El proceso de pertenencia permite a una persona que ha ocupado una propiedad en calidad de poseedor por el tiempo necesario para que se configure la prescripción adquisitiva, se convierta en dueño de ella.
Declaración de pertenencia.
La declaración de pertenencia es un proceso declarativo mediante el cual el demandante solicita al juez que emita sentencia declarando a su favor la pertenencia del bien.
La declaración de pertenencia procede cuando el demandante cree haber adquirido la propiedad del dominio por prescripción.
Es decir que para intentar un proceso de pertenencia es requisito que se hayan cumplido las condiciones para que se configure la prescripción adquisitiva del dominio.
Prescripción de dominio y proceso de pertenencia.
Recordemos que la prescripción es un modo de adquirir el dominio de bienes inmuebles, lo que sucede por el simple paso del tiempo, siempre que quien lo reclame lo haya ocupado en calidad de poseedor, es decir, que ejerce como señor y dueño desconociendo propiedad ajena.
Además de ocupar el bien en calidad de posesión y no de tenencia como en el caso del contrato de arrendamiento, se debe poseer por el tiempo necesario para que se configure la prescripción adquisitiva, que es de 5 años en el caso de la prescripción ordinaria, y de 10 años en el caso de la prescripción extraordinaria, tema expuesto ampliamente en el siguiente artículo.
Cumplidos los requisitos exigidos por la prescripción adquisitiva, el poseedor puede iniciar el proceso de pertenencia.
Declaración de pertenencia en el código general del proceso.
La declaración de pertenencia es un proceso declarativo especial, es decir, que sigue un trámite específico señalado en el artículo 375 del código general del proceso.
Respecto a los titulares de la acción de pertenencia el artículo 375 del CGP señala a los siguientes:
- La declaración de pertenencia podrá ser pedida por todo aquel que pretenda haber adquirido el bien por prescripción.
- Los acreedores podrán hacer valer la prescripción adquisitiva a favor de su deudor, a pesar de la renuencia o de la renuncia de este.
- La declaración de pertenencia también podrá pedirla el comunero que, con exclusión de los otros condueños y por el término de la prescripción extraordinaria, hubiere poseído materialmente el bien común o parte de él, siempre que su explotación económica no se hubiere producido por acuerdo con los demás comuneros o por disposición de autoridad judicial o del administrador de la comunidad.
- La declaración de pertenencia no procede respecto de bienes imprescriptibles o de propiedad de las entidades de derecho público.
La acción de pertenencia no procede contra bienes del estado, como en el caso de los baldíos, y por ello se debe aportar el certificado de libertad y tradición del inmueble del que se pretende la declaración de partencia, a fin de verificar la procedencia de la acción.
Una vez admitida la demanda debe inscribirse en la oficina de registros públicos y debe emplazarse a las personas que crean tener derechos sobre el bien en cuestión.
Además, para hacer pública la reclamación de pertenencia, el demandado debe instalar una valla junto al inmueble o terreno objeto de la declaración de pertenencia en los términos del numeral 7 del artículo 375 del código general del proceso, que debe contener la siguiente información:
- La denominación del juzgado que adelanta el proceso.
- El nombre del demandante.
- El nombre del demandado.
- El número de radicación del proceso.
- La indicación de que se trata de un proceso de pertenencia.
- El emplazamiento de todas las personas que crean tener derechos sobre el inmueble, para que concurran al proceso.
- La identificación del predio.
La valla no puede ser inferior a 1 metro cuadrado (1 de alto x 1 de ancho), y el tamaño de la letra debe ser como mínimo de 7 centímetros de alto por 5 centímetros de ancho a fin de garantizar su legibilidad.
El numeral 9 del mismo artículo señala que:
- El juez deberá practicar personalmente inspección judicial sobre el inmueble para verificar los hechos relacionados en la demanda y constitutivos de la posesión alegada y la instalación adecuada de la valla o del aviso. En la diligencia el juez podrá practicar las pruebas que considere pertinentes. Al acta de la inspección judicial se anexarán fotografías actuales del inmueble en las que se observe el contenido de la valla instalada o del aviso fijado.
- Si el juez lo considera pertinente, adelantará en una sola audiencia en el inmueble, además de la inspección judicial, las actuaciones previstas en los artículos 372 y 373, y dictará sentencia inmediatamente, si le fuere posible.
Por su parte el numeral 10 del mismo artículo dispone que la sentencia que declara la pertenencia debe ser inscrita en el registro correspondiente, lo que legaliza la propiedad a nombre de quien ha demandado.
La sentencia hace las veces de la escritura pública que en una operación de compraventa transfiere el dominio de la propiedad, pero aquí es trasladado por la sentencia una vez ejecutoriada.
La sentencia que declare la pertenencia transita a cosa juzgada de manera que no puede demandarse la propiedad o posesión por causas anteriores a la sentencia.
Contra quien se dirige la demanda en el proceso de pertenencia.
La demanda debe ir dirigida contra el propietario o dueño del dominio del inmueble reclamado en pertenencia.
El numeral 5 del artículo 375 del código general del proceso señala:
«Siempre que en el certificado figure determinada persona como titular de un derecho real sobre el bien, la demanda deberá dirigirse contra ella.»
Además, si el inmueble está gravado con garantías reales como la hipoteca o la prenda, se debe citar al acreedor hipotecario o prendario según corresponda.
Recordemos que cuando se pretende la declaración de pertenencia, es porque el predio o inmueble no pertenece el demandante sino a otra persona, por lo tanto, esa otra persona es la contraparte procesal, por tener la propiedad del dominio que se reclama prescrito.
Anticiparse al proceso de pertenencia.
El verdadero propietario de un predio ocupado por un tercero, para evitar que el ocupante le inicie un proceso de pertenencia, debe iniciar un proceso de reivindicación de dominio antes de que transcurra el tiempo necesario para que se configure la prescripción adquisitiva del dominio.
Esta acción debe ser presentada antes de los 10 años en el caso de la posesión irregular o antes de los 5 años en caso de la posesión regular, porque si se presente luego de eso plazos, el ocupante podrá recurrir a la acción de pertenecía y quedarse definitivamente con la propiedad.
Quien pretenda la declaración de pertenencia debe probar dos cosas:
- Que ha ocupado el bien con ánimo de señor y dueño.
- Que lo ha ocupado de forma ininterrumpida por un término de 10 o 5 años según corresponda.
Si el ocupante o poseedor prueba esos hechos tiene ganado el proceso, así que el verdadero dueño tiene que probar lo contrario a fin de desvirtuar la prescripción adquisitiva del dominio.
Por lo anterior es necesario actuar oportunamente, y, sobre todo, siempre que se permita a un tercero ocupar un inmueble, terreno o finca, debe firmarse un contrato escrito, ya sea de arrendamiento o de comodato, último ideal para cuando se trata de un familiar o un amigo al que no se le quiere cobrar nada por dejarlo vivir en la propiedad, sin correr el riesgo que luego se quede con ella.
Recuerde que la característica esencial de la posesión es ejercer la ocupación del inmueble con ánimo de señor y dueño, lo que implica desconocer la propiedad ajena, y cuando se firma un contrato de arrendamiento, préstamo o comodato, se está reconociendo expresamente el dominio ajeno, lo que hace imposible que se configure la posesión, de modo que la ocupación se hace a título de mera tenencia, y la tenencia hace imposible la declaración de pertenencia.
Actuar como señor y dueño de una inmueble es proceder como si se fuera el dueño, lo que conlleva prácticas como disponer libremente de la propiedad, presentarse y actuar ante vecinos y conocidos como el dueño de la propiedad, hacer reparaciones, mejoras, pagar impuestos, y, en fin, desplegar cualquier acción que regularmente hace un verdadero propietario.
Cuando hay un contrato de por medio, o cuando se paga un arrendamiento o un derecho de uso, etc., estamos reconociendo que no somos dueños y no estamos actuando como tal, lo que desvirtúa la posesión, que es requisito indispensable en los procesos declarativos.
Proceso de pertenencia por notaría.
El proceso de pertenencia no se puede hacer por notaria, siendo necesario un proceso civil para que mediante sentencia judicial el juez decrete la propiedad o pertenencia del inmueble a quien promovió el proceso.
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