página 7)
ARTíCULO 3. Estipulaciones especiales respecto del pago de los
cánones de arrendamiento. Las partes deberán llegar a un acuerdo directo
sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones
correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente
decreto y el treinta (30) de junio de 2020. En dichos acuerdos no podrán
incluirse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones
provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes.
De no llegarse a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales, el
arrendatario pagará la totalidad de las mensualidades correspondientes al
periodo mencionado en el inciso anterior, bajo las siguientes condiciones:
1. El arrendador no podrá cobrar intereses de mora al arrendatario, ni
penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las
partes, en relación con los cánones correspondientes al periodo
comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de
junio de 2020.
2. El arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una
tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés
Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario,
certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los
montos no pagados en tiempo, durante el período correspondientes al
periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta
(30) de junio de 2020.
PARÁGRAFO. El acuerdo entre las partes sobre las condiciones especiales
para el pago de los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la
vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, formará parte
de los convenios, contratos y demás acuerdos de voluntades principales,
accesorios y/o derivados del contrato de arrendamiento.
mayo 26th, 2020 a las 11:12 am
Buenos días.
Con respecto a este decreto tengo mucha inconformidad, actualmente tengo un apartamento arrendado a una familia que trabaja vendiendo puerta a puerta algunos artículos para el hogar. Arrende a estas personas el 08 de marzo de 2020, desafortunadamente empezó la contingencia en Colombia y actualmente estamos en cuarentena, la familia conformada por el señor, la señora y dos niñas, llevaron a vivir con ellos a una persona adulta mas que duro en el apartamento un mes y medio. Ellos en este momento no han cancelado servicios, ala cuota del arriendo, en la propiedad los servicios son compartidos, lo que indica que los dueños han tenido que pagar para poder estar al día, hemos dado varias opciones para llegar a un acuerdo con ellos pero ha sido inútil, es mas les pedí que se fueran y que no me pagaran nada pero que se fueran. He sido muy receptiva a esta necesidad por la que pasa el mundo, es mas tengo otro apartamento arrendado a un joven con dos niñas pequeñas y tampoco me han pagado el arriendo, pero a diferencia de esta familia el señor ha guardado la cuarentena no sale de su casa, lo hace si es necesario, pero la otra familia están todo el tiempo en la calle poniendo en riesgo a los demás porque tenemos una sola entrada, salen sin tapabocas sin protección alguna tanto los grandes como las niñas, si ser mas sinvergüenzas salen a fumar marihuana mas de dos veces al día, no se quieren ir, no quieren pagar al menos lo de los servicios pero si tienen para consumir drogas. Que puedo hacer como arrendador en este caso??
junio 20th, 2021 a las 12:36 pm
Gissell a la final como lograste que se fueran, o aun siguien ahí?
Estoy pasando por una situacion igual.
gracias
junio 10th, 2020 a las 10:56 pm
Buenas noches
Desde el pasado 17 de marzo quede desempleada ya que laboraba para un gimnasio el cual tuvo que cerrar por la emergencia sanitaria a la fecha no han podido reabrir, mi sueldo era por pagos diarios. Comparto apartamento con una hermana madre soltera y desempleada también con una bebe de 2 años, los pocos ingresos que logramos son para alimentación y el pago de los servicios pero no logramos juntar para el pago del canon. La propietaria del inmueble nos indico que de no ponernos al dia el proximo 15 de junio con los 3 meses de arriendo que se le adeudan procederá a desalojarnos u en su defecto impedirnos el ingreso al inmueble. Por favor su orientación no sabemos que hacer no tenemos un lugar para donde irnos ni como juntar tal cantidad de dinero, estamos tratando de juntar algo de dinero pero ella fue clara y lo quiere todo. POR FAVOR AYUDA.
junio 13th, 2020 a las 7:46 pm
Buenas noches: Tengo una duda tenía un local comercial arrendado y los inquilinos llevaban 12 años , pero en el últimos años no eran puntuales con los pagos antes de iniciar la pandemia ya me debían un mes de arriendo de un momento a otro desocuparon sin darme aviso aclaro que no se le “pidió” el local por el decreto del (gobierno ) se agotó todas las vías requeridas para comunicarme con ella se puso la queja ante la inspección y no aparecía entonces tome posesión de mi local porque necesito arrendarlo ya que dependo de ello y al cambiarle su chapa ahí si aparece la señora toda molesta ! Diciéndome que me va a demandar que va a pedir indemnización 🚨 mi pregunta es tengo que pagarle indemnización por la antigüedad que llevaba en el local?
octubre 21st, 2021 a las 8:01 am
Ya existía el incumplimiento, si ellos desocuparon ,.pusiste un denunció, el arrendatario, en lo absoluto tienen derecho, además desocuparon ,no entregaron esto es abandono
junio 20th, 2020 a las 8:14 pm
Buenas noches, que pasa cuando una empresa como Claro decide bajar el canon de arrendamiento de predio donde funciona antena de telefonia celular, tomaron la decisión de forma unilateral sin informarnos ni conciliar con los propietarios. La antena ha estado funcionando todo el tiempo y la empresa sigue cobrando el servicio a sus usuarios entonces porqué ellos abusan de personas especialmente ya de edad avanzada que no tienen ni medios económicos ni quién los asesore. Qué puede hacer una persona, a dónde se debe dirigir porque la empresa no responde teléfonos ni e-mails. No sabemos ante quien quejarnos. Claro dice que la medida la tomaron por el covid. Podrían informarme por favor que se puede hacer, gracias.
septiembre 16th, 2020 a las 4:22 pm
Buenas tardes.
Tengo un problema con unos inquilinos, ellos se marcharon de la casa que les habia arrendado, dejaron de cancelarme algunos meses de arriendo, y desde el mes de Marzo no cancelaron los servicios de energía, agua, y gas, y como si fuera poco hicieron un convenio de préstamo con el operador del Gas por al rededor de 4 millones. Ellos se marcharon de la casa dejándonos estas deudas. Mi pregunta que puedo hacer, ante que entidad puedo demandar, les agradezco me orienten. Gracias
marzo 20th, 2021 a las 5:17 am
Vivo sólo en un apto arrendado sin contrato escrito desde hace 1 año y 7 meses. Actualmente estoy discapacitado y debido a la emergencia del covid no he recibido ninguna ningún tipo de ingresos y estoy atrasado 7 meses de arriendo. Desde hace cuatro años estoy din trabajo por culpa de un accidente de tránsito, mi única entrada eran los pagos de un dinero invertido informalmente, pero debido a la emergencia por el covid, no pude recuperarlo y actualmente estoy iliquido y sin ningún tipo de ayuda económica. Qué puedo hacer y a que tengo derecho sin un contrato de arriendo formal o escrito?
Gracias por su atención.
julio 5th, 2021 a las 7:21 pm
Hola buenas noches,tengo un local comercial arrendado desde marzo de 2020,el arrendatario falleció,que debo hacer para que me entreguen el local,gracias quedo atenta a su respuesta
julio 21st, 2021 a las 4:51 pm
Buenas tardes.
Si dos inquilinos dañan la chapa de una puerta de entrada a un edificio,el arreglo de este daño quien lo debe cubrir? el edificio?, el propietario del apartamento? o el inquilino que incurrió en el daño? a quien se le debe pasar la factura de cobro?
muchas gracias.
octubre 21st, 2021 a las 8:05 am
El contrato verbal es tan legal como el escrito, la persona debe pedirte y de inmediato desocupar, o debes llegar a una conciliación con la propietaria
octubre 21st, 2021 a las 8:06 am
Al que la daño
enero 27th, 2023 a las 10:22 pm
Buenas noches,tengo una casa en arriendo debido a que mi esposo se quedó sin trabajo desidi pedirles que me desocuparan para que nosotros la pudiéramos habitar ya que no podemos seguir pagando arriendo, ellos ya llevan un año habitando el predio y me dicen que tengo que darles un mes gratis, pero no hay contrato de arrendamiento y aparte tan poco me cancelaron el arriendo y llevan 17 días de mora. Me pueden orientar por favor ya que estoy pagando la casa y no he podido pagar la cuota. Gracias
enero 27th, 2023 a las 10:41 pm
Buenas noches,tengo una casa en arriendo debido a que mi esposo se quedó sin trabajo desidi pedirles que me desocuparan para que nosotros la pudiéramos habitar ya que nosotros también pagamos arriendo para que a mis hijos les quede mas cerca el colegio ellos llevan un año en el predio y estuvieron de acuerdo
Pero ya han pasado 20 días y no se han ido, pero tampoco me han pagado el arriendo, el problema es que yo estoy pagando la casa y no he podido pagar la cuota al banco. Me pueden colaborar. Gracias.
mayo 5th, 2023 a las 11:21 am
Pregunta,si yo canceló un monto de canon de arrendamiento y el arrendador fallece..sigo cancelado el mismo monto a una cuenta que me asigne el tribunal