Propiedad horizontal

CONSEJO TÉCNICO DE LA CONTADURÍA PÚBLICA

CONVERGENCIA CON LAS NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA (NIIF) EN COLOMBIA

Documento de Orientación Técnica No. 15 Copropiedades de Uso Residencial o Mixto (Grupo 1, 2 y 3)

JUSTIFICACIÓN

Al Consejo Técnico de la Contaduría Pública, en adelante CTCP, acuden a diario un considerable número de ciudadanos y entidades preocupados por el desarrollo de las actividades profesionales de los contadores públicos y por las diferentes funciones que se les asignan en las entidades de propiedad horizontal, edificios, conjuntos, unidades inmobiliarias cerradas, parques industriales, centros comerciales, y zonas francas, bajo las calidades de administrador, contador público y/o revisor fiscal, miembro del consejo de administración, entre otros. La aplicación de los decretos reglamentarios de la Ley 1314 de 2009, que contienen el nuevo marco de principios de contabilidad generalmente aceptados en Colombia, los requerimientos de la Ley 675 de 2001, y las disposiciones del Código de Comercio, han generado mayor complejidad en el ejercicio profesional de los contadores públicos en este sector, situación que sigue generando un importante volumen de consultas que el CTCP debe resolver.

Las anteriores circunstancias suscitan la necesidad de revisar el contenido de las Orientaciones Profesionales Nos. 003 del 29 de septiembre de 2001, No. 007 del 30 de septiembre de 2003, y No. 010 de diciembre de 2005; junto con la revisión de la orientación realizada el 01 de julio de 2008.

Con el objeto de dar mayor claridad y profundizar en los principios contables que deben aplicarse en las copropiedades, y para consolidar en un solo documento la respuesta que se ha dado a las consultas recibidas y hacer claridad sobre otros temas de interés, el CTCP aprobó el 20 de octubre de 2015, la ponencia elaborada por los CP Wilmar Franco Franco y María Amparo Pachón, y acordó colocarla a disposición de los diferentes preparadores y usuarios, así como derogar las Orientaciones Profesionales sobre copropiedades que hasta la fecha había sido emitidas por este Consejo.

OBJETIVO El objetivo principal de este documento es orientar sobre el ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal, edificios, conjuntos unidades inmobiliarias cerradas, parques industriales, centros comerciales y zonas francas, comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de 2001, y en los Decretos 2706 de 2012 y 3019 de 2013 (Grupo 3); 3022 de 2013, y 2129 y 2267 de 2014 (Grupo 2); y 2784 de 2012, 1851, 3023 y 3024 de 2013, 2267 y 2615 de 2014 (Grupo 1); y en otras normas posteriores que los que los modifiquen, adicionen, complementen o sustituyan.

Este documento trata sobre los procesos y procedimientos que deben seguirse para el reconocimiento de transacciones y otros eventos y sucesos, y para la preparación y la presentación de los informes financieros de propósito general en estas entidades, con fundamento en los nuevos principios de contabilidad generalmente aceptados en Colombia, señalando que en la actividad de estas entidades el criterio y el juicio profesional de los contadores públicos y revisores fiscales (cuando ellos se requieran) deben ser valorados y tenidos en cuenta por los administradores (responsables de los informes financieros) y por los propietarios y otros usuarios, como criterios profesionales, en tanto tales opiniones estén fundamentados en el nuevo marco de principios de contabilidad aceptados en Colombia.

Las normas que han sido emitidas en el proceso de convergencia, para los Grupos 1, 2, y 3, se constituyen en la base de principios que debe ser aplicada en Colombia por una entidad cuando elabora estados financieros de propósito general, ya sea que lo haga para cumplir los requerimientos legales o de manera voluntaria. La referencia a las NIIF que regularmente se hace por los diferentes preparadores y usuarios debe entenderse como la referencia al conjunto de principios que se aplican al elaborar los informes financieros, que tienen como objetivo evaluar la situación financiera, el rendimiento o desempeño y la capacidad de la entidad para generar flujos de efectivo. Los principios de contabilidad contenidos en el Decreto 2649 de 1993, tenían objetivos similares, por lo que las nuevas referencias normativas se constituyen en una oportunidad para revisar y actualizar el conjunto de principios de contabilidad que una copropiedad aplica al elaborar sus estados financieros.

Siempre que en este documento se utilice el concepto “entidad”, se entenderá que este se refiere a la copropiedad.

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310 Opiniones
  1. jaroacu dice:

    ¿Que pasó con el foro de propiedad horizontal?
    ¿Lo eliminaron de gerencie?
    o ¿Como hago para encontrarlo nuevamente?

  2. rodolfo dice:

    Saludos

    Mi inquietud es la siguiente:

    En una propiedad de dos pisos es decir 4 apartamentos (dos arriba dos abajo).
    Yo como propietario de un apartamento del segundo piso ¿tengo derecho a exigir un área de parqueo externo.? Que quede incluido en las escrituras ?
    Este edificio es una repartición de herencia en el que estamos en proceso de consolidación sobre las condiciones.

    Gracias

    Rodolfo

    • VALENTINO dice:

      Tanto los derechos como las obligaciones deben ser distribuidos en forma equitativa entre los cuatro apartamentos.

    • Mario dice:

      existen tres clases de parqueaderos.comunal.comunal de uso exclusivo ,y el privado con matrícula inmobiliaria,los dos últimos pueden elevarse a escrituras

      • ARMANDO CASAS dice:

        MARIO. Tratandose de bienes comunes y comunes de uso exclusivo, con ellos no puede celebrarse ningun acto en forma separada de un bien principal. Atento saludo,

        • mario dice:

          Armando me hace entender su opinión,
          con ellos no puede celebrarse ningun acto en forma separada de un bien principal. Atento saludo,?

          • SAPO dice:

            cuando Mario dice que :existen tres clases de parqueaderos.comunal.comunal de uso exclusivo ,y el privado con matrícula inmobiliaria,los dos últimos pueden elevarse a escrituras.no resulta exacta su opinión puesto que el comunal de uso exclusivo tampoco puede elevarse a escritura por sí solo.

  3. jack dice:

    Saludos

    Tengo una inquietud

    En un edificio de dos pisos (un apartamento arriba y uno abajo que tiene patio) ¿el propietario del primer pisos puede construir en su patio una planta de dos pisos tapando me la vista desde mi patio?

    Mi vecino del primer piso esta construyendo levantando habitaciones desde el primer piso y ocupando el vacío del patio que era mi única área de ventilación .

    Gracias

    Jack

    • Mario dice:

      UN PROYECTO de Pedro Gomez fue detenido por que un propietario le puso una tutela debido a le quitaron la vista a los cerros,un patio es como un antejardín en Bogota,ponga la queja en la alcaldía y pida la licencia de construcción
      el patio es el pulmón de la vivienda y no se puede construir.

    • EL DESTRIPADOR dice:

      Si el patio es bien común, no es de libre disponibilidad de uno solo de los propietarios.

      • Mario dice:

        Cuando jack dice en su patio,esta afirmando que el patio es de de uso exclusivo o es es un patio dentro de un inmueble con dueño.cundo se habla de patio no esta diciendo quien es el dueño,esta diciendo que es un terreno descubierto que no se puede construir.un edificio puede tener un patio ,o varios patios,una casa tiene su propio patio.yo puedo vender el patio de mi casa ,pero como ingresa el nuevo propietario.

  4. Mónica Duque dice:

    Saludos. la Contadora en nuestra Propiedad Horizontal con la Administradora tienen un Régimen Dictatorial y un misterio total con toda la parte contable apoyados por una mayoría que le han firmado un "cheque en blanco" por 16 largos años. Quisiera saber si es verdad que los Activos fijos no se deprecian y si es cierto que los espacios arrendados para colocar Antenas de Televisión no exigen declaración a la Dian de ReteIva. Además deseo me cuenten si es cierto que para tener acceso a los Libros de Contabilidad tenemos los Propietarios que estar acompañados por alguien de la Administración cuando la Responsabilidad de dichos Libros es mayor para los Propietarios que para la Administración.
    Gracias.

    • Nelson Chávez R. dice:

      Hola Mónica, nada es cierto. Si no hay libertad a la información, ¿cómo han aprobado los estados financieros en las asambleas? Solicite la información mediante derecho de Petición y si no le respondan, puede acudir a la Tutela; también puede entablar una querella policiva. Saludo.

    • jaroacu dice:

      Monica
      ¿Y que pasó o que pasa con el Revisor Fiscal?
      ¿Y que pasó o que pasa con el Consejo de Administración?
      Estos entes deben estar muy pendientes que la Contabilidad se lleve correctamente.
      ¿Alguien de los Copropietarios que sea Contador ha cuestionado esas Contabilidades?
      Usted puede proponer en una Asamblea que se contrate una auditoria, porque si hay algo que este mal hecho pues deberá corregirse, me parece que Usted debería sentar un precedente sobre esto, y en el caso de que en algún momento se descubran los errores, Usted salvaría su responsabilidad porque avisó a tiempo.
      Ahora bien si Usted posee la capacidad económica de contratar una auditoria contable (me imagino que eso puede valer sus pesos, determinado por la cantidad de años y lo complejo de la Contabilidad de la P.H.) eso sería posible y le estaría enviando un mensaje importante de control a todos los entes administrativos.

    • jaroacu dice:

      "Cualquier hombre que tenga más razón que sus prójimos, ya constituye una mayoría de uno" (Henry David Thoreau)

  5. MARTHA LUCIA GOMEZ dice:

    Cordial Saludo: comedidamente me permito solicitar informar una persona que esta incapacitada desde el año pasado dice la ley que para liquidar la prima es con el ultimo salario que devengo el trabajador en este caso seria con el del año pasado? ella se gana el salario mínimo.

    • jaroacu dice:

      Me parece que esta pregunta no corresponde a este foro.
      Sin embargo considero que si Usted va a pagar una incapacidad hoy, debería hacerse proporcionalmente, es decir los días del año pasado con el salario del año pasado, los días de este año con el salario de este año, se debe recordar que el salario mínimo se incrementa desde el 1° de enero.

    • Mario dice:

      a pesar que no es el foro ,una persona incapacitada ,por más de seis meses ,el que paga el auxilio,es el fondo de pensiones o la pensionan con base al concepto medico

  6. Patricia dice:

    Buenas tardes. En Asamblea se aprobo una cuota extraordinaria que se va a cancelar en 4 meses. Esta bien cobrar intereses por no haber cumplido con la primera fecha propuesta?

    • Patricia dice:

      Me falto un detalle importante, dar las gracias. Muchas gracias...

      • Mario dice:

        PATRICIA .Depende como esta redactada el plazo para pagar la cuota extraordinaria,ejm
        -se debe pagar en cuatro cuotas cuyo vencimiento de cada cuota es mensual.se cobran intereses moratorios.
        -que tiene cuatro meses para pagarla ,el vencimiento es el ultimo día del cuarto mes .a partir del cuarto mes se cobrará intereses moratorios .debe ser claro a partir de cuando se cobran intereses moratorios.

    • jaroacu dice:

      Patricia
      1) Si en los Estatutos está claro, que pasada la fecha de recaudo (último día de esos 4 meses), y no se haya cancelado la cuota extraordinaria, se cobrarán los intereses (cuyo monto debe estar también en los estatutos); pues se deberán pagar intereses moratorios.
      2) Si lo anterior no aparece en los Estatutos, pero si fue acordado en la Asamblea, pues habrá que acatar la decisión tomada en esa Asamblea.

      • PARCERO dice:

        PATRICIA: al establecer la cuota extra en cuatro pagos, quiere decir que cada uno de ellos tiene una fecha de vencimiento independiente de las otras, tal como acontece con la expensa ordinaria. El interés moratorio nace en la ley y la forma de liquidarlo, debe ser dentro de los parámetros que ella impone.

  7. andres dice:

    Buen día, en un edificio se aprueba la reparación de la placa debido que presenta filtraciones, esa aprobación se hizo en asamblea extraordinaria; por lo tanto se decidió hacer el recaudo de una cuota extraordinaria para ser cancelada en 4 meses, ahora la administración y la junta deciden realizar un bingo bailable obligando a comprar boletas por apartamentos, según Ellos los fondos recolectados van para el mantenimiento de edificio ¿ hasta donde está permitido realizar actividades con el fin de recolectar fondos para mantenimientos sin previa autorización por la asamblea de copropietarios y a su vez que todavía se esta recolectando la cuota aprobada por la asamblea para la reparación de la placa. ? Muchas gracias

    • jaroacu dice:

      Andrés
      En mi opinión, al obligarlos a comprar unas boletas para el bingo, están exigiendo otra "Cuota Extraordinaria", al parecer esto no fue aprobado en Asamblea (según su escrito).
      El Consejo de Administración o Junta (como Ud,. lo define) no puede tomar esa decisión, pues cualquier cuota extraordinaria (boleta del bingo) debe ser aprobada en Asamablea, y esta función no es delegable.
      Además la aprobación de cualquier cuota extraordinaria debe tener un debido proceso, 1) Determinar si el Fondo de Imprevistos no es suficiente para cubrir la obra o la inversión a realizar. 2) Si la Cuota Extraordinaria supera en cuatro (4) veces la Expensa Común (Cuota Ordinaria), se debe contar con un 70% de los coeficientes de Copropiedad para su aprobación.
      En la ley 675/01 en el artículo 3 se especifica que "..las expensas comunes diferentes a las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando son aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto de la presente ley..."
      En el artículo 38 numeral 4 : ...La Asamblea aprobará las cuotas extraordinarias...".
      En el artículo 46 numeral 2 se especifica lo relacionado al 70% como mayoría para aprobar cuotas extraordinarias que superen 4 veces las expensas comunes.

      Ahora bien, me parece que lo que se haga para mejorar la liquidez del Conjunto está bien, lo que no se debe hacer es volver obligatorio algo que no se ha aprobado por Asamblea.

  8. jaroacu dice:

    Elizabeth
    No se comprende bien su inquietud, se pueden hacer varias preguntas.
    ¿El Edificio es de solo oficinas, es solo residencial, es mixto (residencial y comercial)?
    ¿En la escritura se especifica el uso y la destinación de las Unidades Privadas? (por ejemplo el uso sería "oficinas" pero el destino sería "consultorios médicos, odontológicos, abogacía, etc)
    Para orientarla se necesita conocer este tipo de aclaraciones, por ejemplo si en los estatutos o por decisión de asamblea se estipula que en ese edificio no puede haber un taller de confección, de joyería, etc en el cual se produzca ruido.
    Ahora bien no se entiende si Usted utiliza la energía comunal o a que se refiere, cuando dice "... como el servicio de energía comunal"

  9. elisabeth hernandez dice:

    buenas tardes! tengo un taller de confección en una oficina de mi propiedad....el edificio cuenta con mayoría de propietarios dedicados a otras tareas para ejercer el derecho...como el servicio de energía es comunal...pueden desde el consejo y la asamblea exigirme retirar mi taller del edificio sin antes estudiar otras alternativas?

  10. Hikari Nozomi dice:

    Cordial saludo. Tengo una pregunta muy puntual y es ¿por qué la Urbanización donde vivo, en sus circulares, actas y manual de convivencia, ponen un Nit que no lo ubico en el RUES? Actualmente hay muchas inconsistencias y no sé a donde dirigirme en el Municipio en el que estoy para presentar las quejas respectivas porque podría tratarte de una Urbanización que ha operado de forma fraudulenta durante muchos años sin auditoría alguna.
    Quedo atenta.
    Muchas gracias.

    • Nelson Chávez R. dice:

      Hikari, buenos días. Obviamente no es en Colombia, pero independiente de ello, el procedimiento debe ser similar. Solicita a la administración la copia del RUES (Aquí se llama RUT - Registro Único Tributario) o su documento equivalente, en el cual figura el NIT, para validar lo informado. Si no lo entregan o muestran, debe haber algo anormal. Saludo.

      • TOBITA dice:

        Sr. o Sra. Hikari Nozomi:

        En Colombia el REGISTRO UNICO EMPRESARIAL Y SOCIAL (RUES) en las Cámaras de Comercio, aplica para algunas entidades sin ánimo de lucro (ESAL), mas no para todas. Si la urbanización donde usted vive está constituida como propiedad horizontal se encuentra dentro de las excepciones y su inscripción y reconocimiento es competencia de las Alcaldías.

    • Mario dice:

      El concepto de urbanización ,no tiene nada que ver como conjunto,requisito para estar en el régimen de Propiedad horizontal. puede que esta hablando de junta comunal del barrio o urbanización

    • Mario dice:

      las juntas comunales se deben inscribir en el RUES

  11. ERNESTO PULIDO dice:

    Buens tardes.
    Srs. Gerencie
    Hoy en dia vivimos con mi señora en un conjunto cerrado de casas y la de nosotros es una esquinera y con patio. Lo anterior indica que la pared derecha es toda exterior con limite superior del techo cerrado en teja eternit , cuyo borde de teja es interno antes del ladrillo externo y fue sellado por la constructora con una tela asfaltica, hace aprox. 12 años. En este momento por las fuertes lluvias se origina ingreso de la misma por el borde interno superior de la teja en el cuarto, se evidencia fisuras y grietas exteriores de la impermeabilización , si la tiene. Yo entiendo que los techos de teja y tejados de cierre de edificaciones son un bien y área común del conjunto pero la Administración dice lo contrario. Por favor que puedo hacer o esperar ???
    Gracias. Ernesto R. Pulido

    • jaroacu dice:

      Ernesto
      En la escritura de su casa deben estar bien delimitadas las áreas comunes, o en su defecto en la escritura del Conjunto.
      Se debe recordar que toda requisición debe quedar por escrito, como soporte.
      Ahora bien le doy varias ideas para resolver su problema:
      1) Acudir a un Centro de Conciliación de su alcaldía para llegar a un acuerdo, entre la Administración y Usted, por ejemplo que Usted lo haga y que la administración le pague después; o que la administración pague un porcentaje y usted el restante al 100%.
      2) Poner una querella ante entidad correspondiente.
      3) Tutelar o demandar.
      Considero que debe tener en cuenta que el perjudicado por la no reparación es usted y que una demanda implica más tiempo que pasa (¿años?) y la lluvia no da espera.
      Muchas veces es mejor un mal arreglo que un buen pleito.

      • PARCERO dice:

        ERNESTO: lo mas aconsejable y prudente es revisar con minuciosidad el reglamento. Es posible que se trate de una zona común de uso exclusivo y en tal caso, el mantenimiento corresponde al usuario.

  12. Diana dice:

    Buenas tardes,

    Tengo las siguientes dudas:

    El administrador debe llevar como respaldo libros contables manuales y también el de caja menor?

    Como el administrador tiene un contrato por Prestación de servicios, y no esta obligado a cumplir un horario...de otra manera se le puede pedir que su ausencia afecta.. se le puede solicitar un horario de al menor 4 horas en la semana? y si no firma un control de su presencia, que se puede hacer?

    • jaroacu dice:

      Diana
      No entiendo lo de "libros contables manuales", será que quiso decir "libros contables impresos"?
      No especifica si el Administrador fue elegido por Asamblea o por el Consejo, de todas formas considero que en el contrato de prestación de servicios si se puede poner los días y el horario de atención a la Comunidad, ejemplo lunes, miercoles, viernes de 09:00 a.m. a 12:00 m, sábados de 08:00 a 11:00, etc.
      El Conjunto y la comunidad ameritan que se les atienda sus necesidades (mantenimientos, seguridad y otros para el Conjunto y requisiciones, convivencia, y otros para la Comunidad); creo que la presencia del Administrador en el Conjunto es muy importante para el desarrollo de sus funciones, y no puede haber un "ADMINISTRADOR VIRTUAL".
      Ahora bien, en muchas ocasiones el Administrador debe hacer "trabajo de campo" fuera del Conjunto (como asistir a juzgados por demandas de morosos, compra de insumos, gestiones bancarias, gestión ante entidades oficiales distritales, etc), y lo puede hacer dentro de las horas de atención a la Comunidad (pues está trabajando para el Conjunto).
      El Control del tiempo en el cual el Administrador no aparece por el Conjunto, debería hacerlo el consejo de Administración, y si no lo hay, cualquier Copropietario que este interesado en que lasa cosas del Conjunto se manejen adecuadamente.
      Por ejemplo en el contrato de prestación de servicios también se puede dejar en claro ese tipo de control, se le puede decir que firme el libro de guarda que posee la empresa de vigilancia, entre otros.

    • jaroacu dice:

      Diana
      Encontré esto en la página de gerencie con respecto a un contrato de prestación de servicios "CUARTA. HORARIO DE TRABAJO: El horario será el que las necesidades resultantes de la naturaleza de la revisoría fiscal y de este contrato así lo exijan." (http://www.gerencie.com/contrato-de-servicios.html)

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