Impuestos que se deben pagar en la venta de inmuebles

Cuando una persona vende un inmueble como su casa o apartamento, local comercial o lote, debe conocer cuáles son los impuestos que se pueden derivar de esa venta para poder hacer las proyecciones del caso.

El tipo de activo y el tiempo de pertenencia, aspectos claves.

Dependiendo del tipo de inmueble vendido y del tiempo por el cual ha sido poseído por el vendedor, impuesto que se deba pagar varía.

En primer lugar, se debe determinar si el bien inmueble vendido ha estado en el patrimonio del vendedor por dos años o más, o por menos de dos años.

Esto en virtud de lo dispuesto por el segundo inciso del artículo 300 del estatuto tributario:

«No se considera ganancia ocasional sino renta líquida, la utilidad en la enajenación de bienes que hagan parte del activo fijo del contribuyente y que hubieren sido poseídos por menos de 2 años.»

Es decir que, si el inmueble vendido se ha poseído por menos de dos años, se trata como una renta ordinaria y se paga impuesto de renta, y de lo contrario se trata como una ganancia ocasional, pagando el impuesto de ganancias ocasionales.

Impuesto por ganancias ocasionales en la venta de inmuebles.

Como ya se dijo, si el inmueble vendido ha estado en el patrimonio del vendedor por dos años o más, la utilidad generada en la venta se trata como una ganancia ocasional, y es sobre esa utilidad que se paga el impuesto a las ganancias ocasionales.

Determinación de la utilidad por la venta de bienes inmuebles.

La utilidad en la venta de bienes inmuebles se determina restando al valor de la venta el costo fiscal del inmueble, que en algunos casos puede ser el avalúo catastral o el valor de compra, el que resultare superior.

Por ejemplo, si se vende un inmueble en $200.000.000 y su costo fiscal es de $120.000.000, tendremos una utilidad de $80.000.000

200.000.000 – 120.000.000 = 80.000.000.

El impuesto por ganancias ocasionales se paga sobre los 80 millones.

Costo fiscal de los activos fijos.Formas para determinar el costo fiscal de los activos fijos en los contribuyentes obligados a llevar contabilidad y en los que no están obligados.

Tarifa o monto del impuesto por ganancia ocasional.

La tarifa del impuesto por ganancias ocasionales derivadas de la utilidad en la venta de bienes inmuebles, es del 10%.

Según el ejemplo anterior, el impuesto sería de $8.000.000, que es el 10% de $80.00.000.

Exención del impuesto a las ganancias ocasionales en la vente de casa o apartamento de habitación.

Si el inmueble vendido era la casa o el apartamento que servía de vivienda del vendedor, parte de la utilidad obtenida en la venta está exenta del impuesto a las ganancias ocasionales.

Esto en virtud de lo dispuesto por el artículo 311-1 del estatuto tributario.

Ganancias ocasionales exentas.Existen una serie de ganancias ocasionales exentas de pagar impuestos por ganancia ocasional. Aquí las señalamos.

Impuesto a la renta en la venta de bienes inmuebles.

Decíamos que, si el inmueble vendido estuvo en manos del contribuyente por menos de dos años, no procede la ganancia ocasional, sino que los ingresos obtenidos de la venta se tratan como ingresos ordinarios y se paga impuesto de renta.

En tal caso, los ingresos por la venta del inmueble se incluyen en la cédula de ingresos no laborales.

La utilidad en la venta se determina de la misma forma, esto es, valor de la venta menos costo fiscal.

Tarifa o monto del impuesto de renta.

Como los ingresos por la venta de bienes inmuebles hacen parte de la cédula de ingresos no laborales, se aplica la tarifa que dispone el artículo 241 de estatuto tributario.

Se trata de una tabla que es progresiva, iniciando en 0% hasta el 39%, de manera que entre más alta es la renta líquida de esa cédula, más alta es la tarifa, tema desarrollado en el siguiente artículo.

Tarifas del impuesto a la renta en las personas naturales.Tarifas del impuesto a la renta de las personas naturales en la declaración de renta del 2019 que debe presentarse en el 2020.

En este caso, el ingreso por la venta de bienes inmuebles se suma a los otros ingresos que el contribuyente obtenga en la cédula respectiva.

Exención del impuesto a la renta en la venta de bienes inmuebles.

La ley no considera ninguna exención del impuesto a la renta sobre la utilidad generada en la venta de bienes inmuebles, ni siquiera si se trata de la casa o apartamento de habitación del vendedor.

La exención aplica en los casos que se trata de la ganancia ocasional, que como ya vimos, ocurre cuando el inmueble vendido ha estado en manos del contribuyente por dos o más años.

¿Si vendo una casa debo declarar renta?

La obligación de pagar impuestos en la venta de inmuebles existe sólo si la persona está obligada a declarar renta, pues si no lo está, no se paga ningún impuesto, aunque en todo caso debe pagar la retención en la fuente como más adelante se explica.

La obligación de declarar renta depende del cumplimiento de unos topes como ingresos y consignaciones, asuntos directamente relacionados con la venta de inmuebles.

Tenga en cuenta que si es asalariado, los ingresos por ganancia ocasional no se incluyen para determinar el tope de ingresos, según lo señala el parágrafo segundo del artículo 593 del estatuto tributario:

«Dentro de los ingresos que sirven de base para efectuar el cómputo a que se refiere el inciso 1o. y el numeral 3o. del presente artículo, no deben incluirse los correspondientes a la enajenación de activos fijos, ni los provenientes de loterías, rifas, apuestas o similares.»

En el tope de ingresos no se incluyen esos conceptos, pero únicamente para los asalariados, más no para los demás contribuyentes.

Además, si el precio del inmueble ha sido pagado mediante consignación, ese pago suma para el tope de consignaciones, así que es probable que, así la venta se declare como ganancia ocasional, la persona termina obligada a declarar en razón a que supera el monto de las consignaciones.

Entonces, la obligación de declarar renta por la venta de inmuebles dependerá de cada caso particular.

Obligados a declarar renta por el 2020.Personas naturales que deben presentar la declaración de renta en el año 2021 por el año gravable 2020.

Retención en la fuente por venta de inmuebles.

Como ya vimos, si la persona natural no está obligada a declarar renta no paga ninguno de los dos impuestos, lo que no quiere decir que le salga gratis, puesto que al momento de hacer la venta el notario le aplica una retención en la fuente que se convertirá en el impuesto de los no declarantes.

Retención en la fuente en la venta de bienes inmuebles.La venta de bienes inmuebles está sujeta a retención en la fuente con algunas excepciones expresamente contempladas por la ley.

Esta retención es del 1% del valor de la venta y corre por cuenta del vendedor, y se debe practicar sin importar el monto de la venta.

Cuando el bien inmueble vendido es la casa o apartamento de habitación del vendedor no se aplica la retención en la fuente del 1% siempre que se cumplan determinados requisitos:

Retención en la fuente en la venta de la casa o apartamento de habitación.La persona que vende su casa apartamento puede reducir el porcentaje de retención en la fuente que se le aplica por venta o enajenación de activos fijos.

Si no se dan las condiciones señaladas en el artículo recomendado, se debe practicar la retención en la fuente respectiva.

La retención en la fuente se aplica independientemente de si el vendedor está obligado a declarar renta o no, y en caso de estar obligado puede descontarse la retención al declarar renta, y si no está obligado a declarar, la retención se convierte en su impuesto de acuerdo al artículo 6 del estatuto tributario, pudiendo en algunos casos declarar renta de forma voluntaria.

Declaración de renta voluntaria.Personas naturales que no están obligadas a declarar renta pueden declarar voluntariamente en caso que les hayan practicado retenciones.

Pagos adicionales en la venta de bienes inmuebles.

Adicional a los impuestos anteriores, la venta de un inmueble tiene otras cargas parafiscales que señalamos a continuación.

Derechos notariales.

Si bien no es propiamente un impuesto, es un pago que se debe hacer que se distribuyen en partes iguales entre vendedor y comprador.

Estos gastos de escrituración como se le suelen llamar, equivalen al 0.54% del valor de la venta que figure en la escritura pública.

Impuesto de registro y beneficencia.

La escritura de compraventa se debe registrar en la oficina de instrumentos públicos, y se debe pagar un impuesto o tasa equivalente al 1.67% del valor de la venta registrada en la escritura.

Las tarifas de beneficencia pueden variar de un departamento a otro por lo que es preciso hacer las verificaciones del caso según el lugar de ubicación del inmueble vendido.

Comentarios finales.

Los gastos notariales y de registro se pagan al momento de hacer la escritura y su respectivo registro.

Igualmente, la retención en la fuente se debe pagar al momento de hacer la escritura pública.

El impuesto de renta o de ganancia ocasional se paga al momento de presentar la declaración de renta, si es que la persona está obligada a declarar. Si no está obligada declarar pues no se paga nada como ya se explicó.

Todos los impuestos y tasas se pagan con base al valor de venta que figure en la escritura pública, que muchas veces no coincide con el valor real de la operación que las partes acuerdan en privado, tema relevante que hemos abordado en el siguiente artículo:

Valor por el que se debe escriturar la venta de inmuebles.El precio de venta que figure en la escritura tiene importantes efectos tributarios para el comprador y para el vendedor.

La escritura pública se debe registrar dentro de los dos meses siguientes a su firma, y de no hacerse se debe pagar intereses moratorios por el impuesto de registro y beneficencia.

Si la venta de la casa incluye el otorgamiento o levantamiento de una hipoteca para el comprador, se debe pagar también por el registro de la hipoteca.

Como el impuesto a la ganancia ocasional por lo general es más económico que si la venta se trata como un ingreso ordinario, en lo posible hay que vender inmuebles que estén en poder del vendedor por dos años o más, por lo que hay que planear la venta e incluso la compra de bienes inmuebles.

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9 Opiniones
  1. Angela Muñoz Dice:

    Podrían por favor orientarme si la venta de un bien inmueble que se realiza a un municipio para fines de renovación urbana, es exenta?

    Responder
  2. claudia moreno Dice:

    Quisiera orientación si se vende una finca en colombia por valor de 1000.000.000 millones de pesos que impuestos debe pagar.. siendo los dueños extranjeros

    Responder
  3. Vaness Dice:

    Gracias!

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  4. Diana Dice:

    Buen dia, agradezco si me pueden aclarar una duda: Quién paga mas en impuestos:
    El vendedor de un inmueble que lleva más de 2 años con él? (cuando pague ganancia ocasional) o
    El vendedor de un inmueble que lleva menos de 2 años con el inmueble? (cuando pague su declaración de renta)

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  5. Lucia Rodriguez Dice:

    Si vendo un inmueble por $360 y lo estaba declarando por $377 no debo pagar impuesto de ganancia ocasional verdad pero si debo declarar el anticipo de renta que me hicieron eso me daria un saldo a favor , alguien puede darme su concepto, gracias.

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    • Asesor Dice:

      Correcto. Si el avalúo catastral es mayor al precio, paga derechos y retención por el avalúo catastral (valor mínimo por norma). En ese caso la ganancia ocasional es cero y no genera impuesto. En cuanto a la retención que le hacen, termina siendo mayor que el impuesto causado, lo que le generaría un saldo a favor en la declaración de renta. ´

      Dicho eso, no es correcto que los avalúos catastrales terminen estando por encima de los valores reales. Eso sólo demuestra desconocimiento o desinterés por parte de las entidades y algunos funcionarios de Catastro. No es al único que le ha pasado. Puede solicitar formalmente revisión del avalúo a través de la página de catastro en línea, pero lo más probable es que le toque recurrir a recursos de apelación o acción legal posterior porque ellos buscarán argumentos, ilógicos inclusive, para ratificar el avalúo.

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  6. GermanD. Dice:

    buenos días, pf. el impuesto de Registro y Beneficencia es pagado los el comprador o por el vendedor? gracias. otra, y si a esos descuentos por impuestos etc le agregamos la comisión al intermediario, hay una regla para ajustar el valor inicial del avaluó del inmueble, como para que nos quede una verdadera utilidad??

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  7. Juan Dice:

    Buenas tardes, estoy pagando un leasing desde hace 8 años de una casa para vivienda familiar. Aun tengo deuda con el banco, pero quiero venderla. ¿Cual seria el procedimiento y a cargo de quien estarían los impuestos correspondientes de venta? Gracias.

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  8. Luz Sofia Camacho Plazas Dice:

    muchas gracias por la información

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