Propiedad horizontal

CONSEJO TÉCNICO DE LA CONTADURÍA PÚBLICA

CONVERGENCIA CON LAS NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA (NIIF) EN COLOMBIA

Documento de Orientación Técnica No. 15 Copropiedades de Uso Residencial o Mixto (Grupo 1, 2 y 3)

JUSTIFICACIÓN

Al Consejo Técnico de la Contaduría Pública, en adelante CTCP, acuden a diario un considerable número de ciudadanos y entidades preocupados por el desarrollo de las actividades profesionales de los contadores públicos y por las diferentes funciones que se les asignan en las entidades de propiedad horizontal, edificios, conjuntos, unidades inmobiliarias cerradas, parques industriales, centros comerciales, y zonas francas, bajo las calidades de administrador, contador público y/o revisor fiscal, miembro del consejo de administración, entre otros. La aplicación de los decretos reglamentarios de la Ley 1314 de 2009, que contienen el nuevo marco de principios de contabilidad generalmente aceptados en Colombia, los requerimientos de la Ley 675 de 2001, y las disposiciones del Código de Comercio, han generado mayor complejidad en el ejercicio profesional de los contadores públicos en este sector, situación que sigue generando un importante volumen de consultas que el CTCP debe resolver.

Las anteriores circunstancias suscitan la necesidad de revisar el contenido de las Orientaciones Profesionales Nos. 003 del 29 de septiembre de 2001, No. 007 del 30 de septiembre de 2003, y No. 010 de diciembre de 2005; junto con la revisión de la orientación realizada el 01 de julio de 2008.

Con el objeto de dar mayor claridad y profundizar en los principios contables que deben aplicarse en las copropiedades, y para consolidar en un solo documento la respuesta que se ha dado a las consultas recibidas y hacer claridad sobre otros temas de interés, el CTCP aprobó el 20 de octubre de 2015, la ponencia elaborada por los CP Wilmar Franco Franco y María Amparo Pachón, y acordó colocarla a disposición de los diferentes preparadores y usuarios, así como derogar las Orientaciones Profesionales sobre copropiedades que hasta la fecha había sido emitidas por este Consejo.

OBJETIVO El objetivo principal de este documento es orientar sobre el ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal, edificios, conjuntos unidades inmobiliarias cerradas, parques industriales, centros comerciales y zonas francas, comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de 2001, y en los Decretos 2706 de 2012 y 3019 de 2013 (Grupo 3); 3022 de 2013, y 2129 y 2267 de 2014 (Grupo 2); y 2784 de 2012, 1851, 3023 y 3024 de 2013, 2267 y 2615 de 2014 (Grupo 1); y en otras normas posteriores que los que los modifiquen, adicionen, complementen o sustituyan.

Este documento trata sobre los procesos y procedimientos que deben seguirse para el reconocimiento de transacciones y otros eventos y sucesos, y para la preparación y la presentación de los informes financieros de propósito general en estas entidades, con fundamento en los nuevos principios de contabilidad generalmente aceptados en Colombia, señalando que en la actividad de estas entidades el criterio y el juicio profesional de los contadores públicos y revisores fiscales (cuando ellos se requieran) deben ser valorados y tenidos en cuenta por los administradores (responsables de los informes financieros) y por los propietarios y otros usuarios, como criterios profesionales, en tanto tales opiniones estén fundamentados en el nuevo marco de principios de contabilidad aceptados en Colombia.

Las normas que han sido emitidas en el proceso de convergencia, para los Grupos 1, 2, y 3, se constituyen en la base de principios que debe ser aplicada en Colombia por una entidad cuando elabora estados financieros de propósito general, ya sea que lo haga para cumplir los requerimientos legales o de manera voluntaria. La referencia a las NIIF que regularmente se hace por los diferentes preparadores y usuarios debe entenderse como la referencia al conjunto de principios que se aplican al elaborar los informes financieros, que tienen como objetivo evaluar la situación financiera, el rendimiento o desempeño y la capacidad de la entidad para generar flujos de efectivo. Los principios de contabilidad contenidos en el Decreto 2649 de 1993, tenían objetivos similares, por lo que las nuevas referencias normativas se constituyen en una oportunidad para revisar y actualizar el conjunto de principios de contabilidad que una copropiedad aplica al elaborar sus estados financieros.

Siempre que en este documento se utilice el concepto “entidad”, se entenderá que este se refiere a la copropiedad.

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114 Opiniones
  1. jaroacu dice:

    Alguien sabe como debe hacerse la baja de documentos administrativos y soportes contables de años anteriores.
    Si hay que hacer un documento, ¿Que debería ir allí?, ¿Eso lo puede hacer el Administrador, o tiene que llevar visto bueno de Revisor Fiscal, Consejo de Administración, Asamblea, etc.?
    Alguien tiene un formato.

    Es que nuestro Conjunto lleva 30 años de construido y habitado y hay demasiado papel que ya no cabe en los espacios de la Administración.

  2. teodolinda dice:

    buenos días.
    soy representante legal y administradora de un conjunto, en el 2015 se estableció un ahorro programado de $250.000, con miras al proyecto de limpieza y pintada de fachadas, muchos propietarios abonaron mas de lo acordado con el fin de completar la cuota total de $1.000.000, pero en días pasados una de las propietarias, me exige que le devuelva el $1.300.000 que abonó para este fin, argumentando que necesita el dinero para una calamidad domestica,"arreglarse la boca". esto es legal? puedo devolverle el dinero requerido? que ley me faculta para hacerlo o no hacerlo?.
    d antemano gracias por su colaboración

    • jaroacu dice:

      Teodolinda
      Me parece que no se podrían devolver los dineros, puesto que ya hacen parte del Patrimonio de la Copropiedad, y sería únicamente la Asamblea General de Copropietarios la que podría autorizar la devolución de estos dineros.
      Tengo entendido que esos depósitos hacen parte de una cuenta contable, la cual está destinada para un fín, y solo para ese fin (limpieza y pintada de fachadas) podrían "gastarse" esos dineros.

  3. NELSON CHÁVEZ R. dice:

    Transcribo consulta, recibida en la Editorial P. H., a fin de que sea compartida y, en lo posible, contestada.
    ALBEIRO JOSE PEREZ LOZADA dice:
    2 diciembre, 2016 a las 3:29 pm
    Buenas tardes señores Gerencia.com, con el presente escrito quiero pedirles el siguiente favor, es procedente instaurar una ACCION DE TUTELA, por incumplimiento en un contrato de prestacion de servicios de administracion horizontal contra un conjunto residencial.. gracias. ALBEIRO JOSE PEREZ LOZADA correo electronico coposur@hotmail.com.

    • jaroacu dice:

      Albeiro
      Considero que se debe adelantar un Debido Proceso así:
      1) Petición por escrito de aclaración del "Incumplimiento".
      2) Llevar esto a un Centro de Conciliación.
      3) Si en el punto 2 no se llega a ningún acuerdo de solución, se debe presentar una demanda ante un Juzgado Laboral.
      4) Si el Juez sentencia en contra suya, puede recurrir a instancias más altas siempre por el lado laboral.
      5) Lo último sería una tutela, pero habrá que argumentar cual o cuales son los Derechos Humanos vulnerados.
      Me parece que el Juez de Tutela mira todo el Debido Proceso y el Derecho Humano vulnerado.

  4. Efrain Argumero Álvarez dice:

    Buenas noches
    Les agradecería mucho que me ayuden con lo siguiente: En mi conjunto se acaba de presentar por parte de la administración el proyecto de Manual de Convivencia, el cual en su artículo 6° reza, " ARTICULO 6. Solicitar a la administración la debida información contable, junto con el informe del
    Revisor Fiscal, en forma anual o cuando un propietario tenga dudas sobre el manejo contable, o
    cualquier otra operación, previa solicitud escrita al Consejo de Administración."
    En mi opinión, dicho Artículo es restrictivo del Derecho a la Información, el cual está está contemplado en la Constitución Nacional; por lo tanto, el Artículo aludido del manual es ilegal; por favor me ayudan con su valioso concepto, mil gracias.
    Atte.,
    Efrain Argumero Álvarez

    • NELSON CHÁVEZ R. dice:

      Efrain buenas tardes. No observo ninguna limitación al derecho; lo que se aprecia es su regulación. De hecho, en las sociedades, el derecho de inspección solo opera durante los días de la convocatoria a la Asamblea, a fin de evitar que se bombardee a la administración con solicitudes de documentos e información en cualquier momento. Todo ello, sin perjuicio de aquella que se requiera para asuntos legales o necesidades eventuales. Saludo.

  5. adriana martinez dice:

    Señores buen dia, quisiera consultarles sobre un problema que tengo en el conjunto donde vivo por cuenta del arreglo del techo (area comun) sobre mi apartamento....el año pasado frente a la grave situacion del techo y despues de muchas reuniones con el concejo y la administracion llegamos al acuerdo que como no habia dinero para el arreglo definitivo (cambio total del techo) ellos pagarian la mano de obra y yo asumiria la compra de los materiales y que este valor luego se cruzaría con las cuotas de administracion, debo aclarar aqui que esas compras yo las hice con tarjeta de credito a 36 meses.
    hace una semana la administracion me solicita las facturas originales para empezar con la devolucion a traves de las cuotas de administracion y yo les respondi "Como es de su conocimiento yo estoy pagando esta deuda ($4.091.968) con tarjeta de crédito CODENSA diferida a 36 meses de los cuales ya he pagado 17 cuotas con una tasa de intereses del 29.04% efectivo anual, la deuda a la fecha se encuentra en $2.542.227 (adjunto recibo CODENSA) por esta razón quiero solicitarles muy cordialmente estudiar la posibilidad de cancelarme este valor para terminar la deuda y no seguir pagando más intereses ya que de no ser así yo tendría que asumir todos los intereses más la cuota de manejo lo que suma $3.870.922 por los 36 meses lo que significa que los materiales se pagarían 2 veces y no me parece lo más justo. La diferencia ($1.909.381) seria cargada a las cuotas de administración a partir de cuándo ustedes lo decidan y así nos beneficiamos todos porque yo no pago en intereses y ustedes no afectan su flujo de caja por tantos años"

    por lo anterior requiero URGENTE de su amable asesoria en el sentido de saber si mi solicitud tiene validez ya que me informaron que no fue aceptada con el argumento de que no podian girar de esa forma esos dineros porque solo es atraves de las cuotas de administracion.
    finalmente quiero dejar claro que yo ya he pagado la mitad de los intereses y en ningun momento los estoy cobrando pero si quiero saber si la copropiedad esta en la obligacion de pagarlos tambien?
    Gracias

    • NELSON CHÁVEZ R. dice:

      Adriana. Para evitar estas situaciones, los acuerdos deben constar por ESCRITO, pues es allí donde se plasman las condiciones en que deben cumplirse; de lo contrario, se presta a esta situación. Sin embargo, no es cierto que la administración no pueda girar el dinero. Exija una explicación de tipo legal, o pida que se le haga el reintegro, de acuerdo a lo pactado, para lo cual Usted les firmará el recibido del REEMBOLSO del dinero para pagar la deuda. Saludo.

  6. CECILIA GUZMAN TOVAR dice:

    Buenas noches.
    Mil gracias por los servicios de asesoría que vienen ofreciendo a través de estas redes. Han sido un valioso aporte que enriquece nuestros conocimientos para la toma de decisiones correctas y amparadas por la Ley.

  7. jaroacu dice:

    El decreto 1072 de 2015, Cap. 6; Sistema de Gestión de la Seguridad y Salud en el Trabajo; artículo 2.2.4.6.1
    ¿Debe ser aplicado a un Conjunto Residencial que tiene una única empleada que es la aseadora y un guarda de seguridad (empleado por empresa privada de seguridad contratado por el Conjunto)?

    Es que ya empezaron a llegar cotizaciones de empresas que hacen ese Sistema, y eso cobran bastante.

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