Propiedad horizontal

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Ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001

ORIENTACIÓN PROFESIONAL 01 DE 2008

CONSEJO TÉCNICO DE LA CONTADURÍA PÚBLICA
DOCUMENTO: ORIENTACIÓN PROFESIONAL
TEMA EJERCICIO PROFESIONAL DE LA
CONTADURÍA PÚBLICA EN ENTIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
FECHA DE ACTUALIZACIÓN: 26 de febrero de 2008
VIGENCIA: EL PRESENTE DOCUMENTO REEMPLAZA EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005). Igualmente, recoge las opiniones expresadas en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto..

1. JUSTIFICACIÓN:

Al Consejo Técnico de la Contaduría Pública acuden a diario un considerable número de ciudadanos y entidades preocupados por el desarrollo de las actividades profesionales de los Contadores Públicos en las diferentes funciones que se les asignan en las entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas; a la luz de la Ley 675 de 2001, el ejercicio profesional de los contadores públicos, se ha tornado cada vez más complejo, situación que sigue generado un importante volumen de consultas que este organismo debe absolver. Una mirada a los procesos disciplinarios adelantados por la Junta Central de Contadores permite determinar que en alta proporción estos se originan en ejercicio profesional en este tipo de entidades. Estas circunstancias suscitan la necesidad de revisar el contenido de las
Orientaciones Profesionales No. 3, 7 y 10 emitidas anteriormente por el Consejo.

Con el objeto de aclarar y profundizar algunos puntos que, en aras de facilitar al usuario absolver las inquietudes que sobre el particular se le presenten, se ha acordado poner a disposición un documento más claro, que llene más ampliamente sus expectativas y cuyo contenido SUSTITUYE EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005) emitidas sobre la materia. Igualmente, recoge las opiniones expresadas por este organismo en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto y que contengan posiciones contrarias a las expresadas en este documento.

2. OBJETIVO

El objetivo principal de este documento es orientar sobre el ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001 y específicamente, indicar los procesos y procedimientos que deben seguirse para el manejo de la contabilidad y la presentación de informes en estas mismas entidades, todos ellos enmarcados en la regulación contable vigente a la fecha, señalando que en la actividad de estos entes económicos las opiniones expresadas por los contadores públicos y revisores fiscales (cuando ellos se requieran) deben ser valorados y tenidos en cuenta por propietarios y administradores como criterios profesionales, en tanto tales opiniones se funden en los principios de contabilidad de general aceptación y la normatividad aplicable.

3. ORIENTACIÓN:

3.1     GLOSARIO:
Con base en lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 y demás normas que la complementan, adicionan o aclaran y para facilitar la comprensión de este documento, se consideran como definiciones de los términos en él utilizados, las siguientes:
3.1.1 Administración: Es el conjunto de actividades orientadas al cuidado, manejo de los bienes de los copropietarios que son ejercidas, en principio por la entidad sin ánimo de lucro nacida como consecuencia de la aparición de la propiedad común sobre un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.
3.1.2      Administrador: Persona natural o jurídica designada por la asamblea general de copropietarios en todos los edificios o conjuntos para ejercer la representación legal de la persona jurídica, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
3.1.3      Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
3.1.4      Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
3.1.5      Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo de cada copropietario, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
3.1.6      Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen    además    su    participación    en    la    asamblea    de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
3.1.7      Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
3.1.8      Copropiedad: La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro y su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto. Su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986, aclarando que la destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
3.1.9      Copropietario: Persona natural o jurídica que ejerce derecho de dominio y propiedad sobre uno o varios inmuebles de los que conforman la unidad sometida al régimen de propiedad horizontal y sobre los bienes comunes en proporción equivalente al coeficiente de copropiedad que a cada unidad privada corresponda.
3.1.10    Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.11    Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.12    Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
3.1.13    Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
3.1.14    Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
3.1.15    Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
3.1.16    Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

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Consulte también: Aspectos generales de la propiedad horizontal

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5.936 Opiniones
  1. DIANA dice:

    Nombrado el Consejo, quien convoca al empalme?, se debe esperar que el Consejo anterior escoja la fecha hasta cuantos días?

  2. hernando franco escobar dice:

    Es valido que una asamblea ordinaria de una unidad residencial apruebe que al presidente (a) del consejo de administración (solo a el (ella), no a los demás miembros) se le exima de pagar la cuota de administración y por consiguiente las demas expensas extraordinarias.

    • luisquinche dice:

      En el conjunto en donde vivo la asamblea , aprobó en pleno es decir el 100% de los coeficientes presentes , que los miembros del consejo no paguen administración ,pero si deben pagar las extraordinarias.la ley no lo prohibí y tampoco nuestro reglamento

  3. DIANA GARCIA dice:

    Buen día faltando 5 días para la Asamblea general, el consejo del conjunto se tomó la atribución de condonar intereses a varios copropietarios aún cuando 2 miembros del consejo dijeron que no tiene ni el consejo ni la administración esa atribución y solo respondieron que para eso la Asamblea los nombró. Es extralimitación de funciones?

    • luisquinche dice:

      Los intereses de mora le pertenece a la propiedad horizontal como tal es decir a la persona juiridica,los únicos que pueden condonar intereses es el máximo órgano social que es la asamblea de propietarios ,no lo puede hacer el consejo, esa no es su función, ni el administrador,lea el reglamento, y que le digan en que parte dice que el consejo tiene esa función,o el acta donde la asamblea le dio ese poder.

  4. luisquinche dice:

    SrNELSON dr Pabon dice
    a. ¿Se puede mediante poder autorizar a un tercero para que represente y sea
    elegido como miembro del consejo de administración?
    R/ Opino que sí, el derecho de postulación es un derecho constitucional

    Sie l reglamento esta en contraria de la ley este se puede demandar no vale para nada su postulado " y así debe ser." este chat dice Libre de opinar ,LIBRE DE OPINAR ,LIBRE DE OPINAR

    • Nelson Chávez R. dice:

      Si el poder expresa tal autorización, por supuesto que es válido; sin embargo, el responsable y, por consiguiente, a quien se nombra como consejero, será el propietario que otorga el poder; el delegado simplemente será su representante o apoderado, de modo que la responsabilidad de las actuaciones recae en cabeza del propietario. Cordial saludo.

  5. eliane sarmiento dice:

    buenas tardes.donde vivo a copropiedad es mixta y los dueños de locales piden se excluyan ciertos modulos de contribucion los cuales son mantenimiento de ascensor citofonos porton electrico y biometrico o huellero para ingreso de propietarios unidades privadas estos modulos se quitan en el momento de sacar el presupesto de los locales y porder determinarles la cuota de administracion pero exigen el modulo de reparacion locativa y extintores extintores. la asamblea considera q estos dos modulosson fundamentales para el manejo del edificio. quisiera saber q tan cierto es. los anteriorres modulos si por que ellos no hacen uso de estos. gracias por su respuesta.

  6. carlos dice:

    En la asamblea un propietario pedro ,solicito que se le condonen los intereses por cuatro cotas que según la copropiedad no pago desde hace tres años y hasta noviembre del año pasado le informaran. no puede demostrar que su inquilino las pago.el asunto es que otra propietario juanita dice que consigno cuatro cuotas a la cuenta de la propietario del problema pedro y le reservaron depues de tres años ,juanita presento unas consignaciones ilegible ,no condonaron los interese lo dejaron en manos del consejo.que paso ?gracias

  7. luis quinche dice:

    Sr NELSON ud dice Don Luis, buenos días. Lo que usted plantea está claro, pero la consulta no se refiere a delegados en las asambleas, sino en el consejo, que según el RPH de la consultante, no pueden integrarlo y así debe ser. Saludo.
    por favorvea este enlace que le aclara que "asi debe ser"esdecir los delegados integeran el consejo
    https://www.youtube.com/watch?v=K0H4Ags65NY

  8. luis quinche dice:

    Sr NELSON ud dice " en ningún aparte de la ley ni del RPH citado dice que el consejo esté conformado por propietarios ...y delegados; por favor documentarse, para no afectar los conceptos. Saludo." por favor Sr NELSON interprete de forma correcta el articu 53 de la ley DEL 2001
    "tendrán un consejo deadministración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados."
    En mi conjunto nos reunimos los propietarios y delegados.teniendo claro el concepto de delegado-saludos

  9. Cecilia Rosas Plazas dice:

    Cuando un mandatario no es ni arrendatario, ni propietario y asiste a la asamblea con el poder que adjunta la Administración en la convocatoria es legal que se postule e integre el Consejo de administración ?

    • Nelson Chávez R. dice:

      Doña Cecilia, buenas tardes. Ya le había expresado la respuesta y le reitero que NO ES VÁLIDO, puesto que en su Reglamento establece que el Consejo solo estará integrado por LOS PROPIETARIOS. Saludo.

  10. Carlos E. Lascano dice:

    Pregunta 1. Puede una persona representar con voz y voto en la asamblea de propietarios a los coprietarios de un inmueble en un edificio de habitaciones?

    Pregunta 2: El costo asociado con migrar la contabilidad de una copropiedad a NIF lo debe asumir la administración o lo debe asumir los copropietarios?

  11. Carlos E. Lascano dice:

    Le pido el favor de informarme si existe en el mercado un software para utilizar en la migración de la contabilidad de una copropiedad a NIF ?

  12. Cecilia Rosas Plazas dice:

    Pregunta: Puede un delegado de un apto que no es ni arrendatario ni propietario pertenecer al Consejo de Administración con el poder que envía la administración adjunto a la convocatoria y cuales son los requisitos para que un delegado pertenezca a un consejo administrativo, cuando en las asambleas surgen sabios de la ley?

    • Nelson Chávez R. dice:

      Doña Cecilia, buenas tardes. No puede. El poder es válido solo para representar al propietarios en esa asamblea y no de manera posterior, menos aún, integrando el Consejo. En el Reglamento que anexó a mi correo se destacan los siguientes apartes que soportan que no es válido integrar el Consejo; veamos: (Resaltado con mayúsculas fuera del texto original): "La delegación solo será válida para la reunión que la motiva". "No podrán actuar en la asamblea como apoderados, delegados o mandatarios quienes ocupen unidades privadas del edificio en calidad de arrendatarios, usuarios o comodatarios". "Solamente podrán ser elegidos como miembros del consejo de administración LOS PROPIETARIOS que se encuentren al día...". "El consejo de administración estará integrado por tres o cinco PROPIETARIOS de unidades privadas...". Como ve, no contempla a los delegados o apoderados. Saludo¡

      VIGÉSIMA SEXTA. Asamblea general de propietarios. …está formada por todos los propietarios de bienes privados, estén o no a paz y salvo, o por sus representantes, apoderados, delegados o mandatarios debidamente constituidos, reunidos en el quórum… La delegación solo será válida para la reunión que la motiva. No podrán actuar en la asamblea como apoderados, delegados o mandatarios quienes ocupen unidades privadas del edificio en calidad de arrendatarios, usuarios o comodatarios.
      TRIGÉSIMA PRIMERA. Son funciones de la asamblea general de propietarios.
      5. Elegir y remover a los miembros principales y suplentes del Consejo de administración, para los periodos establecidos en este reglamento. Solamente podrán ser elegidos como miembros del consejo de administración LOS PROPIETARIOS que se encuentren al día en sus obligaciones pecuniarias con el edificio.
      TRIGÉSIMA SEGUNDA. El consejo de administración estará integrado por tres (3) o cinco (5) propietarios de unidades privadas y por un número igual de suplentes personales.

    • luis quinche dice:

      Un delegado es la persona que actúa a nombre de propietario,esa persona no es la que conforma el consejo ,es el propietario representado por el delegado.Cuando el presidente de la república envía un delegado este actúa a nombre del presidente de los colombianos,siempre leer el reglamento de propiedad horizontal ,lo mismo ocurre en la asamblea,la ley 675 no se ha terminado de escribir
      Ley 675 2001

      " Artículo 53. Obligatoriedad. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más
      de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de
      administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades
      privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta
      (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal
      organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
      Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados
      excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentosde propiedad horizontal."

      • Nelson Chávez R. dice:

        Don Luis, buenos días. Lo que usted plantea está claro, pero la consulta no se refiere a delegados en las asambleas, sino en el consejo, que según el RPH de la consultante, no pueden integrarlo y así debe ser. Saludo.

        • luis quinche dice:

          Sr NELSON .En ningun momento me refiero a la asamblea sino A L CONSEJO cuando ud dice " no pueden integrarlo y así debe ser. " esa posicion suya no se puede aceptar de una forma autoritaria .es bueno que se documente nuevamente le transcribo el articulo 53 de la ley y tomo sus palabras : "por favor documentarse, para no afectar los conceptos. Saludo.
          " Artículo 53. Obligatoriedad. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más
          de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de
          administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades
          privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta
          (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal
          organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
          Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados
          excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentosde propiedad horizontal."
          En mi conjunto nos reunimos en el consejo propietarios y delegados ,teniendo claro el concepto de delegado.saludos

    • luis quinche dice:

      Cada Propiedad horizontal es totalmente distinta,sus reglamentos son distintos,a estos es lo segundo que se debe echar mano después de la ley,en este caso la ley 675 dice que el consejo esta conformado por sus propietarios y delegados .se debe entender que un delegado no actua a nombre propio ,sino a nombre del propietario.es como un delegado del presidente de la república ante La delegación que designó el gobierno de Santos está liderada por el .
      La delegación es, en derecho administrativo, la traslación por un ente u órgano superior a otro de nivel inferior del ejercicio de una competencia, reteniendo el delegante la titularidad de la misma.
      delegado, -da adj./s. m. y f. Se aplica a la persona que recibe poder para obrar u opinar en nombre de otra u otras personas:

      • Nelson Chávez R. dice:

        Don Luis, en ningún aparte de la ley ni del RPH citado dice que el consejo esté conformado por propietarios ...y delegados; por favor documentarse, para no afectar los conceptos. Saludo.

    • luis quinche dice:

      A la pregunta de Sergio "puede una urbanización limitar o poner un horario hasta determinada hora el uso de una cancha de fútbol·"
      No entiendo el Sr Nelson a que se refiera a zonas comunes ,estas son privadas ,estas hacen partes deson de los conjuntos cerrados ,en las urbanizaciones las áreas son publicas ,son del distrito.

      • Nelson Chávez R. dice:

        Don Luis, sobre el caso particular no hay certeza de que sea un área común o pública, pues la consulta no lo expresa y mi opinión la expresé aclarando que aplicaba la restricción si es una área común. Saludo.

        • luis quinche dice:

          Sr NELSON UD respondio a Sergio, "Si es una zona común, es válido reglamentar su uso, pensando en el bienestar general". la pregunta se refiere a urbanizaciones . tomo sus palabras : "por favor documentarse, para no afectar los conceptos. Saludo.

          • Nelson Chávez R. dice:

            El punto es que mi respuesta aclara que aplica a zona común. Esta discusión no aporta.

  13. Carlos E. Lascano dice:

    Muchas gracias. Voy a hacer la consulta por el portal.

    De todas maneras le aclaro que los vigilantes están contratados por la empresa de vigilancia y los aseadores/todero están contratados por la empresa que administra la copropiedad , En este caso no me queda claro cuando dice “que no se afectan los requisitos’.
    Me podría aclarar por favor.

    Carlos E. Lascano

  14. Carlos E. Lascano dice:

    No sabe cuánto le agradezco la atención que presto a mi solicitud sobre la aplicación de NIF a copropiedades.

    La información que suministra es muy útil para nosotros. Sin embargo, tengo una duda y es que para clasificar como microempresa (copropiedad?) y aplicar estas NIF se deben cumplir la TOTALIDAD de los siguientes requisitos:
    a. Contar con una planta de personal superior a diez (10) trabajadores;
    b. Poseer activos totales, excluida la vivienda, por valor inferior a 500 SMMLV y
    c. Tener ingresos brutos anuales inferiores a 6.000 SMMLV
    En nuestra copropiedad tenemos 10 trabajadores (6 vigilantes, 2 aseadoras, 1 todero y una administradora delegada). Entiendo entonces que no clasificamos para aplicar el NIF. Es así?
    De todas maneras yo baje todos los documentos publicados por usted relacionados con NIF, los cuales hare llegar a la contadora y al revisor fiscal de nuestro copropiedad. La información que usted incluye en los diferentes documentos son una excelente guía para que de ser necesario la contadora migre nuestra contabilidad al NIF y en caso de que tengas dudas las resuelva ingresando al Foro Permanente sobre Propiedad Horizontal que señala en su mensaje de respuesta.

    Quedo pendiente de su respuesta a mi pregunta.

    Atentamente,

    Carlos E. Lascano

    • Carlos E. Lascano dice:

      Don Carlos. La planta de personal debe ser NO superior a 10 trabajadores. En la publicación inicial se omitió la expresión "NO" y fue aclarado, de modo que sí le aplica a su conjunto. Le aclaro que los trabajadores para considerarse como tal, deben ser contratados laboralmente por la copropiedad, pues cuando están al servicio de empresas de vigilancia, aseo y similares, no se consideran como trabajadores propios y, por consiguiente, no se afectan los requisitos. No sé si allí están contratados directamente o no, pero de cualquier modo, no se afecta la clasificación como Microempresa. Preferiría esta consulta por el Portal, de modo que sea de utilidad para todos los lectores.

      Cordial saludo.

  15. Elizabeth Rodriguez Guaqueta dice:

    Buenas noches. En mi conjunto (12 torres cada una con 17 pisos y 4 apartamentos por piso, por un total de 816 apartamentos), de acuerdo al Reglamento de Propiedad Horizontal, en los primeros quince días de febrero, los propietarios se deben reunir para nombrar delegados de torre con un máximo de tres delegados por torre, los cuales representan los propietarios de cada torre con voz y voto. Algunas voces dicen que esto no es legal y que se debería cambiar nuestro Reglamento. ¿Podrían quitarme la duda por favor? Muchas gracias.

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