Prescripción como modo de adquirir el dominio

En Colombia existen cinco  modos de adquirir el dominio que son la tradición, la accesión, la sucesión por causa de muerte, la ocupación y la prescripción adquisitiva de dominio esta última también puede ser extintiva del dominio. La prescripción adquisitiva de dominio se da cuando se ha poseído un bien por determinado tiempo.

El código civil Colombiano en su artículo 762 define la posesión de la siguiente manera: “es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él, El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo”.

La posesión puede ser regular o irregular; la primera se da cuando existe justo título y buena fe mientras que en la segunda no es necesario ninguno de estos requisitos. Hay que diferenciar la posesión de la mera tenencia, en la mera tenencia se reconoce la propiedad de otro; es decir por ejemplo Juan tiene la cosa, pero la tiene a nombre de otro, no ejerce ánimo de dueño, es como si simplemente cuidara la cosa o disfrutara de ella.

Entonces ¿cuando se da la prescripción adquisitiva de dominio? Se requiere haber poseído el bien, si la prescripción es ordinaria cinco (5) años y diez (10) años si   es extraordinaria, claro esto en cuanto a bienes inmuebles se refiere. La ordinaria se da cuando se ha poseído de manera regular el bien y la extraordinaria cuando se ha poseído de manera irregular.

Anteriormente el código civil establecía diez (10) años para la prescripción ordinaria y veinte (20) para la extraordinaria, pero la ley 791 de 2002 redujo la prescripciones veintenarias a diez (10) años y estableció el tiempo de la prescripción ordinaria en cinco (5) años. La modificación realizada por esta ley es muy importante ya que reduce el tiempo para las personas que han poseído y ejercido su ánimo de señor y dueño, dándoles la posibilidad que en menor tiempo puedan por declaración judicial a través del proceso de pertenencia tener la propiedad.

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477 Opiniones
  1. john jairo dice:

    buen dia, hace 9 años le compre la casa a un tio pero lo deje continuar viviendo en la casa porque alli cuidad de mi abuela, esta persona quiere iniciarme un proceso de pertenencia o posesion ya que no le funciono un proceso reivindicatorio en mi contra ademas ha manifestado a vecinos que el es poseedor del inmueble yo pago los impuestos y he realizado el desemglobe porque contruí apartamentos ademas el inmueble esta hipotecado. les agradezco su respuesta o guía para contratar los servicios de un abogado experto en estos casos. gracias.

  2. Edelmira Romero de sanchez dice:

    Hace treinta y cinco años mi mamá adquirió un lote los recibos de servicios llegan a su nombrese ha solicitado certificado catastral y aparece como dueña unica ya se construyó y es una casa de dos pisos a la fecha mi mamá no tiene escritura del inmueble todo esto lo tiene al día con impuesto Y servicios que tenemos que hacer para que ella tenga su escritura

  3. Edelmira Romero de sanchez dice:

    Mi mamá es la única dueña de un inmueble desde hace treinta y cinco añosyella aparece en todos los recibos de servicios esta al día con el impuesto catastral pero no aparece en Notariado y registro y no tiene escritura que tengo que hacer para solicitar la escritura?

  4. mar torres dice:

    buen día llevo 10 años ocupando un bien de manera pacifica, publica y no interrumpida, ese bien tiene una demanda x los dueños como divisorio, en esos 10 años ni el uno ni el otro a venido al bien yo e pagado los impuestos los servicios públicos, e echo todo como si yo fuera la dueña.
    puedo pedir la prescripción adquisitiva de dominio aun con la demanda que los señores tienen en curso

  5. Camila dice:

    Buenas tardes tengo el siguiente caso: ). El día 20 de enero de 2016 Roberto recibió en su empresa una notificación de una demanda reivindicatoria en la que Fernando Alzate pretende que se le reconozca y declare como único propietario del bien inmueble “Colorado” por haberlo adquirido mediante la sucesión por causa de muerte del señor Javier Alzate del cual él es único heredero; procedimiento que adelantó en notaría y sin oposición de terceros en el año 2015. Solicita adicionalmente que el inmueble sea restituido con todos los frutos naturales y civiles percibidos durante el tiempo de la posesión Roberto.
    2). Roberto alega los siguientes hechos: Javier Alzate era dueño de varios lotes en la ciudad de Bogotá y sus alrededores. Entre ellos se encuentra el lote “Pensilvania” identificado con la matrícula inmobiliaria 50N -13459760 en el cual en este lote Javier planeaba hacer un edificio para arrendar apartamentos y el lote “Colorado” con matrícula 50C- 00057896 . Javier, cansado del ruido de la ciudad se fue a vivir al pueblo Los Santos, en Santander, en 1998. Antes de irse hizo una fiducia con “Aliados Fiduciarios” para la construcción del edificio de apartamentos y dejó su otro lote al cuidado de Roberto. El 5 de enero de 1988 Roberto y Javier celebraron un contrato de trabajo en presencia del único hijo de Javier: Fernando. Javier no volvió a Bogotá pues en 1995 entregó la administración del edificio de apartamentos a la Inmobiliaria “La Puerta”. Roberto construyó una casa de una sola planta, de 70 metros cuadrados. Javier, al enterarse, requirió a Roberto por escrito, pues esto no estaba dentro de sus funciones laborales. Roberto fue a Santander en diciembre de 1998 y le explicó a Javier que si puede vivir en el predio le es más fácil para él el cuidado del mismo. Acordaron entonces que un 2% del salario de Roberto se dedicaría a un pago mensual por el uso de la misma a favor de Javier. Desde entonces, Roberto levantó una pequeña bodega prefabricada en donde puso una carpintería llamada “El Roble”. Desde finales de 2005, Roberto no vuelve a recibir su salario. Preocupado por esto trata de encontrar a Javier pero le resulta imposible. La gente en Los Santos dice que Javier tuvo un infarto y fue trasladado a la ciudad de Bucaramanga donde al parecer falleció. Al volver a Bogotá el 10 de abril de 2006, después de su viaje de dos días a Los Santos, Santander, para averiguar por lo que había sucedido, Roberto habló con sus vecinos y les contó que se quedó sin uno de los trabajos con los que se sostenía, por lo que ha decidido expandir sus negocios. Los vecinos le dan un préstamo y él mejora su negocio a través de la creación de una página de internet y la formalización de la misma. Desde entonces, y hasta la fecha en que recibe la notificación, Roberto pudo construir un mejor lugar para vivir y terminó por hacer un amplio almacén de muebles por encargo: “el Roble”.
    ¿Usted como juez que haría? ¿ a favor de quién le daría ell fallo?

    • Pedro Narvaez dice:

      No se resuelven preguntas de estudiantes de derecho, tomen un libro, revisen sentencias, pero no esperen que se les resuelvan las preguntas dejadas por un profesor de derecho; grave tener este tipo de estudiantes.

  6. SANDRA Moncada dice:

    CORDIAL SALUDO
    Habito en una casa por mas de quince años, mi esposo adquirio la compra de la casa , pero no se hizo escrituras, a pesar que el pago la casa con capital y unas máquinas , mi esposo dejo la casa hace tres años, y mis hijos ya mayores de edad me aconsejaron averiguar si puedo hacer un proceso de pertenencia por la posesion por el timpo arriba mencionado.
    Se han echo mejoras de cocina , baños y muebles , se han pagado algunos impuestos como predial y valorizcion, pero estos salen a nombre de otra persona , no salen a nombre de mi esposo, ni mio , ni de mis hijos, el nombre que aparece , tampoco es de la persona que le vendio la casa a mi esposo, del cual no sabemos nada a la fecha. al parecer este señor vendio a otra persona la casa , y es el que aparece en los recibos , pues inicialmente aparecia el nombre del señor que nos hizo la venta, y ahora aparece otra sin embargo se han hecho pagos paraciales de estos impuestos y hay una deuda

    que debo hacer????

    gracias
    Sandra Moncada

    • Honorio Carreño Vanegas dice:

      Buenos días,

      En este caso si es factible iniciar un proceso de pertenencia, y como soporte se deben presentar los documentos que menciona y que demuestran el animo de posesión.

      Debe tener en cuenta que por el hecho de adquirir la posesión por prescripción, conlleva a que se asuman igualmente las deudas que menciona y que recaen sobre el inmueble.

  7. carlos rivera dice:

    Me gustaría saber cual es el termino de la prescripción para los muebles y su norma que la regula o reglamenta.

  8. martha dice:

    buenas noches mi caso es un sobrino vivía con mi mama y se quiere quedar con la casa llevamos el caso ante el inspector de policía y este le dio la posesión luego interpusimos un amparo al domicilio y de nuevo el inspector fallo a favor del sobrino alegando que en los dos procesos ya habían prescrito quiero saber si el amparo a domicilio tiene fecha de vencimiento a quien podemos a cudir para que revise el proceso y el fallo que dio el inspector, gracias por su respuesta

  9. maria teresa dice:

    buenos días, quería hacer una pequeña consulta de ser posible es que tengo la tarea de investigar sobre como legalizar una servidumbre o declaratoria de servidumbre.(Se va a construir una escuela pero se requiere de la servidumbre a través de un lote del que el propietario no quiere ni hace presencia).
    Gracias.

  10. Angelo Castellanos dice:

    Mi abuelo era el titular de un bien inmueble (terreno y 2 casas). El bien tuvo en sus orígenes Escritura y Registro. Con el pasar del tiempo, tanto la Notaría y la Oficina de Registro se quemaron en un incendio
    que devastó, casi la mitad del pueblo, dejando muchas propiedades, sin título. Mi Abuelo tuvo 11hijos,
    (entre ellos mi madre), de los cuales casi la mitad se fueron para el exterior y el resto, una mínima parte residió en el pueblo y la otra, en distintas partes del País. Esos 11 herederos fueron todos hermanos muy
    unidos, pero no se preocuparon en vida, por legalizar la propiedad. En el 2.004, cuando aún quedaban 7
    hermanos vivos, ya casi para morir, éstos se reunieron y en un acto de confianza infinita autorizaron a una
    cuñada, viuda de uno de sus hermanos ya muerto, que residía en el pueblo y usufructuaba la propiedad, para que con el aporte económico de todos, buscara un Abogado, que legalizara la propiedad, pero no le dijeron cómo, pues ninguno de ellos sabía nada de leyes. Ella buscó un Abogado y aconsejada por éste, inició un Juicio de prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio, a favor de ella, en vez de haberse investido de un poder firmado por todos y haber instaurado el Juicio a favor de todos. Al cabo de un año, obtuvo mediante Sentencia de prescripción extraordinaria de dominio, a su favor, la propiedad de un bien que tenia una tradición de más de 100 años y era de 11 herederos. Hecho esto, ella a través de un plano de Loteo, a manera de un conjunto cerrado, con una vía de acceso a la propiedad y un área de parqueo (zona común), segregó para sus 4 hijos, la mayor y mejor parte de la propiedad y el resto, a través de 9 Escrituras de Donación y una de Compraventa, lo distribuyó, entre las 10 partes restantes, reteniendo hasta hoy, es decir 10 años después, a su nombre, la vía de acceso (servidumbre) y el área de estacionamiento. Son dos cosas puntuales las que necesito saber: La una el camino a seguir, para hacerla traspasar a cada uno de los 9 Donatarios, como al que le otorgó, por Compraventa, las alícuotas, que les corresponden, dentro de esa zona común (vía de acceso y área de estacionamiento) y/o saber, de cuántos años es el término de ley, para instaurar un juicio del nulidad absoluta, del proceso y la sentencia de prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio, que le otorgó la propiedad, comoquiera que ella estaba incursa en las 3 causales de ley, que le impedían prescribir (y que podemos probar), a lo que se atrevieron, ella y su Abogado, pues sabían, que todos confiaban y nadie iba a hacer oposición. Para guiar una solución, a nuestra situación, necesitamos consultar a un Abogado especialista, en estos temas y estamos dispuestos a acordar los honorarios que genere nuestra consulta. Muchas gracias y doy disculpas, por lo extenso de mi planteamiento. Atentamente.

    Angelo Castellanos.

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