Propiedad horizontal

Inicio » Propiedad horizontal. » (10 / 09 / 2013 )

Ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001

ORIENTACIÓN PROFESIONAL 01 DE 2008

CONSEJO TÉCNICO DE LA CONTADURÍA PÚBLICA
DOCUMENTO: ORIENTACIÓN PROFESIONAL
TEMA EJERCICIO PROFESIONAL DE LA
CONTADURÍA PÚBLICA EN ENTIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
FECHA DE ACTUALIZACIÓN: 26 de febrero de 2008
VIGENCIA: EL PRESENTE DOCUMENTO REEMPLAZA EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005). Igualmente, recoge las opiniones expresadas en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto..

1. JUSTIFICACIÓN:

Al Consejo Técnico de la Contaduría Pública acuden a diario un considerable número de ciudadanos y entidades preocupados por el desarrollo de las actividades profesionales de los Contadores Públicos en las diferentes funciones que se les asignan en las entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas; a la luz de la Ley 675 de 2001, el ejercicio profesional de los contadores públicos, se ha tornado cada vez más complejo, situación que sigue generado un importante volumen de consultas que este organismo debe absolver. Una mirada a los procesos disciplinarios adelantados por la Junta Central de Contadores permite determinar que en alta proporción estos se originan en ejercicio profesional en este tipo de entidades. Estas circunstancias suscitan la necesidad de revisar el contenido de las
Orientaciones Profesionales No. 3, 7 y 10 emitidas anteriormente por el Consejo.

Con el objeto de aclarar y profundizar algunos puntos que, en aras de facilitar al usuario absolver las inquietudes que sobre el particular se le presenten, se ha acordado poner a disposición un documento más claro, que llene más ampliamente sus expectativas y cuyo contenido SUSTITUYE EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005) emitidas sobre la materia. Igualmente, recoge las opiniones expresadas por este organismo en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto y que contengan posiciones contrarias a las expresadas en este documento.

2. OBJETIVO

El objetivo principal de este documento es orientar sobre el ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001 y específicamente, indicar los procesos y procedimientos que deben seguirse para el manejo de la contabilidad y la presentación de informes en estas mismas entidades, todos ellos enmarcados en la regulación contable vigente a la fecha, señalando que en la actividad de estos entes económicos las opiniones expresadas por los contadores públicos y revisores fiscales (cuando ellos se requieran) deben ser valorados y tenidos en cuenta por propietarios y administradores como criterios profesionales, en tanto tales opiniones se funden en los principios de contabilidad de general aceptación y la normatividad aplicable.

3. ORIENTACIÓN:

3.1     GLOSARIO:
Con base en lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 y demás normas que la complementan, adicionan o aclaran y para facilitar la comprensión de este documento, se consideran como definiciones de los términos en él utilizados, las siguientes:
3.1.1 Administración: Es el conjunto de actividades orientadas al cuidado, manejo de los bienes de los copropietarios que son ejercidas, en principio por la entidad sin ánimo de lucro nacida como consecuencia de la aparición de la propiedad común sobre un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.
3.1.2      Administrador: Persona natural o jurídica designada por la asamblea general de copropietarios en todos los edificios o conjuntos para ejercer la representación legal de la persona jurídica, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
3.1.3      Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
3.1.4      Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
3.1.5      Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo de cada copropietario, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
3.1.6      Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen    además    su    participación    en    la    asamblea    de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
3.1.7      Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
3.1.8      Copropiedad: La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro y su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto. Su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986, aclarando que la destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
3.1.9      Copropietario: Persona natural o jurídica que ejerce derecho de dominio y propiedad sobre uno o varios inmuebles de los que conforman la unidad sometida al régimen de propiedad horizontal y sobre los bienes comunes en proporción equivalente al coeficiente de copropiedad que a cada unidad privada corresponda.
3.1.10    Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.11    Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.12    Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
3.1.13    Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
3.1.14    Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
3.1.15    Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
3.1.16    Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

Descargar orientación profesional completa

Consulte también: Aspectos generales de la propiedad horizontal

Material para complementar

Recomiéndanos en

Google+ Facebook Twitter

Siéntase libre de opinar

5.869 Opiniones
  1. Jairo dice:

    Buenos días: Por favor,me pueden colaborar, en donde consigo las funciones de la mesa de propiedad horizontal de suba, si un miembro de dicha mesa sin conocimientos sobre ph, dirige asambleas, asesora al consejo, lo contratan como asesor jurídico del conjunto,como ejemplo asegura que una asamblea extraordinaria convocada legalmente,y dentro de uno de los puntos esta la revocatoria del consejo de administración nombrado en asamblea ordinaria, dicho consejo NO puede ser revocado por dicha asamblea,ya que fueron nombrados por asamblea ordinaria, es cierto esto?y muchas perlas más, a donde nos podemos quejar, por el proceder de dicho señor? ah y dice que es abogado, y que por pertenecer a la mesa de ph, es funcionario de la alcaldía.
    Dios los bendiga

    • Nelson Chávez R. dice:

      Jairo. Buenas noches. Esta fue la respuesta al traslado que hice de su consulta:

      Señor Fiscal buenas tardes.
      1, Funciones Mesa de Propiedad Horizontal.
      La Mesa de Propiedad Horizontal en este momento no existe. La coordinaron en un tiempo el Arquitecto Goyeneche y el señor Bulla, pero en este año no convocaron a reuniones.
      2. La Asamblea solamente la dirige la misma Asamblea quien es la que nombra un Presidente y un Secretario para su desarrollo y ejecución.
      3. El Consejo jurídicamente no debería tener un Asesor. Por favor mirar Funciones del Consejo
      4, El único asesor que podría tener el Consejo es el Sr. Fiscal nombrado por la Asamblea
      5. Si, se puede convocar a una Asamblea para revocar al Consejo. En este caso necesitarían de la copia del Acta debidamente firmada por los que participaron en ella ya que se necesita Quórum.
      6. El hecho de pertenecer a una instancia de participación no lo hace funcionario de la Alcaldía.

      ANEXO ALGUNOS APARTES PARA SU CONOCIMIENTO Y DIVULGACIÓN

      Cualquier duda por favor háganla; saber estamos para servirles.

      MARÍA INÉS PAZ DE NIÑO -
      Formadora de P. H. Localidad de Usaquén

      • Jairo dice:

        Don Nelson:
        muchas gracias

      • carlos dice:

        por favor no entiendo "En este caso necesitarían de la copia del Acta debidamente firmada por los que participaron en ella ya que se necesita Quórum"
        -por que tiene que estar firmada el acta por los que participaron?
        -"Ya que se necesita quorum?" a que quorum se refiere?entiendo que toda asamblea debe tener quorum o es que esta tiene un quorum especial por reglamento?
        -en nuestro conjunto hay un problema del cerramiento y hay un abogado que asesora al consejo para que este tome determinaciones con el propsito que la copropiedad cumpla sus fines aprobado en asamblea
        -el revisor fiscal consideroque su funcion no es asesorar al consejo
        supongamomos que semetio la pata por mal asesorado del revisor fiscal puede ser demandado.el no puede administar

  2. Amalia dice:

    Buenos días:Solicito por favor su colaboración, en lo siguiente: Se celebro asamblea ordinaria, fue convocada por derecho propio,por un grupo de propietarios, por que el administrador no la convoco dentro de los términos de ley,según el reglamento de propiedad horizontal, dicha reunión debe realizarse el 1 de abril a las 8:00 p.m.,pero los convocantes la celebraron en el mes de junio,¿si es valida dicha asamblea? Muchas gracias

    • Nelson Chávez R. dice:

      Amalia, buenas tardes. No puede ser por derecho propio, pues tampoco se hizo en la fecha que indica la ley. Es válida solo si se citó como extraordinaria, con el lleno de los requisitos legales. Cordial saludo.

    • carlos dice:

      opinion.La asamblea es valida si la convoco el 20% de los propietarios ,con un ordendel dia puntual y sin varios o simplemente es valida si no la impugnan.las reuniones por derecho propio no necesita ser convocada.Segun Amalia fue convocada.

  3. DIANA GARCIA dice:

    Buenas tardes, es posible que el consejo de administración de una copropiedad apruebe la instalación de cámaras por un valor de 50 millones generando una cuota extraordinaria para todos los copropietarios?
    Mil gracias

    DIANA GARCÍA

    • Nelson Chávez R. dice:

      Diana, buenas noches. No. El procedimiento legal consiste en presentar el proyecto a la Asamblea con la correspondiente justificación y cotizaciones y ésta determina si lo aprueba, así como los recursos, con las limitantes de la ley. Saludo.

      • carlos dice:

        el consejo puede aprobar la instalacion de las camaras con poder otorgado por la asamblea con una votacion del 70% de los coeficientes de acuerdo al monto.

    • FERANDANTE dice:

      Diana

      Buen Día

      El Consejo de Administración no tiene ninguna de esas dos facultades

  4. Alvaro Fuentes Arjona dice:

    Puede un copropietario revisar los documentos contables de la administración de una copropiedad, cuando no exista revisor fiscal?

    • FERANDANTE dice:

      Alvaro

      Previo a una asamblea general ordinaria, todos los libros y documentos contables estan a disposición de los copropietarios para su examen; bajo ese entendido, en cualquier tiempo podría hacerlo a través del Consejo de Administración explicando para que los solicita

      • clara inés escobar dice:

        Ferandante:

        Se trata de copropietarios, no de socios simplemente propietarios de acciones. Entonces, todos los copropietarios están en todo su derecho de registrar la contabilidad en cualquier momento, pues se trata de verificar cómo está manejando su dinero la administración. En consonancia obran las entidades de comercio que tienen un número limitado de socios.

        Saludos

        • DANI dice:

          (...

          "Clara Inés Escobar dice:

          19 mayo, 2014 a las 9:25 am

          Definitivamente no hay nada que hacer. El que no quiere aprender, no aprende. Qué sartal de mentiras se dicen aquí. Se niegan a comprender que el Código de Comercio es de comercio, no de entidades sin ánimo de lucro. Qué tristeza da tanta malinformación. Desisto."...)

          Póngalo en práctica.

          (...

          “ Clara Inés Escobar dice:

          28 abril, 2014 a las 9:46 pm

          Son los contadores los que yerran, y si es medianamente inteligente, así debe entenderlo.”...)

          • ANTONIO dice:

            el código del comercio SI es aplicable a la propiedad horizontal, ya que este llena los vacíos que deja la ley 675. Como se va a dejar que un administrador haga y deshaga con los copropietarios... Existen muchos vacíos en la ley 675 y los administradores son unos abusivos que creen que los condominios son de ellos... hay que aplicarles la ley, o acaso gozaran de alguna inmunidad... Jamas

        • FERANDANTE dice:

          Clara

          Muchas gracias.

          El entendido de la apreciación es en el sentido de orden y no de limitante, con lo que si la revisas, refiero " en cualquier tiempo".

          Un Abrazzo

  5. MARIA DEL CARMEN dice:

    EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL ES LEGAL QUE LA CONTABILIDAD, LA ADMINISTRADORA LA SAQUE Y LA LLEVE A SU CASA.

  6. Diego dice:

    Agradecería la respuesta a esta inquietud: ¿Cuál debe ser la unidad de conteo para declarar el quórum valido para sesionar y deliberar la asamblea de copropietarios? ¿Los copropietarios presentes y representados o la sumatoria de sus coeficientes de copropiedad?

    Pregunto lo anterior porque la jurisprudencia y reiteradamente sentencias de la Corte Constitucional han aclarado, y dejado establecido, que en la asamblea de copropietarios –cualquiera que sea- las decisiones se tomarán con base en los coeficientes de copropiedad únicamente cuando se trate de asuntos de carácter económico y que las decisiones sobre los demás temas se tomarán con base en la regla de “un voto una persona”, es decir, se vota por unidad privada, pero no hay referencia en lo que corresponde al quórum para sesionar.

    Gracias.

  7. Ines dice:

    Buenas tardes

    vivo en un conjunto residencial,por un daño telefónioco necesite que abrieran la sub-estación, ya que el tecnico operario dela empresa telefónica necesitaba mirar ahi, pra proceder a la reparación. La administradora está fuera de la ciudad y la otra persona que tiene llaves ( Oficios varios) tampoco se encontraba, como es puente hay que esperar hasta el martes que ella regrese pues nadie tiene llaves. Ella puede hacer eso? si ocurre algo más emergente como se soluciona. Orientemen por favor.
    Muchas gracias
    Cordial saludo

    • FERANDANTE dice:

      Ines

      Buenas tardes

      Eventualmente, si la necesidad es de una urgencia manifiesta, usted pudiera con la presencia de la vigilancia y un miembro del consejo de administración romper el candado y asumir la reposición con uno nuevo, guardando la llave y dejando un acta de lo sucedido

En Gerencie.com está permitido opinar, criticar, discutir, controvertir, disentir, etc. Lo que no está permitido es insultar o escribir palabras ofensivas o soeces. Si lo hace, su comentario será rechazado por el sistema o será eliminado por el administrador. Por último, trate de no escribir en mayúscula sostenida, resulta muy difícil leerle.