Propiedad horizontal

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Ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001

ORIENTACIÓN PROFESIONAL 01 DE 2008

CONSEJO TÉCNICO DE LA CONTADURÍA PÚBLICA
DOCUMENTO: ORIENTACIÓN PROFESIONAL
TEMA EJERCICIO PROFESIONAL DE LA
CONTADURÍA PÚBLICA EN ENTIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
FECHA DE ACTUALIZACIÓN: 26 de febrero de 2008
VIGENCIA: EL PRESENTE DOCUMENTO REEMPLAZA EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005). Igualmente, recoge las opiniones expresadas en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto..

1. JUSTIFICACIÓN:

Al Consejo Técnico de la Contaduría Pública acuden a diario un considerable número de ciudadanos y entidades preocupados por el desarrollo de las actividades profesionales de los Contadores Públicos en las diferentes funciones que se les asignan en las entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas; a la luz de la Ley 675 de 2001, el ejercicio profesional de los contadores públicos, se ha tornado cada vez más complejo, situación que sigue generado un importante volumen de consultas que este organismo debe absolver. Una mirada a los procesos disciplinarios adelantados por la Junta Central de Contadores permite determinar que en alta proporción estos se originan en ejercicio profesional en este tipo de entidades. Estas circunstancias suscitan la necesidad de revisar el contenido de las
Orientaciones Profesionales No. 3, 7 y 10 emitidas anteriormente por el Consejo.

Con el objeto de aclarar y profundizar algunos puntos que, en aras de facilitar al usuario absolver las inquietudes que sobre el particular se le presenten, se ha acordado poner a disposición un documento más claro, que llene más ampliamente sus expectativas y cuyo contenido SUSTITUYE EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005) emitidas sobre la materia. Igualmente, recoge las opiniones expresadas por este organismo en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto y que contengan posiciones contrarias a las expresadas en este documento.

2. OBJETIVO

El objetivo principal de este documento es orientar sobre el ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001 y específicamente, indicar los procesos y procedimientos que deben seguirse para el manejo de la contabilidad y la presentación de informes en estas mismas entidades, todos ellos enmarcados en la regulación contable vigente a la fecha, señalando que en la actividad de estos entes económicos las opiniones expresadas por los contadores públicos y revisores fiscales (cuando ellos se requieran) deben ser valorados y tenidos en cuenta por propietarios y administradores como criterios profesionales, en tanto tales opiniones se funden en los principios de contabilidad de general aceptación y la normatividad aplicable.

3. ORIENTACIÓN:

3.1     GLOSARIO:
Con base en lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 y demás normas que la complementan, adicionan o aclaran y para facilitar la comprensión de este documento, se consideran como definiciones de los términos en él utilizados, las siguientes:
3.1.1 Administración: Es el conjunto de actividades orientadas al cuidado, manejo de los bienes de los copropietarios que son ejercidas, en principio por la entidad sin ánimo de lucro nacida como consecuencia de la aparición de la propiedad común sobre un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.
3.1.2      Administrador: Persona natural o jurídica designada por la asamblea general de copropietarios en todos los edificios o conjuntos para ejercer la representación legal de la persona jurídica, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
3.1.3      Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
3.1.4      Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
3.1.5      Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo de cada copropietario, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
3.1.6      Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen    además    su    participación    en    la    asamblea    de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
3.1.7      Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
3.1.8      Copropiedad: La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro y su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto. Su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986, aclarando que la destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
3.1.9      Copropietario: Persona natural o jurídica que ejerce derecho de dominio y propiedad sobre uno o varios inmuebles de los que conforman la unidad sometida al régimen de propiedad horizontal y sobre los bienes comunes en proporción equivalente al coeficiente de copropiedad que a cada unidad privada corresponda.
3.1.10    Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.11    Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.12    Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
3.1.13    Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
3.1.14    Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
3.1.15    Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
3.1.16    Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

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Consulte también: Aspectos generales de la propiedad horizontal

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5.954 Opiniones
  1. Maria Luisa Barrera Ocampo dice:

    Buenas tardes

    cordial saludo, quisiera consultar si es obligatorio algo que el revisor fiscal de nuestra unidad residencial nos solicita,( aclaro no es comercial) que el RUT de la unidad debe estar actualizado con lo nombre de todos los miembros del consejo, esto ha causado malestar en el grupo y quisiera saber si es obligatorio?

    cordialmente

    Maria luisa

    • Nelson Chávez R. dice:

      María Luisa, buenos días. No lo es. Siempre que se solicite algo con el argumento de obligatoriedad, se debe citar la norma; igualmente cuando Ustedes lo exijan a un tercero. Cordial saludo.

  2. ISABEL dice:

    Buenos Días , somos propietarios de seis PH , Uuno de ellos hace mas de siete años en estado de abandono y costando bastante el pago de sus expensas y agregado a ello los dos PH de la entrada , pertenecen al GCBA , comprado por ellos por el ensanchamiento de la Avda Juan Bautista Alberdi, algo que data de muchos años , de cuando era Intendencia , y en esa época , colocaron gente con una tenencia precaria , por supuesto ya re vencida y no con los integrantes de su momento si no multiplicados en muchas familias , que subalquilan y se imaginaran todos temas de promiscuidad , droga etc. . Para ello ya hemos realizado un recurso de amparo , del cual esperaremos respuesta de aquí a unos años , al igual que el pago de dichas expensas por parte del GCBA , se realiza a través de juicios que demoran otro tanto , como verán , los cinco propietarios que vivimos allí , nos cuesta bastante reunir dinero para acceder a la limpieza de los espacios comunes , tener un seguro de incendios y los matafuegos obligatorios , después de esta sintesis mi pregunta clara y concreta es :
    Dado el estado en que no encontramos económicamente , quiero saber si es obligatorio tener un Administrador Matriculado , o podemos seguir como hasta ahora , se imaginará , que ningún propietario quiere poner en riesgo su propiedad o perjudicarnos de alguna forma , hay una normativa , que obligue a tener Administrador Matriculado.
    Desde ya quedo agradecida a todo lo que me pueda informar , para estar protejidos y no ir contra las leyes vigentes .
    Isabel Molina Sacco DU. 12.859.440

  3. stella pachon dice:

    Buenos dias:
    Tengo un apartamento està arrendado hace mas de un año, yo pago la administraciòn. La administraciòn nunca me ha notificado a mi domicilio ni a mi correo para asambleas o para requerirme por mora.He asistido a las dos asambleas averiguando constantemente cuando se celebran. En la ùltima asamblea me entere que debia $887.000, supuestamente $ 587.000 de una cuota extraordinaria que aprobaron en otra asamblea que hicieron en Octubre del 2014 de la cual no tuve conocimiento.Y el restante dice que CUOTAS DE ADMINISTRACIÒN: saldo pendiente mes de marzo 2015 y administraciòn de abril del 2015.Al reclamar al Administrador me dice: que respecto al saldo de marzo y cuota de abril es "Que como venìa pagando la cuota de administracion de un año con un valor inferior al correcto"(Respecto a esto yo pague 160.000 cada mes ya que en la administraciòn al presentarme el año pasado me dijeron que ese vr era el que me correspondia pagar) pero ahora el administrador me dice que era $ 179.0000 por PRONTO PAGO , Siempre he pagado por pronto pago, pero el me dice que no me valen este descuento porque pagaba un valor inferior ¿ DE QUIEN ES EL ERROR? ¿ DE LA ADMINISTRACIÒN QUE ME DIO ESE VALOR? Ellos me dicen que dejan siempre las cuentas en recepcion ,pero yo no vivo ahi por eso cada año averiguo la cuota a pagar en la administracion, yo les propongo que pago el faltante de cada mes que son como $19.000 pero que como siempre he pagado los primeros dias me lo hagan con el beneficio del descuento POR PRONTO PAGO ya que el error no es mio acerca del monto, ¿ que Hago ? ¡Gracias!

    • marthamendieta dice:

      Que se hace cuando el presidente del consejo es el único que toma decisiones?gracias

      • Grupo Edifica dice:

        Esto sucede normalmente cuando el administrador no tiene suficiente criterio y capacidad profesional para administrar, si bien se debe manejar una excelente relación entre todos los entes administrativos, los consejeros que se extralimitan en sus funciones lo hacen por que ven la necesidad de intervenir ante situaciones y eventualidades que la administración esta descuidando. Ojo, la administración de PH la deben ejercer profesionales que tengan como principal objetivo aportar sus conocimientos a la dirección y buen manejo del patrimonio de una comunidad.

    • luisquinche dice:

      este problema se quito,en una asamblea se aprobó que la administración le envía al dueño del apto arrendado un estado de cuenta mensual a una dirección (su morada o correo electrónico)independiente del recibo de cobro . Ud debe pagar lo que se aprobó en asamblea ,reflejado en los recibos mensuales de cobro,debe revisar su dirección a donde le deben enviar la citación a asamblea(su morada ,correo)uno debe estar pendiente que pasa con su apartamento.

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