Prescripción como modo de adquirir el dominio

En Colombia existen cinco  modos de adquirir el dominio que son la tradición, la accesión, la sucesión por causa de muerte, la ocupación y la prescripción adquisitiva de dominio esta última también puede ser extintiva del dominio. La prescripción adquisitiva de dominio se da cuando se ha poseído un bien por determinado tiempo.

El código civil Colombiano en su artículo 762 define la posesión de la siguiente manera: “es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él, El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo”.

La posesión puede ser regular o irregular; la primera se da cuando existe justo título y buena fe mientras que en la segunda no es necesario ninguno de estos requisitos. Hay que diferenciar la posesión de la mera tenencia, en la mera tenencia se reconoce la propiedad de otro; es decir por ejemplo Juan tiene la cosa, pero la tiene a nombre de otro, no ejerce ánimo de dueño, es como si simplemente cuidara la cosa o disfrutara de ella.

Entonces ¿cuando se da la prescripción adquisitiva de dominio? Se requiere haber poseído el bien, si la prescripción es ordinaria cinco (5) años y diez (10) años si   es extraordinaria, claro esto en cuanto a bienes inmuebles se refiere. La ordinaria se da cuando se ha poseído de manera regular el bien y la extraordinaria cuando se ha poseído de manera irregular.

Anteriormente el código civil establecía diez (10) años para la prescripción ordinaria y veinte (20) para la extraordinaria, pero la ley 791 de 2002 redujo la prescripciones veintenarias a diez (10) años y estableció el tiempo de la prescripción ordinaria en cinco (5) años. La modificación realizada por esta ley es muy importante ya que reduce el tiempo para las personas que han poseído y ejercido su ánimo de señor y dueño, dándoles la posibilidad que en menor tiempo puedan por declaración judicial a través del proceso de pertenencia tener la propiedad.

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462 Opiniones
  1. Jose dice:

    Buenas tardes,
    manejo una parcela hace 20 años dicha parcela no tiene escritura, aparece como propietario mi papa por tradición el ya tiene 88 años, hay tres hermanos mas conmigo y están pidiendo herencia, en este caso puedo hacer las vueltas de la escritura para que quede a nombre mio o tengo que compartir con mis hermanos, ya que yo solo manejo este predio y por 15 años estoy a cargo de mi papa, quiero arreglar este problema antes que mi papa se muera, ¿que puedo hacer o a donde debo acudir para que me colaboren, para solucionar dicho problema?; ya que por la nueva ley de restitución de tierras la persona que posee una parcela es para quien la trabaje y la haga producir.
    Muchas gracias por la atención prestada, que tengan muy buena tarde.

  2. nancy urrea dice:

    nancy dice:
    buenas tardes,mi caso es el siguiente:

    Mi mama y yo vivimos hace 20 años en la casa que habitamos,mi abuelita dejo esta casa a nombre de una sola
    hija ya q mi tia es discapacitada fono-auditiva,ella tiene un hijo ya mayor el tiene mujer e hijos y las escrituras
    dice casa de dos plantas y el tercer piso no aparece en la escrituras, lo construimos entre mi mama y mi persona.En estos momentos tenemos un problema sobre el piso el abogado de mi tia y el hijo estan pidiendo la reivindicatoria de dicho piso,yo deseo saber si mi tia nos puede sacar de la casa,tengo una hija de 14 años;hemos tenido varias audiencias una d ellas fue en la casa pidieron un perito y ella avalo el apto en 14 millones 550mil,el abogado de ella llevo sus testigos,pero nuestro apoderado no nos dejo presentarnos al interrogatorio ni dejo q los testigos familiares fueran entonces el abogado de ella suspendio x 20 dias el proceso para q nuestro abogado hablara con nosotra para la conciliacion que ellos nos dan 5 millones,x q si no aceptamos esa plata nos cobrarian 120millones por el tiempo que hemos vivido aca,mi abuelita le dio el permiso a mi mami de construir pero solo x palabra,pero tenemos recibos de las mejoras que se le han hecho al apto.Necesito que me diga que podemos hacer o que si nos toca irnos.
    Gracias

  3. nancy urrea dice:

    buenas tardes,mi caso es el siguiente:

    Mi mama y yo vivimos hace 20 años en la casa que habitamos,mi abuelita dejo esta casa a nombre de una sola
    hija ya q mi tia es discapacitada fono-auditiva,ella tiene un hijo ya mayor el tiene mujer e hijos y las escrituras
    dice casa de dos plantas y el tercer piso no aparece en la escrituras, lo construimos entre mi mama y mi persona.En estos momentos tenemos un problema sobre el piso el abogado de mi tia y el hijo estan pidiendo la reivindicatoria de dicho piso,yo deseo saber si mi tia nos puede sacar de la casa,tengo una hija de 14 años;hemos tenido varias audiencias una d ellas fue en la casa pidieron un perito y ella avalo el apto en 14 millones 550mil,el abogado de ella llevo sus testigos,pero nuestro apoderado no nos dejo presentarnos al interrogatorio ni dejo q los testigos familiares fueran entonces el abogado de ella suspendio x 20 dias el proceso para q nuestro abogado hablara con nosotra para la conciliacion que ellos nos dan 5 millones,x q si no aceptamos esa plata nos cobrarian 120millones por el tiempo que hemos vivido aca,mi abuelita le dio el permiso a mi mami de construir pero solo x palabra,pero tenemos recibos de las mejoras que se le han hecho al apto.Necesito que me diga que podemos hacer o que si nos toca irnos.
    Gracias

  4. Alejandro dice:

    Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente, sí en la escritura de la casa aparecen dos personas ¿una de ellas puede hacer una demanda por pertencia por prescripción? o en una demanda por ese inmueble no habrá mas opción de la división total del mismo??

  5. Giovanny Buitrago dice:

    Buen día, mi madre hace 8 años se fue del país y he vivido ese tiempo en unas oficinas que ella dejó hipotecadas. Hasta el momento el banco NUNCA se ha acercado a decir que remataron el edificio o algún tipo de secuestre o cosas así. A las oficinas le construí en un tercer piso, que era una terraza, un apartamento que es donde vivo yo ¿puedo iniciar este proceso? Nunca he cancelado el impuesto predial pero todos los servicios están al día, la casa está al día.
    Muchas gracias.

    • Reinaldo Baron dice:

      Gracias por orientarme. Mi pregunta es ..mi padre cuido una finca pequeña son dos fanegadas durante cuarenta Años , falleció ase cuatro años. yo como hijo tengo derecho.Muchas gracias por su consulta tan acertada. Dios los bendiga.

  6. luis vanegas dice:

    buenas tardes. hace mas de 12 años mi madre compro un terreno a cierta persona que a su ves lo había comprado a quien lo poseía por herencia, mi madre tiene el contrato de compra venta, hoy día aparece en catastro que esta tierra no pertenecen a la persona que se le compro, ella por su parte dice haber perdido las antiguas escrituras y aparece un tercero reclamando tierras después de tanto tiempo, ¿hay algo que se pueda hacer ?

  7. juan pablo dice:

    buenas tardes.
    mi caso es el siguiente, tengo una casa la la tengo dividida en dos apartamentos pero no esta dividida en escritura, en una de ellas vive una yerna mia, la cual llego de buena fe con mi hijo alegando que no tenían donde vivir y que los ayudara yo les di uno de los apartamentos pero que me tenían que ayudar con los servicios, en cabo de un mes mi hijo se marcho con otra mujer dejando en el apartamento a esa muchacha, por que esa era parte de su herencia, le puse varias citaciones en las casas de justicia en las cuales se comprometió a marcharse pero nunca lo iso, ahora ella alega por medio de los tramites juridicos de prescripción adquisitiva de dominio ganar la casa, quiero resaltar que ella realmente vive en otra casa y que el apartamento lo mantiene cerrado con un candado el cual no me permite entrar y parte de eso no tiene ninguna clase de servicio hace 10 años.

    • IVÁN DARÍO BOTERO RODRÍGUEZ dice:

      Para obtener para si un bien por medio de la POSESIÓN es indispensable que se cumpla con los requisitos mínimos que para tales efectos establece la ley.

      1.- El animus
      2.- El corpus

      y desde luego cumplir con los términos que se establecen en la ley, para la prescripción adquisitiva y/o extintiva, que puede ser Ordinaria Extra Ordinaria.

      Esto es, tener la cosa con el ánimo de ser señor(a) y dueño(a), desconociendo dominio ajeno.

      que la posesión sea quieta pacifica y regular. No se puede legitimar el desplazamiento forzado, toda vez que la ilegalidad no es fuente de derechos.

      En el caso que ocupa la atención, se observa que la señora (nuera), no ejerce posesión ello en la medida que no ha mostrado animus, ni corpus, solo una actitud arbitraria que se ve acolitada por el miedo a tomar lo suyo, dentro de lo suyo, pudiéndolo perfectamente hacer.

      Usted lo que entregó A SU HIJO fue un COMODATO PRECARIO y no la posesión del bien inmueble, y al irse él e irse ella, usted está en todo su derecho de continuar con el ejercicio pleno de su posesión que nunca la perdió. Quite el candado y restablezcase en su derecho pleno. Cambie las chapas de ingreso a su propiedad y evite ingresos molestos que perturban su posesión.

      La ex de su hijo; no ejerce actos de señora y de dueña. No cuida - no vive - no paga servicios - no asea - no paga impuestos. En fin nada de nada.

      Lo que si hay es una falta de carácter que le impide a usted, cuidar de lo suyo.

      Ahhh y nadie tiene herencia por el solo hecho de ser hijo. El derecho de la herencia es una mera expectativa que tiene quien está llamado o tiene vocación hereditaria, y solo cuando falte la PERSONA a quien está llamada a SUCEDER.

      Una cosa más: Si existe en los actuales momentos un proceso ante un juez y se discute la posesión como condición previa necesaria para adquirir por el transcurso del tiempo, habría que esperar un pronunciamiento de fondo del mismo para que por esta vía, se defina la situación en litigio.

      Lo cierto es que usted ha sido OMISIVA y perniciosa en cuidar lo suyo, y esto, así visto, le puede costar caro.

      ASESÓRESE DE UN(a) BUEN(a) ABOGADO(a).
      Ésta ha sido una pequeña contribución y no se busca con ella, que se llame al suscrito toda vez que no asumo defensas de ningún tipo por esta vía.

      • leonardo gomez dice:

        buenas noches
        hace 6 años mi hermano murió en un accidente, entonces unos amigos y compañeros de trabajo le dijeron a mi mama que le regalarían una casa que era lo que mi hermano deseaba para ella, le escogieron una casa de una hermana de estos amigos de mi hermano el cual estaba vendiendo en ese momento. mi mama y yo nos mudamos a esa casa el cual la misma dueña manifestó que el negocio ya lo había pactado con ellos y que le habían dado la mitad del dinero que ya podíamos mudarnos a la casa. hace seis años vivimos allí y ahora la dueña de la casa manifiesta que tenemos que desalojar la casa que ya paso todo ese tiempo y que a ella no le habían pagado completo que el dinero que a ella le dieron lo tomaba como pago de alquiler por vivir todos estos años en la casa. pero tenemos testigos de las personas que dieron el dinero el cual dicen que la casa se pago completa pero igual no hay ningún documento firmado ni un contrato como tal. la persona que se encargo de reunir el dinero de todos fue el hermano de la dueña de la casa y ahora el manifiesta que a el no le dieron todo el dinero y que si esto se lleva a términos legales el negara todo osea que no le dieron ningún dinero. tenemos testigos de que llevamos viviendo allí todo este tiempo viviendo como dueños pagando servicios y manteniendo la casa.

    • BIBIANA ELIZABETH PONCE CANIZARES dice:

      hola buenas noches, debes iniciar un proceso policivo en una inspeccion de policia para que restituya el apto.porque una persona para solicitar la prescripcion adquisitiva debe pernotar en ella. buscate un abogado policivo, y te recupera el apto.

  8. Karyl López dice:

    Buenos días!
    Mi nombre es Karyl Jessica López abogada en ejercicio en la ciudad de Cali y Bogotá, consulta tus dudas al 313 3792876

    • Sandra Amaya dice:

      Buenos días Doctora:
      Quisiera saber en la prescripción ordinaria que podemos entender como justo titulo? pregunto esto porque si existe un titulo como una escritura no seria necesario solicitar ante un Juez la prescripción

  9. yuli perez dice:

    Buenos dias, quisiera preguntarle lo siguiente:
    Hece 10 años y unos meses mi abuela (mama) me dio permiso para construir con mi esposo en el 2do piso de la casa, construimos un apartamento de 120 mtr2. Es totalmente independiente en el vivo con mi esposo y 2 hijas menores comparto gastos de servicios de agua y luz y el pago de los impuestos lo demas es a nuestra costa. ahora ella hace unos años no me volvio a hablar y manifiesta que desea que me vaya. mi pregunta es: Tengo derecho a pedir propiedad del 2do piso que fue construido por nosotros, como lo hago? en este momento nos demando ante una inspeccion de policia por amparo al domicilio, nos pueden desalojar con la visita que van arealizar como se nos manifesto?
    Gracias por su informacion. Vivo en cali, por favor indiquenos si hay oficinas aqui o como es el procedimiento para que lleven nuestro caso. Gracias

    • Karyl López dice:

      Buenos días, Sra. Yuli mi nombre es Karyl y soy abogada en la ciudad de Cali, si gusta puede ponerse en contacto . 313 3792876 y revisar su caso.

  10. daniel rodriguez dice:

    buenas noches quisiera hacer una pregunta, hace 8 años tuve un problema judicial y tuve q irme de el pais, yo tenia un carro y mi hermana lo vendio a un señor, yo le firme una compraventa pero al fin el negocio no se hizo aun asi ella se quedo con la compraventa, ella le devolvio el carro a mi esposa quien se lo vendio al hermano de ella es decir a mi cuñado, yo le hice a el una compraventa, un traspaso y la autorizacion para los traites autenticado en el consulado de venezuela, pero ahora mi hermana empezo a molestar y a pedirle a mi cuñado el carro el problema es q los papeles de el carro aun no se han arreglado aun aparece a mi nombre y ella esta molestando mucho ella dice q la compraventa de ella es mas antigua y q por eso la de mi cuñado no tiene validez y como yo no vivo en el pais y tengo un problema judicial no puedo ir, quiero saber q puedo hacer y si de verdad esa compra venta que cometi el error de no pedirlo tiene validez por ser mas antiguo o solo la q tiene mi cuñado es valida . gracias espro por favor me colaboren y me contesten lo mas claro posible en vedad estoy emproblemado por ese carro

  11. liliana dice:

    hola, mis padres viven en una finca hace 30 años, el dueño murio alos 2 años, y sus herederos gastaron todo lo que tenian y jamas aparecieron luego de 15 años embargaron pero nunca le han pagado a mi padre ni se han hecho cargo de nada ahora que se consiguio un abogado y el proceso no avanza lo pasaron a un tribunal por ser una zona roja el abogado aconseja comprar los derechos es asi?

  12. adriana alvarez dice:

    buenas deseo sabber que tengo que hacer para establecer una demanda de prescripcion adquisitiva de dominio... si tengo necesidad del servicio de un abogado o simplemente como lo dice la ley 791 que con una declaracion judicial puedo acceder a la pertenencia de la propiedad y poder asi sacarle la escritura
    agradezco de antemano la atencion a la presente y su invaluable respuesta.

    • camilo avila dice:

      Adriana,
      Buenas tardes,

      Es necesario que establezca una demanda ordinaria de pertenencia del bien inmueble que tiene en posecion, toda vez que el juez es el único que ordena la inscripción de la medida luego de que dicte la sentencia favorable.
      cualquier inquietud,
      3203285616

  13. edwin dice:

    muy buenos días estoy interesado en realizar un proceso de prescripción adquisitiva de dominio en la ciudad de cali, quisiera contactarme directamente con ustedes para adelantar el proceso respectivo

  14. María teresa dice:

    Hola, mis padres tiene una casa en la cual han vivido por 22 años, (el dueño nunca quiso hacerles escritura) ellos quieren interponer una demanda por prescripción pero no conocen los pasos y lo más importante los documentos que se deben reunir para hacer dicha demanda. Espero respuesta, gracias.

  15. MIRTA M.C.TORRES dice:

    Construimos la casa juntos y se escrituro con ambos nombres, luego de 17 años me divorcie de comun acuerdo quedandome en la casa con mis dos pequeños hijos hoy el menor tiene 28 años, se fijo que al tener 21 años cualquiera podia pedir su venta. siempre me hice cargo de todos los gastos de mantencion e impuestos.MI PREGUNTA ES SI ME PERTENECE LA PROPIEDAD EN SU TOTALIDAD por inaccion de mi ex conyuge

    • marta isabel dice:

      el papá de mi hijo y yo compramos una casa hace 30 años, hace 26 años nos separamos pero yo siempre he estado viviendo aca, puedo hacer la prescripción adquisitiva,. si ambos estamos en la escritura?

  16. Ivan Peña dice:

    Buen día,

    en 1994 mi padre y tio compraron una casa e hicieron escritura formal, la compraron bajo una hipoteca, en el año 2001 mi tio se va de la propiedad y mi padre termina de pagar la hipoteca solo desde el 2001 al 2005. el año anterior mi padre fallece y por mi parte realizo sucesión del 50% de la casa, que le correspondia a mi padre. Ahora mi tio quiere vender el inmueble y que le demos el 50 % , pero el abandono la propiedad y en ningun momento dio dinero para terminar de pagar la propiedad.

    Mi padre y yo tuvimos la posesion del inmueble desde el 2001, a la fecha son mas de 13 años, puedo acudir a alguna accion para quedarme con el 100% del inmueble o evitar que el la quiera vender y quedarse con el 50 %, teniendo en cuenta que desde el 2001 al 2005 no aporta nada para cubrir la hipoteca.

  17. Andrea Bustos dice:

    Buenas tardes, tengo una duda, mi madre vive hace 20 años en un apartamento que adquirió el papá de mis hermanos menores, ellos se separaron hace 10 años, mi mamá pagó al fondo del ahorro la mitad del valor del apto, ella tiene los recibos y el padre de mis hermanos le firmó la la escritura pero no la pudieron registrar porque él tiene una demanda en la cual puso las escrituras como respaldo de una deuda y ahora quieren embargar el apartamento,

    ¿En éste momento mi mamá puede reclamar los derechos sobre el apartamento así no tenga la escritura?

  18. johan dice:

    en mi barrio hay una casa lote que hace como 7 años esta abandonada, esta llena de monte, y se ha inundado como tres veces, que puedo hacer, ya que no aparece dueño y sinceramente me gustaria adquirirla, de forma legal. nadie da razon del dueño, funcionaba una especie de emisora comunitaria o algo asi.

  19. cristian dice:

    hola! ojala puedan orientarme hace mas de 16 año estoy viviendo en un predio que no esta a mi nombre , la historia es un poco larga este predio es de un hermano de mi ex suegro y se paso solo de palabra y así mismo paso a manos de mi ex esposo vivimos aquí cercas de 5 años y me divorcie y me quede viviendo en el predio no tenemos titulo ni un papel que me ampare hace unos días llego un ex cuñado a invadirme y esta construyendo es a la mala por que a mi nunca me pidieron permiso yo ignoraba que tengo derechos sobre el predio por el modo adquisitivo de possession pero no tengo ningún papel para demandar por despojo o poder clausurar su obra una constancia de possession el comisariado me la niega por que dice no quiere problemas no se a donde acudir pueden orientarme

    • Camilo avila dice:

      Cristian
      Buenas Tardes,

      Eventualmente puede iniciar una demanda de pertenencia del bien inmueble, para que le adjudiquen el mismo, y así mismo puede instaurar una querella por perturbación a la posesión.
      cualquier inquietud,
      3203285616

  20. nancho dice:

    Buen Dia, mi madre y mi padre son titulares de un predio que es patrimonio de familia pero mi madre fue quien pago todas las cuotas de la casa y se ha hecho dueña absoluta de la casa y la obligaciones que a ella competen, mi padre se fue de la casa hace 28 años y no dio un solo peso, y se desentendio por completo de la casa, ahora el esta reclamando la mitad de la casa por estar como segundo titular del predio, que debemos hacer para que mi madre se haga al los derechos de la casa en su totalidad? creo que seria lo mas justo despues de tantos años de sacrificio y de haber pagado la casa en su totalidad.

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