A juzgar por las consultas que nos hacen nuestros lectores, entre algunos arrendadores existe la preocupación de que su inquilino se le quede con la casa, sobre todo después de arrendarle por muchos años, inquietud que anticipamos no tiene sustento legal.
Derechos de un arrendatario por antigüedad.
Por antigüedad el arrendatario no tiene derecho a quedarse con la propiedad que renta; ni siquiera adquiere el derecho a comprarla, y menos a quedársela gratuitamente.
La antigüedad, en algunos casos, puede otorgar derechos como el de renovación del contrato de arrendamiento, como es el caso del arrendamiento de locales comerciales, pero ninguno que comprometa o ponga en riesgo la propiedad del arrendador.
Ni siquiera se crea un derecho como el de prelación en caso que el vendedor decida vender el inmueble arrendado.
Inquilino no puede quedarse con su casa.
El inquilino no puede quedarse con la casa que renta, por las razones que pasamos a explicar a continuación.
El arrendamiento otorga mera tenencia al arrendatario.
La persona que recibe un inmueble en arrendamiento, lo recibe en calidad de mera tenencia, lo que hace imposible que pueda reclamarlo por posesión.
El artículo 1973 del código civil colombiano define el arrendamiento así:
«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»
En el arrendamiento de inmuebles, el goce del inmueble se otorga a cambio de pagar por ese goce, pago que se conoce como renta o canon de arrendamiento.
El arrendamiento no deriva en posesión.
Complementando lo anterior, es claro que del contrato de arrendamiento no deriva posesión, como claramente se desprende de la lectura del artículo del artículo 762 del código:
«La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él.
El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo.»
Para que se configure la posesión de un inmueble, se requiere que quien lo ocupe desconozca dominio ajeno y actúe como señor y dueño del inmueble, y ellos es imposible en el contrato de arrendamiento por una razón muy fuerte: el pago de la renta y la existencia de un contrato.
Cuando el arrendatario le paga la renta al arrendador, está reconociendo expresamente que no es dueño del inmueble, y por tanto debe pagarle para que le permita gozarlo, lo que automáticamente lo lleva a reconocer dominio ajeno, haciendo imposible configuras las condiciones para que se materialice la posesión.
Requisitos para apropiarse de un inmueble anejo.
Para que una persona pueda quedarse con un inmueble que no es suyo, debe ocupar ese inmueble en calidad de poseedor, y por esa razón es imposible que un arrendatario se apropie del inmueble arrendado, pues como ya señalamos, en el contrato de arrendamiento se configura la tenencia más no la posesión.
Por eso es importante diferenciar entre tenencia y posesión, pues es la posesión permite a una persona adquirir la propiedad del dominio sobre el cual ejerce posesión, mediante la figura de la prescripción adquisitiva del dominio.
Por lo anterior, un inquilino puede ocupar durante muchos años un inmueble sin que tenga posibilidad alguna de apropiárselo.
De modo que es infundado el temor de perder la casa si la arrienda por X cantidad de años a un mismo inquilino. Eso no sucederá ni aunque lo arriende por 100 años.
Cuidado con los contratos de arrendamiento verbales.
Cuando el contrato de arrendamiento es verbal, sí existe una pequeña posibilidad de que luego de muchos años al arrendatario se le ocurra reclamar la posesión del bien.
Y la razón no es porque del arrendamiento se pueda derivar la posesión, sino por la dificultad de probar la condición en que el inquilino ocupa el inmueble.
El inquilino luego de 10 años puede desconocer el contrato de arrendamiento verbal, y el arrendador tendrá que probar que quien alega la posesión ocupa el inmueble en calidad de arrendatario, lo que será difícil si no existe un contrato escrito.
En tal situación, el arrendador tendrá que probar de alguna manera que el inquilino no ocupa el bien en calidad de amo y señor del mismo, y una forma de probarlo es con el pago de los cánones de arrendamiento.
Ya señalamos que cuando el arrendatario paga la renta está reconociendo dominio ajeno, y así no exista contrato de arrendamiento escrito, la posesión no se configura en tales circunstancias.
En una reclamación así, el arrendador debe demostrar por otros medios que existe un contrato de arrendamiento verbal.
Por lo anterior la recomendación es que nunca se arriende un inmueble de palabra, pues luego no se puede probar en qué condiciones se entregó el goce de la casa, y la situación se complica cuando el arrendador fallece y los herederos no tiene idea de los negocios del causante.
Derechos del arrendatario después de 10 años.
Como ya lo señalamos al inicio, el arrendatario no adquiere ningún derecho especial por llevar 10 años en el inmueble arrendado, por lo menos bajo la ley colombiana.
Esos 10 años son relevantes para el caso en que no existe un contrato de arrendamiento por escrito, y el inquilino en juicio pueda demostrar una posesión, caso en el cual, como ya se explicó, podría adquirir la casa o apartamento por prescripción adquisitiva de dominio.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
No pasa nada. Mientras exista un contrato de arrendamiento, el inquilino no adquiere ningún derecho de propiedad por antigüedad, por el simple paso del tiempo,
Como arrendatario, la casa nunca será suya por más tiempo que lleve vivienda en ella. Si no es arrendatario, sino que ejerce posesión, dependiendo de si es posesión regular o irregular, necesita vivir 5 años o 10 años.
Cómo arrendador no. Si tiene la posesión de la casa sin que existe un contrato en el que sea evidente la tenencia, el pago de los servicios es apenas un elemento que le pueda ayudar a demostrar la posesión con ánimo de señor y dueño, pero probablemente requerirá más elementos para poderse quedar con la casa.
Cuando no se haya pactado un término de duración, o cuando expresamente se haya pactado como indefinido, lo que no es usual.
No. El contrato de arrendamiento entrega el inmueble al arrendatario en calidad de tenencia, y la tenencia nunca puede mutar a una posesión precisamente porque en el contrato de arrendamiento de forma expresa el arrendatario está reconociendo dominio ajeno en cabeza del arrendador.
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