¿La escritura pública de compraventa presta mérito ejecutivo?

Es frecuente leer que la escritura pública de compraventa es un título traslaticio de dominio y no un título ejecutivo, y que por eso no se puede demandar ejecutivamente al comprador que no paga ni al vendedor que no entrega. La afirmación es imprecisa: la escritura es el título que permite transferir la propiedad, según los artículos 745 y 756 del Código Civil, y además puede ser título ejecutivo si cumple el artículo 422 del Código General del Proceso. ¿De qué depende que se pueda ejecutar y qué hacer cuando no se puede?

Título traslaticio y título ejecutivo no se excluyen.

La palabra «título» tiene aquí dos significados distintos, y la confusión nace de mezclarlos.

En el derecho civil, el título es el acto jurídico que sirve de causa para transferir un bien. Así lo exige el artículo 745 del Código Civil:

«Para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio, como el de venta, permuta, donación, etc.»

En la compraventa de inmuebles, ese título es la escritura pública, y la propiedad se transfiere cuando la escritura se inscribe en la oficina de registro de instrumentos públicos, conforme al artículo 756 del mismo código. Es lo que se conoce como título y modo: la escritura es el título y el registro es el modo.

En el derecho procesal, en cambio, el título ejecutivo es el documento que permite cobrar una obligación directamente, sin un juicio previo que la declare. Una cosa no impide la otra: la misma escritura puede servir para transferir el inmueble y para cobrar una obligación que haya quedado pendiente.

• Liquidador de renta personas naturales
• Guía Laboral 2026
• Calculadora de retención en la fuente por salarios

Requisitos para que la escritura sea título ejecutivo.

Los requisitos del título ejecutivo están en el artículo 422 del Código General del Proceso, que señala en su primera parte:

«Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él…»

Por lo anterior, no basta con que exista una escritura. Lo que se ejecuta no es el documento, sino una obligación que conste en él y que reúna estas características:

• Expresa: que esté escrita en la escritura, y no que haya que deducirla o suponerla.
• Clara: que no deje dudas sobre quién debe, a quién, qué y cuánto.
• Exigible: que ya se pueda cobrar, porque se venció el plazo o se cumplió la condición de la que dependía.
• Proveniente del deudor: que el obligado haya firmado el documento. En la escritura de compraventa firman vendedor y comprador, de modo que este requisito por regla general se cumple.

El requisito que suele fallar no es la forma, sino el contenido: la mayoría de las escrituras declaran que todo se cumplió, y entonces no queda ninguna obligación pendiente que cobrar.

Además, quien quiera ejecutar con base en la escritura debe pedir en la notaría la copia que presta mérito ejecutivo. Según el artículo 80 del decreto 960 de 1970, cuando el instrumento contiene una obligación exigible, el notario señala la copia que presta ese mérito, que es la primera que se expide, con el nombre del acreedor a cuyo favor se entrega. Las demás copias llevan una nota de que no sirven para cobrar.

Cuándo la escritura presta mérito ejecutivo.

La escritura sirve para iniciar un proceso ejecutivo cuando en ella quedó una obligación sin cumplir, con fecha o condición de pago definida. Los casos más comunes son dos.

El comprador quedó debiendo un saldo del precio.

Es el caso típico. La escritura dice que el comprador pagó una parte del precio y que pagará el resto en una fecha determinada. Esa cláusula contiene una obligación de pagar una suma de dinero, expresa, clara y con fecha de exigibilidad.

Vencida la fecha sin pago, el vendedor puede demandar ejecutivamente el saldo, más los intereses moratorios pactados o, a falta de pacto, los legales del artículo 1617 del Código Civil. El juez libra mandamiento de pago y ordena al comprador pagar en cinco días, según el artículo 431 del Código General del Proceso.

Ejemplo: supongamos que Pedro vende a Luisa una casa por $300.000.000. En la escritura consta que Luisa pagó $200.000.000 a la firma y que pagará los $100.000.000 restantes el 30 de junio de 2026, y también que Pedro entregó la casa en esa misma fecha de la firma.

Llegado el 30 de junio, Luisa no paga. Como Pedro ya cumplió su parte, porque la escritura misma dice que entregó, y la obligación de Luisa está escrita, es clara y está vencida, Pedro puede demandarla ejecutivamente por los $100.000.000 y sus intereses de mora, y pedir desde el principio el embargo de bienes de Luisa.

El saldo quedó garantizado con hipoteca.

Es frecuente que en la misma escritura el comprador constituya una hipoteca sobre el inmueble a favor del vendedor para garantizar el saldo del precio.

En ese caso, el vendedor puede acudir al proceso ejecutivo para la efectividad de la garantía real del artículo 468 del Código General del Proceso, en el que el bien hipotecado se embarga y se remata para pagar la deuda. Es la vía más segura para el vendedor, porque el inmueble responde por el saldo aunque el comprador lo haya vendido a otra persona.

Cuándo la escritura no presta mérito ejecutivo.

En la práctica son más los casos en que la escritura no sirve para ejecutar. Hay dos situaciones que lo explican.

La escritura dice que el precio ya se pagó.

La gran mayoría de las escrituras incluyen una cláusula en la que el vendedor declara haber recibido el precio a satisfacción. Si en realidad el comprador no pagó, la escritura no contiene ninguna obligación pendiente, de modo que no hay nada que ejecutar.

Peor aún, esa declaración juega en contra de quien la firmó. El artículo 1934 del Código Civil dispone:

«Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores.»

La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha interpretado que esa restricción protege a los terceros, pero no impide que, entre las partes del contrato, el vendedor demuestre que el precio no se pagó. Así lo recordó el Tribunal Superior de Medellín en sentencia del 23 de octubre de 2024 (radicado 05001 31 03 007 2020 00270 02), con apoyo en la sentencia de la Corte Suprema del 21 de octubre de 2010 (expediente 2003-00527-01).

Ahora bien, esa prueba no se puede hacer en un proceso ejecutivo, sino en un proceso declarativo. Allí el vendedor puede pedir, a su elección, el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización de perjuicios, según los artículos 1546 y 1930 del Código Civil. Cómo recuperar el inmueble cuando se pide la resolución lo explicamos en el artículo sobre el incumplimiento en la compraventa de vivienda.

En consecuencia, el vendedor que declara en la escritura haber recibido un precio que no recibió pierde la vía rápida del proceso ejecutivo y queda con la carga de probar el no pago.

Las obligaciones de las dos partes están pendientes.

La compraventa es un contrato bilateral: vendedor y comprador se obligan recíprocamente. Por eso aplica el artículo 1609 del Código Civil:

«En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.»

De ahí se sigue que quien pretende ejecutar debe acreditar que cumplió o se allanó a cumplir lo que le correspondía. Si la escritura no lo demuestra, el demandado puede oponer la excepción de contrato no cumplido, y el título deja de ser claro.

Cuando el cumplimiento propio no consta en la escritura, la jurisprudencia habla de un título ejecutivo complejo: la escritura más los documentos que prueben ese cumplimiento, provenientes del deudor. Si esos documentos no existen y el cumplimiento hay que probarlo con testigos u otros medios, la discusión corresponde al proceso declarativo y no al ejecutivo.

¿Cómo se exige la entrega del inmueble vendido?

Aquí la respuesta es distinta, porque el proceso ejecutivo no está diseñado para obligar a entregar un inmueble.

El artículo 426 del Código General del Proceso regula la ejecución de obligaciones de dar una especie mueble o bienes de género distintos de dinero, y de hacer. Con base en ese texto, el Tribunal Superior de Medellín, en auto del 28 de junio de 2024 (radicado 05001310300720200027002), confirmó la negativa a librar mandamiento ejecutivo para la entrega de un inmueble prometido en venta, por considerar que esa norma no cobija los inmuebles.

La vía que la ley prevé para el comprador cuya escritura ya está registrada es el proceso verbal de entrega de la cosa por el tradente al adquirente, del artículo 378 del Código General del Proceso, que dispone en su primer inciso:

«El adquirente de un bien cuya tradición se haya efectuado por inscripción del título en el registro, podrá demandar a su tradente para que le haga la entrega material correspondiente.»

Y sobre el documento que debe acompañarse, agrega el tercer inciso de la misma norma:

«A la demanda se acompañará copia de la escritura pública registrada en que conste la respectiva obligación con carácter de exigible, y si en ella apareciere haberse cumplido, el demandante deberá afirmar, bajo juramento que se considerará prestado por la presentación de la demanda, que no se ha efectuado.»

Este proceso tiene una ventaja importante: si el vendedor no se opone dentro del traslado, el juez ordena la entrega sin más trámite. Y aunque la escritura diga que el inmueble se entregó, basta con que el comprador afirme en la demanda que no lo recibió, a diferencia de lo que ocurre con la declaración de pago del precio.

Si la escritura todavía no se ha registrado, este proceso no procede, porque el comprador aún no es dueño. En ese caso, lo primero es registrarla, como explicamos en el artículo sobre qué pasa si la escritura de compraventa no se registra. Y si lo que falta es la firma de la escritura, el problema es otro: hay que mirar si la promesa de compraventa presta mérito ejecutivo para exigir que se firme.

Con todo, el comprador también puede optar por el camino del artículo 1882 del Código Civil: pedir en un proceso declarativo el cumplimiento o la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios por la demora en la entrega.

Resumen de las vías según el caso.

La siguiente tabla resume qué proceso corresponde en cada situación.

Como se puede observar, la clave no está en el tipo de documento, sino en lo que quedó escrito en él.

Cómo redactar la escritura para que preste mérito ejecutivo.

Si el precio no se paga completo a la firma, conviene que la escritura deje constancia exacta de lo que queda pendiente. Estos son los puntos que no deben faltar:

1. El valor total del precio y el valor efectivamente recibido a la firma.
2. El saldo pendiente, en números y letras.
3. La fecha exacta de pago del saldo, o de cada cuota si se paga por partes.
4. Los intereses de plazo y de mora, si se pactan.
5. La constancia de que el vendedor entregó el inmueble, o la fecha en que lo entregará.
6. La hipoteca que garantiza el saldo, si las partes la acuerdan.

A continuación, un modelo de cláusula que recoge esos elementos.

Así redactada, la escritura deja una obligación expresa, clara y con fecha de exigibilidad, y además deja probado que el vendedor cumplió su parte, lo que cierra el paso a la excepción de contrato no cumplido.

De acuerdo con nuestro criterio, además de esa cláusula conviene que el comprador firme un pagaré por el saldo. El pagaré es un título valor autónomo, que no depende de la prueba del cumplimiento del contrato, y simplifica el cobro.

Firme antes una promesa de compraventa.

La escritura es el punto final del negocio. Antes de llegar a ella, lo recomendable es firmar una promesa de compraventa, que es un contrato preparatorio: las partes no venden todavía, sino que se obligan a celebrar la compraventa en una fecha determinada bajo unas condiciones preestablecidas.

Su función es precisamente garantizar que la escritura se firme, y que se firme en las condiciones acordadas. Para que produzca efectos debe constar por escrito y fijar con precisión cuándo se celebrará el contrato prometido, entre otros requisitos del artículo 1611 del Código Civil.

Bien redactada, la promesa le sirve a las dos partes por estas razones:

• Deja por escrito el precio, la forma de pago, la fecha de entrega y la notaría, la fecha y la hora en que se firmará la escritura.
• Permite pactar arras o una cláusula penal a cargo de quien incumpla.
• Si una de las partes no se presenta a firmar, la otra puede exigirle que lo haga, incluso por proceso ejecutivo cuando la promesa reúne los requisitos del título ejecutivo.

Eso sí, lo que se pacte en la promesa sobre el saldo del precio y la entrega debe repetirse en la escritura. De acuerdo con nuestro criterio, una vez firmada, es la escritura la que rige la venta, y si en ella el vendedor declara recibido el precio, la promesa no le servirá para cobrar el saldo.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

• Liquidador de pensiones en Colpensiones
• Proyección y planeación pensional
• Liquidador de intereses propiedad horizontal
• Guía de propiedad horizontal
• Liquidador de intereses judiciales y comerciales
• Guía de arrendamiento sin riesgo