No se podrán escriturar inmuebles por un valor inferior al de la venta

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Escriturar un inmueble por un valor inferior a de la venta, es una práctica utilizada para disminuir costos notariales y registrarles, y por qué no decirlo, para evadir impuestos, pero esto cambiará.

Esta práctica es tan arraigada que el gobierno, y hasta los notarios son conscientes y la han tolerado por años, hasta la entrada en vigencia de la ley 1943 de 2018.

Esta ley contiene una disposición que busca eliminar esta práctica, con lo que se busca reducir los niveles de evasión tanto en el impuesto a la renta, de ganancias ocasionales, y en adelante, el impuesto al consumo por venta de bienes inmuebles.

El artículo 90 del estatuto tributario fue modificado, y en inciso 6 encontramos lo siguiente:

«En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente; en caso de que tales pactos existan, deberá informarse el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe declarar que no existen sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o, de lo contrario, deberá manifestarse su valor. Sin las referidas declaraciones, tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales -DIAN para determinar el valor real de la transacción.»

Eso de comprar una casa por $200.000.000 y escriturarla por $100.000.000 quedará en el pasado, o por lo menos esa es la intención del gobierno.

Por obligación las partes deben declarar bajo juramento que el valor escriturado es el real, y si esa declaración no se hace, la ley supone que el valor es 4 veces superior, de manera que para el ejemplo propuesto en el anterior párrafo, se presume que el negocio fue por $400.000.000, así que será absolutamente necesario hacer esa declaración juramentada en la escritura pública.

¿El objetivo de la declaración juramentada?

Seguramente quien compra una casa en 200 millones y la escritura por 100 millones, no tendrá problemas en jurar que el valor real es de 100 millones y con eso quedaría solventado el asunto, pero hay dos situaciones a considerar:

  1. Prohibición de hacer pagos en efectivo.
  2. Posible delito penal.

La prohibición de comprar bienes inmuebles pagando en efectivo.

Respecto a la prohibición de hacer pagos en efectivo, el mismo artículo 90 del estatuto tributario dispone:

«A partir del 1 de enero de 2019, no serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras.»

De acuerdo a esta norma, si compramos una casa en efectivo, esa casa no tendrá costo fiscal, pues sólo se reconoce el costo si el pago se hace por intermedio de una entidad bancaria.

Lo anterior hace más complicado mentir sobre el valor real de la venta, pues se ha de conservar la prueba de que el pago se hizo en efectivo. Por supuesto siempre podrá pagarse la pare oculta de la venta en efectivo, pero ello igualmente conlleva un riesgo.

La responsabilidad penal por mentir en la declaración jurada

Declarar bajo juramente en la escritura pública un valor diferente al real, podría eventualmente configurar delitos penales, y ello puede conducir a que un proceso de fiscalización tributaria eventualmente pueda derivar en una investigación penal.

Respecto a la responsabilidad penal por mentir en una declaración juramentada consignada en la escritura pública, no podemos afirmar exactamente qué delito se configuraría, pero de lo que si estamos seguros, es que se incurre en alguno, y agradecemos que un abogado penalista nos ilustre al respecto.

Conozca sus obligaciones tributarias y las consecuencias por no cumplirlas con nuestro Procedimiento tributario.

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Déjenos su opinión

8 Opiniones
  1. marco Dice:

    seria 100.0000 en lugar de 100.000

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    • Jose Villa Dice:

      Bueno marco, explique lo que quiso decir, porque tiene un enredo el berraco con los ceros y los puntos decimales.

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  2. Neschado Dice:

    Pareciera que se busca con la norma es incentivar el crédito más que el control, que pasa sí el usuario tiene un ahorro?, tendría que endeudarse por más de lo necesario, el colmo sería que te prohíban de alguna forma abonar lo ahorrado.

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    • GustavoJC Dice:

      Utilizar una entidad financiera no implica solicitar créditos, a lo que apunta es a que se haga por transacción bancaria. Si tenes ahorros, lo que deberías hacer según la nueva ley, es depositarlo en tu cta y posteriormente hacer una transferencia o pagar con un cheque.

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  3. LUIS64 Dice:

    Se puede concluir que tácitamente se esta gravando con 4 por mil tanto el vendedor como el comprador y exponiéndolos a pagos por servicios bancarios, al que tener que ambos ingresar el dinero al sistema.?

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    • GustavoJC Dice:

      No conozco bien la ley y debería profundizar más, pero si lo haces por intermedio de una cta AFC, tendría entendido que no. Pero, necesitaría leer más al respecto.

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  4. Lola Dice:

    No estoy de acuerdo con esta nueva ley .Es obvio que lo que se busca es cobrar servicios bancarios ,el que no tiene una cuenta bancaria .TIENE POR OBLIGACIÓN ABRIRLA PARA ESTA TRANSACCIÓN?

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  5. Ivan Dice:

    ¿y que pasa cuando la venta se hace por cuotas o a crédito? ¿Como se determina el costo?

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