No se podrán escriturar inmuebles por un valor inferior al de la venta

Por 2 enero, 2019

Escriturar un inmueble por un valor inferior a de la venta, es una práctica utilizada para disminuir costos notariales y registrarles, y por qué no decirlo, para evadir impuestos, pero esto cambiará.

Esta práctica es tan arraigada que el gobierno, y hasta los notarios son conscientes y la han tolerado por años, hasta la entrada en vigencia de la ley 1943 de 2018.

Esta ley contiene una disposición que busca eliminar esta práctica, con lo que se busca reducir los niveles de evasión tanto en el impuesto a la renta, de ganancias ocasionales, y en adelante, el impuesto al consumo por venta de bienes inmuebles.

El artículo 90 del estatuto tributario fue modificado, y en inciso 6 encontramos lo siguiente:

«En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente; en caso de que tales pactos existan, deberá informarse el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe declarar que no existen sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o, de lo contrario, deberá manifestarse su valor. Sin las referidas declaraciones, tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales -DIAN para determinar el valor real de la transacción.»

Eso de comprar una casa por $200.000.000 y escriturarla por $100.000.000 quedará en el pasado, o por lo menos esa es la intención del gobierno.

Por obligación las partes deben declarar bajo juramento que el valor escriturado es el real, y si esa declaración no se hace, la ley supone que el valor es 4 veces superior, de manera que para el ejemplo propuesto en el anterior párrafo, se presume que el negocio fue por $400.000.000, así que será absolutamente necesario hacer esa declaración juramentada en la escritura pública.

¿El objetivo de la declaración juramentada?

Seguramente quien compra una casa en 200 millones y la escritura por 100 millones, no tendrá problemas en jurar que el valor real es de 100 millones y con eso quedaría solventado el asunto, pero hay dos situaciones a considerar:

  1. Prohibición de hacer pagos en efectivo.
  2. Posible delito penal.

La prohibición de comprar bienes inmuebles pagando en efectivo.

Respecto a la prohibición de hacer pagos en efectivo, el mismo artículo 90 del estatuto tributario dispone:

«A partir del 1 de enero de 2019, no serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras.»

De acuerdo a esta norma, si compramos una casa en efectivo, esa casa no tendrá costo fiscal, pues sólo se reconoce el costo si el pago se hace por intermedio de una entidad bancaria.

Lo anterior hace más complicado mentir sobre el valor real de la venta, pues se ha de conservar la prueba de que el pago se hizo en efectivo. Por supuesto siempre podrá pagarse la pare oculta de la venta en efectivo, pero ello igualmente conlleva un riesgo.

La responsabilidad penal por mentir en la declaración jurada

Declarar bajo juramente en la escritura pública un valor diferente al real, podría eventualmente configurar delitos penales, y ello puede conducir a que un proceso de fiscalización tributaria eventualmente pueda derivar en una investigación penal.

Respecto a la responsabilidad penal por mentir en una declaración juramentada consignada en la escritura pública, no podemos afirmar exactamente qué delito se configuraría, pero de lo que si estamos seguros, es que se incurre en alguno, y agradecemos que un abogado penalista nos ilustre al respecto.

Conozca sus obligaciones tributarias y las consecuencias por no cumplirlas con nuestro Procedimiento tributario.

Temas relacionados

Gerencie.com en su correo.

Suscríbase y nosotros colocaremos en su bandeja de entrada la mejor información que generamos diariamente.


Déjenos su opinión

12 Opiniones
  1. marco Dice:

    seria 100.0000 en lugar de 100.000

    Responder
    • Jose Villa Dice:

      Bueno marco, explique lo que quiso decir, porque tiene un enredo el berraco con los ceros y los puntos decimales.

      Responder
  2. Neschado Dice:

    Pareciera que se busca con la norma es incentivar el crédito más que el control, que pasa sí el usuario tiene un ahorro?, tendría que endeudarse por más de lo necesario, el colmo sería que te prohíban de alguna forma abonar lo ahorrado.

    Responder
    • GustavoJC Dice:

      Utilizar una entidad financiera no implica solicitar créditos, a lo que apunta es a que se haga por transacción bancaria. Si tenes ahorros, lo que deberías hacer según la nueva ley, es depositarlo en tu cta y posteriormente hacer una transferencia o pagar con un cheque.

      Responder
      • RAMIRO PUERTA Dice:

        Al hacer la transacción en una entidad bancaria, el gobierno estaría ganando también por el cuatro por mil…. A ojos vistos no saben como meterle la mano al bolsillo a los colombianos.

        Responder
  3. LUIS64 Dice:

    Se puede concluir que tácitamente se esta gravando con 4 por mil tanto el vendedor como el comprador y exponiéndolos a pagos por servicios bancarios, al que tener que ambos ingresar el dinero al sistema.?

    Responder
    • GustavoJC Dice:

      No conozco bien la ley y debería profundizar más, pero si lo haces por intermedio de una cta AFC, tendría entendido que no. Pero, necesitaría leer más al respecto.

      Responder
  4. Lola Dice:

    No estoy de acuerdo con esta nueva ley .Es obvio que lo que se busca es cobrar servicios bancarios ,el que no tiene una cuenta bancaria .TIENE POR OBLIGACIÓN ABRIRLA PARA ESTA TRANSACCIÓN?

    Responder
  5. Ivan Dice:

    ¿y que pasa cuando la venta se hace por cuotas o a crédito? ¿Como se determina el costo?

    Responder
  6. RGRO Dice:

    -Sobre el asunto jurar “bajo la gravedad de juramento» o «declaración juramentada» para el CRISTIANO NO TIENE VALIDEZ pues son claras en los Evangelios las palabras de JESUCRISTO en el denominado Sermón del Monte:
    Mat 5:34 Mas yo os digo: NO JURÉIS EN NINGUNA MANERA: ni por el cielo, porque es el trono de DIOS;
    Mat 5:35 Ni por la tierra, porque es el estrado de sus pies; ni por Jerusalem, porque es la ciudad del gran Rey.
    Mat 5:36 Ni por tu cabeza jurarás, porque no puedes hacer un cabello blanco ó negro un solo cabello,
    Mat 5:37 Pero sea vuestro hablar: Sí o No; porque lo que es más de esto, procede del maligno (Satanás).
    y muchas otras citas referentes a «jurar» o «poner por testigo a DIOS, a sí mismo o a otras personas u objetos».
    Además el CRISTIANO ACATA esta otra cita bíblica: “ES NECESARIO OBEDECER A DIOS ANTES QUE A LOS HOMBRES” Hechos 5:29

    Y la NORMA SUPERIOR humana en Colombia, garantiza y protege estas CONVICCIONES O CREENCIAS CRISTIANAS así:
    CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE COLOMBIA 1991
    Artículo 18. SE GARANTIZA LA LIBERTAD DE CONCIENCIA. Nadie será molestado por razón de sus CONVICCIONES O CREENCIAS ni compelido a revelarlas NI OBLIGADO A ACTUAR CONTRA SU CONCIENCIA.
    Artículo 19. SE GARANTIZA LA LIBERTAD DE CULTOS. Toda persona tiene derecho a profesar libremente su religión y a difundirla en forma individual o colectiva. TODAS LAS CONFESIONES RELIGIOSAS E IGLESIAS SON IGUALMENTE LIBRES ANTE LA LEY.

    Las otras normas o leyes son de categoría menor y no pueden modificar ni contradecir la CONSTITUCIÓN POLÍTICA de superior jerarquía, tal como la Ley 1943 de 2018.

    Responder
  7. rgro Dice:

    Continúa
    CONCLUSIÓN: la Ley 1943 de 2018 VIOLA la LIBERTAD DE CONCIENCIA, OBLIGA al CRISTIANO A ACTUAR CONTRA SU CONCIENCIA, por tanto el CRISTIANO no la debe OBEDECER en lo relacionado con » jurar bajo la gravedad de juramento» o «declaración juramentada».

    Si bien es cierto que los CRISTIANOS, según Romanos 13:1, deben “someterse las autoridades superiores; porque no hay autoridad sino de parte de Dios, y las que hay, por Dios han sido establecidas”, pero a no todas las autoridades, (gobernantes, magistrados) debe someterse los CRISTIANOS, solamente a las autoridades que son “servidores de DIOS para nuestro bien” según Romanos 13:4. Y evidentemente esa Ley 1943 de 2018, además de violar su propia norma de superior jerarquía, proviene de magistrados quienes no son servidores de DIOS para nuestro bien, son todo lo contrario.

    -Surge la pregunta: ¿QUÉ HACE O CÓMO PROCEDE EL CRISTIANO ANTE ESTA SITUACIÓN?
    Indudablemente el NOTARIO encargado en este caso de aplicar esta nefasta e ilegal Ley 1943 de 2018 no atiende argumentos, aunque pueden existir NOTARIOS CRISTIANOS que entenderían, pero lo único que pueden hacer es dejar constancia como esta: “el comprador y/o vendedor……declara ser CRISTIANO o declara profesar el CRISTIANISMO” (lo cual sería útil para el caso eventual de ser acusado de cometer un “presunto” delito penal). Pues DE TODAS FORMAS FIRMARÁ lo que el NOTARIO le presente porque necesita comprar casa para vivienda o vender propiedad por diversos motivos y sobre todo porque guarda fidelidad o lealtad al negocio de compraventa efectuado de manera LIBRE (sin juramentos, intimidantes, conminatorios, amenazadores por la posibilidad de incurrir en un delito. Que de ese modo esos juramentos resultan inocuos tanto para CRISTIANOS o no).
    Así que las partes puestas de acuerdo sin presiones ni coacciones escriben un documento PRIVADO o Contrato de Promesa de Compraventa, imprimen dos copias una para cada uno de los contratantes, cuyas firmas y huellas autentican en Notaría.
    Las NOTARÍAS antes imparciales, han perdido la confianza del público pues se han convertido en juez y parte a partir de esta infortunada Ley y deben limitarse a comparar, reconocer o certificar unas firmas pero no guardarán copia.

    Responder
  8. JAIME Dice:

    Estoy negociando un apartamento por un precio bastante inferior al del avalúo catastral, pues el vendedor ha tratado de venderlo infructuosamente por un precio superior y ademas esta en muy mal estado.

    Me preocupa que a pesar de declarar bajo juramento que el valor escriturado es el real, la ley presuma que el negocio fue por mayor valor y termine en un lío.

    Responder
En Gerencie.com está permitido opinar, criticar, discutir, controvertir, disentir, etc., pero debe hacerlo con respeto, sin insultar y sin ofender a otros.

Información legal aplicable para Colombia.

¿Preocupado por su pensión?